Tydelighetskravet - Selger har risikoen for uklart språk

Tydelighetskravet i avhendingsloven skal sikre at forbrukerne blir gitt klar og tydelig informasjon om boligen, og det er selger som må ta risikoen for vage og utydelige opplysninger. I denne artikkelen skal vi gjennomgå hva “tydelighetskravet” innebærer, og se på noen eksempler fra rettspraksis.

Tydelighetskravet

Et av formålene med lov- og forskriftsendringen til avhendingsloven 1. januar 2022 var å sikre at boligkjøper blir gitt tilstrekkelig informasjon om boligen, og legge risikoen for skjulte feil og mangler på selgersiden. Endringen skulle styrke forbrukervernet og redusere konfliktnivået mellom kjøper og selger, ved å sette krav til en grundig og profesjonelt utarbeidet tilstandsrapport ved salg av bolig.

Det følger av de forarbeidene til avhendingslova Prop.44 L (2018–2019) på side 5 at endringene i loven er «ment å gi selgere kontraktsrettslige insentiver til å legge frem all informasjon om boligen og til å fremlegge tilstandsrapport ved boligsalg i forbrukerforhold…Når selgeren i utgangspunktet blir ansvarlig for alle feil og mangler ned til en viss minsteterskel, antas dette å gi et sterkt insentiv til å meddele kjøperen informasjon om boligen forut for avtaleinngåelsen.”

En av de nye kravene til tilstandsrapport som kom inn i forskriften var § 1-4, som sier at den bygningssakkyndige skal formidle resultatet av sine undersøkelser på en tydelig og forbrukervennlig måte.

Kravet om å bruke et bruke klart språk skal bidra til at forbrukerne blir gitt riktig informasjon om boligen. Forarbeidene sier videre at det skal være en “sikkerhetsforanstaltning mot at det gis vage og forbeholdne opplysninger i salgsdokumentene for at kjøperen skal anses å kjenne til disse og dermed være avskåret fra å påberope seg forholdene som mangler.” Med andre ord at selger ikke skal kunne helgardere seg mot mangelskrav ved å gi vage opplysninger om eventuelle feil eller risikokonstruksjoner.

Krav til form og innhold

Tydelighetskravet stiller krav til opplysningens form og innhold.

Av forarbeidene i Prop.44 L (2018–2019) på side 71 fremgår det følgende om vilkåret:

«Tydelighetskravet er ment å legge visse føringer for både opplysningenes form og innhold. At opplysningene må ha en viss form, kan innebære at spesielt viktige opplysninger om risiko bør stå klart frem i forhold til den øvrige teksten, for eksempel ved å oppstille et eget punkt eller avsnitt, eller ved typografisk fremhevelse i teksten. Kravet til innhold kan innebære at det ikke vil være tilstrekkelig med «nakne» opplysninger i salgsdokumentasjonen i tilfeller hvor en nærmere forklaring ville ha vært naturlig.”

Opplysningene må presenteres på en slik måte at en vanlig boligkjøper har mulighet til å forstå hva opplysningen innebærer. For eksempel er det ikke nok å si at vinduene i kjelleren er for små. Det må i tillegg forklares at dette medfører at vinduene ikke oppfyller kravene til rømningsveier og lysforhold, noe som gjør at rommet ikke lovlig kan benyttes til varig opphold.

Tydelighetskravet og virkningen av godkjent rapport

Tydelighetskravet innebærer at opplyste forhold i salgsdokumentene må være tydelig beskrevet for at kjøper skal anses å kjenne til disse negative opplysningene. Dersom boligkjøper anses å være uvitende om opplysningene, har dette betydning for mangelsvurderingen.

Dette fremgår av at § 1-4 må sees i sammenheng med forskriftens § 1-5, som fastslår at en rapport regnes som godkjent dersom den oppfyller alle forskriftens undersøkelseskrav. Videre sier § 1-5 at “Kjøperen regnes for å kjenne til omstendigheter som går tydelig fram av en godkjent tilstandsrapport, jf. avhendingslova § 3-10 første ledd andre punktum.”

Tydelighetskravet fremgår også klart av avhendingsloven § 3-10, som sier at “Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i.”

Dette innebærer at dersom opplysningen ikke er beskrevet på en måte som oppfyller tydelighetskravet, skal det sees bort fra opplysningen i mangelsvurderingen. Dette gjelder uavhengig av om kjøper faktisk har lest opplysningen. Er ikke opplysningene tydelige beskrevet, kan altså boligkjøper kreve prisavslag for dette (dersom øvrige vilkår også er til stede). Det er altså selger eller medhjelpere i salgsprosessen som identifiseres med selger som har risikoen for uklare uttalelser.

På den andre siden innebærer kravet at kjøperen skal anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentasjonen, og konsekvensen blir at forholdene ikke kan påberopes som mangler. (se forarbeidene s. 69)

Eksempler fra Rettspraksis

Eidsivating lagmannsrett 30.10.2024

For en forbruker vil ikke en opplysning om krypkjeller i salgsdokumentasjonen i seg selv være nok til at hen skal forstå at det er påregnelig med råteskader. Dette er denne nye dommen fra Eidsivating lagmannsrett et eksempel på.

Boligkjøper fikk kr 1,4 mill i prisavslag for råteskader på en 200 år gammel bolig. Takstmannen hadde ikke nevnt krypkjelleren i tilstandsrapporten. I salgsrapporten var krypkjelleren nevnt, men det var ikke nevnt at den var uinspiserbar og at det manglet ventiler og luftgjennomstrømning.

Lagmannsretten slo fast at det ikke var gitt tilstrekkelige opplysninger om krypkjelleren, samt at takstmannen ikke hadde undersøkt den i tråd med forskriftens § 2-14.

Lagmannsretten opplyste at det gjelder et “tydelighetskrav” for opplysninger gitt både i salgsoppgaven og i tilstandsrapporter. Uansett mente lagmannsretten at selgers opplysningsplikt gikk foran kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10 tredje ledd.

Lagmannsretten kom til at kjøper ikke "kjente eller måtte kjenne til" til at krypkjeller manglet ventilering og da var veldig utsatt for fuktproblemer etter avhendingsloven § 3-10 førsteledd.

Megler hadde opplyst om krypkjeller i salgsoppgaven, men dette oppfylte ikke tydelighetskravet som ble innført med lovendringen i 2022 for å beskytte kjøperne. Konsekvensen ble derfor at opplysningen om “krypkjeller” ikke oppfylte kvalitetskravet den nye avhendingsloven krever. Dette ble begrunnet på følgende måte av lagmannsretten:

“Dette må forstås som en «sikkerhetsforanstaltning» mot at det gis vage og forbeholdne opplysninger i salgsdokumentene for at kjøperen skal anses å kjenne til disse og dermed være avskåret fra å påberope seg forholdene som mangler....En hensikt bak lovendringen er følgelig å beskytte kjøper. Dette må ses på bakgrunn av at en overordnet målsetning for lovgiver i proposisjonen var å bedre kvaliteten på tilstandsrapportene.”

Les mer om dommen her:

Finansklagenemnda 2024/659: Skadedyr og Råteskader

Boligkjøper ble tilkjent prisavslag på 150 000 kroner etter at omfanget av stokkmaur og mus samt råreskader viste seg å være langt større enn det som fremkom i tilstandsrapporten.

I salgsprospektet var det opplysninger om "noe råte i noen bjelker under hytta" og "noen stokkmaur som gikk inn og ut av stubbloft". Nemnda mente at det på bakgrunn av disse opplysningene burde være påregnelig for kjøper med forekomst av både stokkmaur og mus, samt råteskader.

Når de likevel kom til at det likevel forelå en mangel, var det fordi omfanget av skadene var langt større og mer omfattende enn hva som var påregnelig for kjøper. Opplysningene i tilstandsrapporten var til en viss grad egnet til å nedtone risikoopplysningene om stokkmaur og råte, mente nemnda. De la også vekt på at takstmannens kostnadsestimat i tilstandsrapporten var betydelig lavere en de reelle utbedringskostnadene.

Nemnda uttalte: "Det er uklart om takstmannens kostnadsestimat kun er ment å dekke undersøkelser av stubbloft/bjelkelag der det er observert maur, eller også utbedring av eventuelle avvik som avdekkes ved slike undersøkelser. Denne uklarheten må imidlertid selger/takstmann bære risikoen for...Det vises i denne forbindelse til forskrift til avhendingslova § 1-4 hvor det fremgår at takstmannen "skal formidle resultatet av sine observasjoner og undersøkelser på en tydelig og forbrukervennlig måte"."

Saken illustrerer at det er selger som må ta risikoen for uklare uttalelser.

Saken har referanse 2024/659. Les mer om saken her:

Finansklagenemnda 2024/490: Balkonglekkasje

I en annen sak avgjorde Finansklagenemnda at lekkasje fra balkong utgjorde en mangel. Nemnda var enig med selger i at det var gitt mange risikoopplysninger om balkongen ved salget, og at høy grad av slitasje og behov for vedlikehold måtte ha vært synlig for kjøperen på visning. Men opplysningene ga ikke kjøper noen grunn til å forvente lekkasje eller utett balkong, og nemnda tilkjente kjøper prisavslag.

De uttalte: “Vi kan imidlertid ikke se at det ble gitt opplysninger som tydelig signaliserte pågående lekkasjer, at balkongen allerede var utett, eller at det forelå en risiko for dette…..Dersom takstmannen mente at det var en risiko for at balkongen kunne være utett, og dette var årsaken til at han anbefalte nærmere undersøkelser, er vi av den oppfatning at dette skulle ha blitt kommunisert tydeligere.”

Nemnda mente at takstmannen burde ha kommunisert tydeligere hvis han mente det var risiko for at balkongen kunne være utett. Her ble altså utydelige opplysninger utslagsgivende for at kjøper fikk tilkjent prisavslag. Les mer om saken her:

Gulating lagmannsrett 16.10.2024

Også opplysningene bygningssakkyndig gir om tilstandsgrad må være klare og tydelige. Selv om en bygningsdel har fått tilstandsgrad (TG) 2 “vesentlige avvik”, må bygningssakkyndige være klar på hvorfor tilstandsgraden er satt.

Kjøperen av en bolig i Sandnes oppdaget etter overtakelse at det var lekkasjer fra vinduene og balkongen som hadde ført til store fukt-, råte- og soppskader. Vinduer og balkong hadde fått TG 2 i tilstandsrapporten. Det var også opplyst at vinduene nærmet seg slutten av forventet levetid.

Lagmannsretten mente at disse opplysningene i tilstandsrapporten ikke antydet lekkasjer eller høy risiko for dette. De uttalte:

“Lagmannsretten mener disse opplysningene ikke gir noen hentydning til at det allerede foreligger lekkasje fra vinduer eller fra balkong og heller ikke til at det foreligger en særlig risiko for lekkasje. Opplysningene henviser til normal levetid og den risikoen som følger av det. Det er også sagt spesifikt at TG 2 er satt på grunn av alder og normal slitasje.”

Selger hevdet at siden vinduene nærmet seg slutten av forventet levetid, måtte kjøper forvente utskifting. Lagmannsretten avviste dette og understreket at TG 2 kunne dekke ulike tilstander, og i dette tilfellet var TG 2 satt på bakgrunn av levetidsbetraktninger.

Heller ikke opplysningen om at det var foretatt fuging mellom vindu og vegg ga kjøper grunn til å forvente ekstra risiko for lekkasje, da det ikke var opplyst om hvorfor det var fuget.

Lagmannsretten mente at fuktskadene var en mangel etter avhendingsloven § 3-2, og kjøper fikk heving.

Vi ser her at selgersiden ikke fikk medhold i sine argumenter om at kjøper måtte kunne forvente fuktskader og utskiftning av vinduer ved TG 2, siden faren for lekkasje eller fuktskader ikke var presisert i tilstandsrapporten eller ved begrunnelse for tilstandsgrad.

Les mer om saken her: