Totalrenovert bolig ga heving

Ny dom fra Gulating lagmannsrett viser at kjøperen skal kunne forvente at det meste er i orden selv i eldre bygg, dersom det markedsføres som totalrenovert. Retten fant at kjøperen ikke hadde mottatt tilstrekkelig informasjon om eiendommens faktiske tilstand, og at manglene var så alvorlige at vilkårene for heving var oppfylt.

Krav om heving

Saken gjaldt en leilighet i en gammelt hus fra 1860 i Stavanger sentrum som ble solgt for 3,39 sommeren 2022. Leiligheten lå delvis under bakkenivå.

Leiligheten ble markedsført som totalrenovert i 2016, og selgeren opplyste at boligen hadde oppgradert drenering. Størsteparten av leiligheten inkludert grunnmur fikk tilstandsgrad (TG) 0 og 1, men det var bemerket i tilstandsrapporten at det var “Stedvise tegn til kappilært fuktinnsig på grunnmur.”

Selgeren hadde selv kjøpt leiligheten av en murmester i 2016 som hadde stått for mye av totalrenoveringen selv. Selgeren opplyste i egenerklæringsskjemaet at han hadde reklamert på lekkasje til daværende selger, men at lekkasjen var utbedret.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen at det var fukt og sprekk i vegger og avflass fra murpuss, og reklamerte på dette. Året etter oppdaget kjøperen også lekkasje fra taket i flere rom. Kjøperen fremsatte krav om heving.

Grunnmur og drenering

Retten fant at det forelå et klart avvik mellom den tilstanden kjøperen med rimelighet kunne forvente av grunnmur og drenering, og den faktiske tilstanden, jf. avhendingsloven (avhl.) § 3-2. Selv om eiendommen hadde gjennomgått en totalrenovering og ombygging i 2016, mente retten at grunnmuren og dreneringen ikke var vesentlig forbedret under denne prosessen og trolig stammet fra byggeåret eller var betydelig eldre enn 2016. Til tross for dette hadde dreneringen blitt gitt tilstandsgrad 0 og 1, noe retten mente var misvisende.

Selv om det var opplyst om saltutslag og "stedvise tegn til kapillært fuktinnsig," mente retten at disse problemene ble bagatellisert både i tilstandsrapporten og i egenerklæringsskjemaet. Begrepet "kapillært fuktinnsig" var heller ikke kjent for de sakkyndige vitnene. Retten konkluderte dermed med at kjøperen ikke hadde mottatt den informasjonen han med rimelighet kunne forvente.

Taklekkasje

Lagmannsretten vurderte også at taklekkasjene var en mangel etter avhendingslova § 3-2. Selv om lekkasjen på kjøkkenet først oppstod ett år etter overtakelsen, mente retten at den mest sannsynlig skyldtes en konstruksjonsfeil som eksisterte allerede ved overtakelsen.

I egenerklæringen var det opplyst om en tidligere lekkasje som var utbedret, men denne lekkasjen hadde oppstått i et annet rom enn den nye lekkasjen. Lagmannsretten la derfor vekt på at dette ikke var tilstrekkelig opplyst. Retten vektla også at den tidligere eieren ikke hadde informert om at lekkasjen som ble utbedret, hadde et usikkert opphav, hverken til takstmannen som vurderte eiendommens tilstand eller til kjøperen.

Hevingsvurderingen

Når det gjaldt utbedringsmulighetene, mente retten at det å bringe grunnmuren i kontraktsmessig stand ville være uforholdsmessig kostbart og lite hensiktsmessig. Kjøperens alternativ ville derfor være å enten bo i en bolig med dårligere kvaliteter enn forespeilet, eller å selge til en lavere verdi. Videre knyttet det seg stor usikkerhet til utbedringskostnadene, men retten mente at summen ville vært betydelig.

Retten la vekt på at boligen ble markedsført som totalrenovert i 2016, noe som var fremhevet en rekke ganger både i prospektet, egenerklæringen og tilstandsrapporten. Dette ga kjøper grunn til å forvente en høy standard, selv om byggeåret var 1860 og det ble gitt noen negative opplysninger i tilstandsrapporten og annen salgsdokumentasjon.

Retten konkluderte med at vilkårene for heving var oppfylt, og kjøperens krav ble tatt til følge.

Dommen ble avsagt 24.09.2024 av Gulating lagmannsrett.

To saker for Finansklagenemnda (FinKN) om drenering ga ulikt resultat for kjøperne. Les saken her: