Når blir en takstmann regressansvarlig etter de nye reglene?
Dom fra tingretten viser hvordan takstmann/boligsakkyndig kan bli erstatningsansvarlig dersom rapporten ikke følger den nye forskriften til avhendingsloven.
Bakgrunn for saken
Leiligheten i Halvdan Svartes gate på Frogner ble kjøpt i februar 2022 for 13 250 000 kroner. Det viste seg at leiligheten hadde fukt- sopp- og råteskader fire steder, som ikke ble oppdaget før etter overtakelsen. Kjøperen fant også en krypkjeller under deler av leiligheten, som ikke var nevnt i tilstandsrapporten. Retten konkluderte med at fuktskadende delvis skyldes krypkjelleren, og delvis på grunn av lekkasjer. Tingretten konkluderte med at dette utgjorde en mangel, og boligkjøperen fikk prisavslag på 3, 6 millioner og erstatning på 1,1 millioner fra selgeren.
Villedende informasjon i takstrapporten
Boligselgerforsikringen gikk til regressøksmål mot takstmannen og krevde erstatning. De mente at takstmann hadde gitt villedende opplysninger i tilstandsrapporten og opptrådt uaktsomt i sine undersøkelser av boligen.
Retten la til grunn at tilstandsrapporten ikke oppfylte kravene etter ny forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel), (heretter kalt forskriften).
Rapporten sa at leiligheten hadde "støpt gulv på grunn", men det viste seg at det var en krypkjeller under deler av leiligheten som førte til fuktskader. Retten mente at takstmannen hadde brutt forskriften § 2-14, som sier at bygningssakkyndig skal utføre innvendig inspeksjon i krypkjeller dersom det er mulig, noe det var i dette tilfellet.
Rapporten nevnte ikke fuktproblemer, og retten sa at dette var klart misvisende. Etter rettens syn ville en undersøkelse i henhold til § 2-14 avdekket krypkjellerens dårlige befatning og fuktproblematikk. Retten konkluderte derfor med at opplysningene gitt av taktsmannen var villedende informasjon, og at han hadde opptrådt uaktsom ved å ikke ha kontrollert og gitt opplysninger om krypkjelleren i tilstandsrapporten. De konkluderte med at takstmannen hadde handlet uaktsomt.
Tilstandsrapporten sa at det var påvist avvik i fallforhold til sluk, og "Overflater gulv" var gitt tilstandsgrad (TG) 2. Retten påpekte at det fremgår av NS 3600:2018 at "Ikke fall til sluk" skal angis som TG3, og at det derfor var satt feil tilstandsgrad. Retten konkluderte med at opplysningene i tilstandsrapporten om tilstandsgrad på dette punktet var villedende og skyldtes uaktsomhet fra takstmannens side.
Videre mente retten at det var villedende at «Sluk, membran, tettesjikt» ble gitt tilstandsgrad (TG) 2, når det skulle ha vært gitt TG3 fordi sluket hadde begrenset inspeksjonsmulighet. Retten konkluderte imidlertid med at dette ikke skyldes uaktsomhet fra takstmannens side, da forskriftens § 2-1 om hvordan undersøkelser skal skje ikke var brutt.
Rapporten nevnte ikke fukt i veggen mellom vaskerommet og stuen. Takstmannen hadde ikke boret hull i veggen mor vaskerommet, og retten mente at dette var et brudd på forskriften § 2-2 om undersøkelser av våtrom. Takstmannen forklarte i retten at det var en glipp at det ikke ble boret et hull, da han trodde hele veggen besto av betong, noe som viste seg å være feil. Retten mente at takstmann utviste uaktsomhet ved å ikke bore hull og søke etter fukt, og at slike undersøkelser ville avdekket fuktproblemene i veggen mot vaskerommet.
Rettens konklusjon
Alt i alt hadde takstmannen opptrådt uaktsomt i flere av sine undersøkelse, og oppgitt villedende informasjon i rapporten. Retten mente derfor at takstmannen var økonomisk ansvarlig for advokatkostnader og sakkyndig bistand, samt utbedringskostnader skjønnsmessig fastsatt til 1 492 402 kroner.
Dommen har referanse TOSL-2022-163367 og du finner den her på Lovdata.
E24 har tidligere omtalt saken, ler mer her.