Takstmann erstatningsansvarlig ved ulovfestet profesjonsansvar

En takstmann tok på seg flere ansvarsroller i en byggesak der en eldre hytte ble revet og en fritidsbolig ble oppført. Etter overtakelsen oppdaget kjøperne flere feil og krevde erstatning. Lagmannsretten kom til at takstmannen hadde brutt både offentligrettslige plikter overfor kommunen samt grovt brudd etiske retningslinjer, og at pliktbruddene var uaktsomme. Omfattende bygningsmessige mangler ved fritidsboligen var en direkte konsekvens av pliktbruddet.

Dommen fra Borgarting lagmannsrett av 14.06.23 gjaldt krav om erstatning fra kjøperne av en nyoppført fritidsbolig, som viste seg å ha en rekke bygningsmessige mangler.

Selgeren av fritidsboligen i Fredrikstad hadde revet den opprinnelige boligen, og oppført en ny fritidsbolig som sto klar i 2012. Selgeren hadde stått for byggingen selv, med hjelp fra en venn som var byggmester og takstmann (heretter kalt takstmannen).

Takstmannen hadde påtatt seg ansvaret både som ansvarlig søker, ansvarlig prosjekterende, ansvarlig utførende og ansvarlig kontrollerende ved rivingen av den eldre hytta og oppføringen av fritidsboligen.

Fritidsboligen ble solgt for 3,9 millioner i 2014. Da kjøperne oppdaget vannskader og deretter avdekket omfattende mangler, gikk kjøperne til erstatningssøksmål mot takstmannen med påstand om at han hadde brutt sine plikter i etter plan- og bygningsloven. De gikk også til søksmål mot takstfirmaet Nyverdi og deres forsikringsselskap Tryg, med påstand om at takstmannen hadde gitt villedende informasjon da han utførte verdi- og lånetakst av fritidsboligen mens han var ansatt i Nyverdi.

Utilstrekkelig prosjektering

Lagmannsretten slo fast at takstmannen hadde brutt sine plikter etter plan- og bygningsloven § 23-5, som ansvarlig prosjekterende. Det var ikke gjort tilstrekkelig prosjektering av fritidsboligen, og det manglet detaljert arbeidsgrunnlag for byggearbeidene. Det ble ikke laget andre tegninger enn de overordnede fra arkitektfirmaet, som lagmannsretten mente var klart utilstrekkelige og førte til at boligen ble oppført uten noe egentlig arbeidsgrunnlag.

Videre ble det konstatert brudd på plan- og bygningsloven § 23-6, som ansvarlig utførende for manglende kvalitetssikring. Da det ikke var gjort noen form for prosjektering ved oppføringen, var det heller ingen prosjektunderlag å kvalitetssikre arbeidet etter. Utførelsen av byggearbeidet var utilstrekkelig, og retten la vekt på at arbeidet ble gjort av ufaglærte uten nødvendig oppfølging fra takstmannen.

Retten anså disse pliktbruddene som klart uaktsomme, og det ble konkludert med at takstmannen hadde sviktet i sine oppgaver som både prosjekterende og utførende.

Manglene ved fritidsboligen

Lagmannsretten kom til at det var omfattende bygningsmessige mangler ved fritidsboligen. De løsningene som var brukt ved oppføringen av fritidsboligen, oppfylte ikke funksjonskravene i Teknisk forskrift (TEK) 10. Lagmannsretten trakk fram alvorlige mangler ved utførelsen av undertaksbelegget og luftingen av yttertaket. Vindtetting i raft og vegger samt kledning var mangelfullt utført. Bæringen av taket var underdimensjonert og fundamenteringen var mangelfull, noe som ifølge fagrapporter medførte risiko for sammenbrudd.

Lagmannsretten mener at det totale omfanget av manglene kvalifiserte som «massive» feil, og ville gitt grunnlag for heving. De estimerte kostnadene for utbedring var store, og utgjorde over halvparten av kjøpesummen.

Disse feilene ble ansett som direkte konsekvenser av takstmannens pliktbrudd, og retten fant at det var tilstrekkelig årsakssammenheng mellom pliktbruddene og de påviste manglene.

Brudd på reglene for god takseringsskikk

Lagmannsretten kom til at takstmannen hadde gitt villedende informasjon om fritidsboligen i taksten, og at dette skyldtes uaktsomhet. De la vekt på at han unnlot å opplyse om sin egen rolle som ansvarlig for oppføringen av fritidsboligen, og skjulte også manglene ved konstruksjonen.

Retten la til grunn at takstmannen hadde vært kjent med manglene da takseringen ble utført, fordi flere av disse hadde vært synlige ved befaringen samt at han hadde fått tilsendt bilder fra selgeren underveis i byggeprosessen som viste feildimensjonering. Han burde også ha opplyst om at ferdigattesten ikke var korrekt og utstedt på feil grunnlag. Retten anså dette som et brudd på regler for god takseringsskikk og et grovt brudd på de etiske retningslinjene for takstingeniører.

Erstatning og konklusjon

Lagmannsretten konkluderte med at kjøperne ikke ville ha kjøpt fritidsboligen tenkt takstmannens uaktsomhet bort. Retten fastsatte erstatningen til 1 761 591 kroner, og både takstmannen, Nyverdi og Tryg ble holdt solidarisk ansvarlige for tapet. I tillegg ble de dømt til å betale sakskostnader.

Denne saken illustrerer viktigheten av at fagpersoner følger sine plikter og gir korrekt informasjon, særlig når det gjelder boliger som selges som nye og feilfri.

Les dommen her.