Takstansvaret: Opp til bygningssakkyndiges om taket skal inspiseres fysisk?
En sak fra Finansklagenemnda reiser spørsmålet om bygningssakkyndige selv avgjør om det er sikkerhetsmessig forsvarlig å undersøke takkonstruksjon. I denne saken ble taket kun vurdert fra bakken, men kjøper mente alvorlige feil ville blitt avdekket dersom takstmannen hadde gått opp på taket.
Eiendommen var en enebolig fra 1977, solgt for 4,3 millioner kroner.
I tilstandsrapporten var det opplyst at besiktigelse av taket bare var gjort fra bakkenivå. Det var kommentert at taktekkingen var av pappshingel fra ukjent årstall. Enkelte utskiftinger var foretatt "her og der", og det var bemerket at en liten bit pappshingel manglet nederst på taket, samt noe mosegroing som ble anbefalt fjernet. Mer enn halvparten av forventet brukstid var passert for både taktekking og undertak, og taktekkingen fikk tilstandsgrad (TG) 2.
Oppdaget feilkonstruksjon og lekkasje
Omtrent et halvt år etter overtakelse oppdaget kjøperen at taktekkingen var feil utført. Flere steder var det synlige spiker gjennom pappshingelen, noe som resulterte i utettheter og lekkasjer. Fuktmerker var synlige flere steder.
Kjøper mente at feilene skyldtes håndverkerfeil, og at dette hadde blitt oppdaget dersom bygningssakkyndig hadde gått opp på taket ved befaringen. Kjøperen påpekte at det heller ikke var gitt noen begrunnelse i tilstandsrapporten for hvorfor bygningssakkyndig hadde vurdert at det ikke var sikkerhetsmessig forsvarlig å foreta en nærmere inspeksjon.
Kjøperen mente som følge av dette at selgeren hadde gitt mangelfulle opplysninger, og viste til forskrift til avhendingslova § 2-9 som sier at taktekking skal inspiseres når den bygningssakkyndige mener det er sikkerhetsmessig forsvarlig. I dette tilfellet mente kjøper at taket kunne blitt inspisert med minimal innsats og uten risiko, med f.eks. kort stige eller gardintrapp.
Kjøpers sakkyndig mente at taket burde fått TG 3 på grunn av opplagte utettheter med synlige spiker som stakk opp igjennom pappshingelen. Kjøper mente at selv om det er bygningssakkyndig som vurderer hva som er sikkerhetsmessig forsvarlig, måtte dette kunne overprøves av nemnda.
Annonse:
Finansklagenemndas vurdering
Finansklagenemnda vurderte hvorvidt selger hadde gitt mangelfulle opplysninger om eiendommen som følge av at bygningssakkyndig ikke hadde inspisert taket. Nemnda påpekte at det er bygningssakkyndige selv som er nærmest til å vurdere sikkerhetsaspektet. De uttalte:
“Den bygningssakkyndige er nærmest til å vurdere sikkerhetsaspektet, og forskriften legger nettopp ikke opp til en objektiv vurdering på dette punktet. Dersom nemnda skulle åpne opp for en forsvarlighetsvurdering på dette punktet, vil det i praksis kunne innebære en utvidelse av takstmannens ansvar utover det lovgiverne har bestemt. Det har etter nemndas syn gode grunner for seg å overlate sikkerhetsvurderingen til takstmannen i det enkelte tilfelle, og en endring av praksis på dette punktet forutsetter etter nemndas syn uansett en endring av forskriften.”
Nemnda konkluderte med at lovgiver har overlatt sikkerhetsvurderingen til den bygningssakkyndige, og at dette derfor ikke kunne overprøves av nemnda. Selv om tilstandsrapporten ikke begrunnet hvorfor inspeksjon ikke var gjennomført, måtte den bygningssakkyndiges vurdering legges til grunn. Nemnda fant dermed at det ikke forelå brudd på forskriften til avhendingsloven § 2-9 om undersøkelse av tak.
Annonse:
Liknende sak for tingretten
En lignende problemstilling ble behandlet i Søndre Østfold tingrett (dom av 16. februar 2024). I denne saken hevdet kjøperen at bygningssakkyndig burde ha oppdaget manglende lufting på taket fra utsiden, og at han burde vært på loftet og sett manglende isolering av rør, samt konstatert at luftingen ikke var normal og at monteringsanvisningen for taket ikke var fulgt.
Bygningssakkyndig hadde i sin rapport oppgitt at store deler av takkonstruksjonen ikke var mulig å inspisere, og at ingen vesentlige avvik ble registrert utover alder. Det ble eksplisitt presisert at inspeksjon av undertak, lekter og yttertekking ikke var gjennomført, da dette ikke ble ansett sikkerhetsmessig forsvarlig.
Retten konkluderte med at bygningssakkyndig ikke hadde brutt forskriften for undersøkelse av tak. Dette var fordi bygningssakkyndig hadde tatt eksplisitt forbehold om at noen undersøkelser ikke kunne gjennomføres, da det ikke ble ansett sikkerhetsmessig forsvarlig. Retten uttalte at “Slik denne saken ligger an mener retten det heller ikke er holdepunkter for å sette takstmannens vurdering av hva som var sikkerhetsforsvarlig til side”.
Denne dommen viser at domstolen legger stor vekt på bygningssakkyndiges egen vurdering, og at det må foreligge klare holdepunkter for å overprøve denne vurderingen.
Konklusjon - bygningssakkyndiges vurdering kan ikke uten videre overprøves
Finansklagenemnda og tingretten har begge lagt til grunn at forskriften gir bygningssakkyndige et faglig skjønn som ikke uten videre kan overprøves. Mens Finansklagenemnda mener at sikkerhetsvurdering ikke kan overprøves i det hele tatt, synes tingretten å åpne for at vurderingen kan overprøves dersom det foreligger klare holdepunkter for det.
Vår konklusjon er at vurderingen av hva som er sikkerhetsmessig forsvarlig ligger til den bygningssakkyndige, og dette uansett ikke kan settes til side med mindre det foreligger klare holdepunkter for at vurderingen er urimelig eller uforsvarlig.
Saken har referanse 2025-151.