Ny dom fra lagmannsretten: Er kjøpers undersøkelsesplikt strukket for langt?
Hålogaland lagmannsrett mente at opplysningene i selgers egenerklæring burde ha ført til nærmere undersøkelser fra kjøperne, og tilkjente et lavere prisavslag. Dette i motsetning til tingretten, som ga kjøperne heving. Dommen reiser etter vårt syn spørsmål om hvorvidt lagmannsretten trekker kjøpernes undersøkelsesplikt for langt.
Bakgrunn for saken
Et ektepar kjøpte en eldre boligeiendom i Tromsø kommune for 5,5 millioner kroner. Etter overtakelse reklamerte de på flere mangler, blant annet museskader, problemer med yttervegger og elektrisk anlegg. Tingretten konkluderte med at eiendommen hadde omfattende mangler, og ga kjøperne medhold i heving.
Selgerne anket dommen, og Hålogaland lagmannsrett kom til en annen konklusjon. Retten avviste kravet om heving, og tilkjente kjøperne et mindre prisavslag på 500 000 for blant annet mangler på det elektriske anlegget og enkelte andre forhold.
Kjøper burde ha undersøkt museplager
Kjøperne mente selgerne hadde tilbakeholdt opplysninger om hvor omfattende museplagene i huset var. I selgers egenerklæringsskjema, som kjøperne leste før visning, ble det opplyst at det tidligere hadde vært mus i huset, men at problemet ble utbedret i 2020.
Under visning oppdaget kjøperne muselort under kjøkkenbenken og spurte selger om dette. Selger bekreftet opplysningene fra egenerklæringsskjemaet. Kjøperne godtok forklaringen og gjennomførte ikke ytterligere undersøkelser før de la inn bud og signerte kjøpekontrakten.
Etter overtakelsen oppdaget kjøperne tre musekadavere, muselort og gnageskader på elektriske ledninger. Kjøperne mente også at museproblematikken forårsaket store luktproblemer i boligen, særlig på varme dager. På befaringen i forbindelse med rettssaken ble det påvist både muselort og gnageskader på elektriske ledninger. Selv om retten anerkjente at huset hadde skader etter mus, mente de at omfanget fremstod som uklart og usikkert.
Annonse:
Lagmannsretten konkluderte med at museskadene ikke var en mangel. Retten vektla at museproblemet var nevnt i egenerklæringen og at kjøperne hadde oppdaget muselort under visningen. De mente at kjøperne hadde hatt mulighet til å undersøke museplagene og å ta eventuelle forbehold, uten at de hadde gjort det. Lagmannsretten konkluderte med at kjøperne ikke har foretatt slike undersøkelser det er rimelig å kreve, jf. avhendingslova § 3-10.
Kjøperne hadde med andre ord ikke overhold undersøkelsesplikten sin etter rettens mening, da opplysninger om mus i egenerklæringen samt at de oppdaget muselort på visning burde hatt igangsatt undersøkelser hos kjøper.
Omfattende egenarbeider
Selgeren hadde utført egenarbeider på flere deler av eiendommen. Blant annet hadde selgeren, som var ufaglært innen bygg, montert snøfangere på garasjen selv. Disse viste seg å være feilmontert, i tillegg til at snøfangeren på den ene siden hadde falt ned og senere blitt bundet fast med tau. Dette var forhold ved eiendommen som kjøperne skulle vært gjort kjent med, jf. avhendingslova § 3-7, og kjøperen fikk 30 000 kroner i prisavslag for dette.
I egenerklæringen var det videre opplyst at tilbygget til garasjen delvis var utført av faglært og delvis av ufaglært. Lagmannsretten mente at kjøperne tok en bevisst risiko ved ikke å foreta egne undersøkelser for å kontrollere kvaliteten av arbeidet, da det var opplyst om delvis egenarbeid. Etter lagmannsrettens vurdering hadde kjøperne ikke foretatt slike undersøkelser det er rimelig å kreve, jf. avhendingslova § 3-10, og det var derfor ikke en mangel.
Det skal være tilstrekkelig lufting mellom vindsperre og kledning, men lagmannsretten hoppet bukk over å ta stilling til om det var avvik fra god håndverksmessig utførelse. Illustrasjonsfoto: Tryggere Bolighandel
Ytterveggene og risiko for feil
Kjøperne mente at det forelå mangel ved deler av kledningen på boligens yttervegger. Deler av veggen hadde mangelfull lufting mellom panel og veggsperre, og ved andre deler av veggen var det benyttet gipsplater beregnet for innvendig bruk.
Ytterveggene var i tilstandsrapporten vurdert til tilstandsgrad 1, med bemerkningen “Normal slitasje, Strakstiltak er ikke nødvendig.” I egenerklæringsskjemaet var det krysset av for at det var utført både ufaglært og faglært arbeid på ytterveggene, uten noen nærmere spesifikasjon av hvem som hadde utført hva.
De sakkyndige vitnene var uenige i om det forelå avvik fra god håndverksmessig utførelse og betydningen av det. Lagmannsretten tok ikke nærmere stilling til dette, og uttalte at selv om en tilstandsrapport inneholder feil, vil ikke dette lempe kjøpernes undersøkelsesplikt. De mente at beskrivelsen av ytterveggene i tilstandsrapporten var dekkende for den faktiske tilstanden.
Lagmannsretten mente at kjøperne burde ha forstått at opplysningene i egenerklæringen om egenarbeid innebar en risiko for feil, og at de derfor burde ha foretatt nærmere undersøkelser, for eksempel ved å be opplyst nærmere om hva som er utført henholdsvis av ufaglært og faglært. Lagmannsretten mente derfor at kjøperne måtte bære risikoen for feilene selv, og viste til avhendingslova § 3-10.
Vurdering av lagmannsrettens dom
Lagmannsretten legger stor vekt på kjøpers undersøkelsesplikt, slik det fremgår av avhendingslova § 3-10, som begrenser kjøperens rett til å påberope seg mangler de burde ha kjent til ved avtaleinngåelsen. Samtidig stiller loven krav om at opplysningene fra selger må være tydelige, og det er selger som har risikoen for vage og ufullstendige opplysninger.
I denne saken kan det argumenteres for at lagmannsretten legger urimelig mye ansvar på kjøperne uten å vurdere hvorvidt selgers opplysninger var tilstrekkelig klare og tydelige. Når det gjelder museskadene, var egenerklæringen tydelig på at problemet var utbedret, noe som kunne gi kjøperne grunn til å tro at omfanget var begrenset.
Når tilstandsrapporten vurderer ytterveggenes tilstand som tilfredsstillende med tilstandsgrad 1, kan kjøpere med rimelighet anta at ytterligere undersøkelser ikke er nødvendige. Opplysningene om egenarbeid alene burde ikke pålegge kjøperne plikt til å forstå risikoen uten nærmere spesifikasjoner fra selger.
Selgers opplysningsplikt etter avhendingsloven § 3-7 går foran kjøpers undersøkelsesplikt etter § 3-10 første og andre ledd. Dommen fremstår som streng mot kjøperne, og det kan etter vårt syn stilles spørsmål ved om lagmannsretten vektlegger kjøperens av undersøkelsesplikt i for stor grad.
Hålogaland lagmannsretts dom av 23.12.2014 (LH-2024-83092).
Annonse:
