"Som den er" forbeholdet er historie fra 2022 - hva nå?

"Som den er" forbeholdet ved kjøp og salg av bolig blir historie fra 1. januar 2022.

Formålet med denne endringen (og de andre endringene) er at det skal fremlegges tilstrekkelig informasjon om boligen å gi en tryggere bolighandel.

Boliger som legges ut for salg i 2021 men blir solgt etter 31. desember 2021, vil våre bundet av de nye reglene i avhendingsloven. Skjæringstidspunktet er når bindene avtale blir gjort (når bud blir akseptert).

Kjøp og salg av bolig er av stor økonomisk betydning for partene.Det er derfor viktig at dette skjer på en mest mulig betryggende måte, slik at partene i minst mulig grad opplever ubehagelige overraskelser i ettertid.

Uventede skader og feil ved boligen er veldig belastende og skaper økonomiske usikkerhet for kjøper og selger.

Denne endringen i avhendingsloven medfører at selger får en langt større risiko for ansvar for mangler, noe som skal oppfordre til å gi bedre og mer informasjon om boligen før salg.

Virkningene av at "som den er" forbeholdet fjernes

Lovendringen medfører at selger blir ansvarlig for rettslige mangler på et tidligere tidspunkt enn i dag.

Dagens regler i avhendingsloven innebærer i praksis at selgere bare har et delvis ansvar for skjulte feil og mangler. Årsaken er at i dag selges boliger "som den er" og i utgangspunkt er foreligger bare mangler om boligen er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen kunne forvente.

Dagens rettstilstand medfører at det skal mye til før selger blir ansvarlig og kjøper ofte sitter med den økonomiske risikoen. Endringen i avhendingsloven fra 2022 snur opp ned på denne situasjonen. Nå blir selger ansvarlig for alle mangler over "egenandelen" til kjøper med kr 10.000.

Fjerningen av forbeholdet " som den er" medfører at selgere av bolig nå gjør lurt i å legge frem mer og mer korrekt informasjon om boligen enn i dag.

Endringen medfører at selgerne bør innhente og fremlegge en tilstandsrapport fra takstmann, ellers vil de fort bli ansvarlige for de feil og mangler som kjøpere reklamerer over.

De viktigste unntakene fra fjerningen av "som den er" forbeholdet

Den nye avhendingsloven fra 2022 fjerner "som den er" forbeholdet ved salg av bolig og selger får nå mesteparten av risikoen for skjulte feil som dukker opp.

Dette er de viktigste unntakene fra fjerningen av "som den er" forbeholdet:

1 Generelle forbehold kan ikke avtales

Generelle forbehold vil ikke være lov, da dette vil undergrave fjerningen av "som den er" forbeholdet. Dette er typisk vage og ufullstendige opplysninger.

Det vil fortsatt være mulig å avtale spesifiserte forbehold. F eks kan man opplyse at boligen er et "oppussingsobjekt" fordi boligen er gammel og slitt og ikke vedlikehold på normalt vis.

Men alle spesifikke forbehold må ha grunnlag i spesifikke feil/svakheter som selger kjenner til å begrunner det spesifikke opplysningen om.

Vage og ufullstendige opplysninger vil fort bli ansett som et forsøk på å omgå ny regel om at det ikke er lov til å ta "som den er" forbehold.

Det holder ikke at takstmannen opplyser om "lite vindu" i kjeller, uten å forklare dette nærmere. Dersom dette medfører at rommet ikke kan benyttes til lovlig beboelse, følger det av nye regler at takstmann må være "tydelig" så vanlige kjøpere kan skjønne konsekvensene av dette.

2 Den abstrakte mangelsvurderingen gjelder fortsatt

En brukt bolig kan ikke forventes å være i perfekt stand.

Boligen skal fortsatt være i samsvar det kjøperen kan forvente under hensyn til boligtype, alder, synlig vedlikeholdstilstand og konkrete omstendigheter.

Ovennevnte gjelder bare med mindre noe annet følger av hva som er avtalt mellom partene. Eksempel på dette er et "spesifikt forbehold" om at f eks badet har en lekkasje og vannskader. Da vet kjøper problemet med badet og kan ikke kreve noe prisavslag for dette.

3 Bagatellmessige krav (egenandel med kr 10.000)

For å unngå "bagatellmessige" krav, så er det innført en "egenandel" for kjøper med kr 10.000 for feil samlet sett. En brukt bolig har erfaringsmessig vært utsatt for slitasje og småskader. Kjøper må ta hensyn til dette ved kjøp av bolig.

Dette medfører at kjøperen alltid må dekke en viss sum av kostnadene ved en mangel. Dersom manglene koster 12 000 kroner å utbedre, vil det ikke være så interessant å bruke tid og ressurser på å krangle med selger om dette. Dette fordi kjøper må selv betale 10 000 kroner i egenandel og da kan kjøper bare kreve 2 000 kroner i ovennevnte tilfelle.

4 Feil opplyst boligareal (arealavvik)

Dersom selger eller takstmann har opplyst om større areal enn hva som er riktig, er selger ansvarlig for dette avviket uten noen egenandel.

Etter dagens regler må et avvik være av en viss størrelse (ca 5 %), mens ny regel gjør at ethvert areal innendørs som hovedregel skal anses som en mangel. Dette følger av Arealsvikt-dommen Rt. 2003 s. 612.

5 Kjøpers undersøkelsesplikt skjerpes

Kjøper anses å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i tilstandsrapporten eller fremkommer i salgsdokumentene forøvrig. Det er ikke noe krav om kjøper faktisk har lest disse opplysningene.

Dette gjelder ikke vage og ufullstendige opplysninger i salgsdokumentasjonen. Slike opplysninger blir for lite spesifikke og vil kunne anses å forsøke å omgå forbudet om "som den er" forbeholdet.

Boligkjøperne får således et klart signal at man må lese salgsdokumentene grundig, da de ikke kan kreve prisavslag for slike opplysninger.

Oppsummering

Sett under ett får kjøpere en betydelig mindre egenrisiko for mangler i den nye endringen av avhendingsloven fra 2022.

Eigedomen har ein mangel dersom han ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet avtalen, eiendommens alder og synlege tilstand.

Skjerpet risiko for selgere vil medføre økt bruk av godkjent tilstandsrapport. Disse må oppfylle de krav som følger av ny forskrift til avhendingsloven om tilstandsrapport.

Les mer - Ny forskrift til avhendingsloven (2022) om tilstandsrapporter

Skrevet av glenn@oslo-advokatkontor.no.

Erstatning, prisavslag og heving av boligkjøp - | Spesialister innen eiendom

Erstatning og heving av boligkjøp kan man kreve hvis du har oppdaget feil og mangler ved ditt boligkjøp? Kontakt oss for gratis rådgivning.

Oslo Advokatkontor

: