SMS reparerte feil i tilstandsrapport

I Borgarting lagmannsretts dom av 17. april 2024, behandler lagmannsretten for første gang spørsmålet om en tilstandsrapport er gyldig etter de nye endringene i avhendingslova. I denne saken kom det nye opplysninger om fukt på SMS underveis i budrunden. Retten mente at SMSen reparerte feil opplysninger i tilstandsrapporten.

SMS fra megler

Forut for budprosessen, men etter at det var utarbeidet tilstandsrapport, oppdaget selgeren avflasset murpuss i en av bodene. Takstmann måtte foreta en ytterligere befaring, og de nye målingene påviste fukt. Megleren sendte derfor en sms til samtlige budgivere som lød som følgende, "Det er avdekket avflasset murpuss i bod på yttervegg mot overliggende nabo. På denne veggen er det også forhøyede fuktverdier. Dreneringen bør utbedres, evt. kan en løsning være å montere elektroniske dioder på innside av veggen."

Etter overtagelsen oppdaget kjøperne fuktskjolder i vaskerommet, som hadde sammenheng med dårlig drenering. De reklamerte over dette i tillegg til andre forhold. Rommet med fuktskjoldene hadde fått tilstandsgrad (TG) 1 i tilstandsrapporten, og det fremgikk av beskrivelsen at det «ikke [er] påvist fuktskjolder, støvkondens, svertesopp og spor etter sopp, råteskader eller skadedyr». Dreneringen fikk TG 2, men den begrunnelsen at levetiden på 30 år var overskredet.

Takstmannens undersøkelser utilstrekkelige

Takstmannen oppga i takstrapporten at ytterveggen ikke var undersøkt, fordi veggen var delvis skjult bak klær på en knaggrekke. Dette mente lagmannsretten var utilstrekkelig. At ytterveggen ikke ble undersøkt under henvisning til at veggen delvis var skjult bak klær på en knaggrekke, utgjorde et brudd på forskriften § 2-15 annet ledd bokstav c som ikke var ubetydelig.

Bruddet reparert av SMS

Etter lagmannsrettens syn ble imidlertid dette bruddet reparert gjennom tekstmelding som ble sendt til samtlige budgivere. De mente at det fremgikk av tekstmeldingen at taksmannen hadde foretatt de nødvendige undersøkelsene under sin nye befaring. Videre var det informert i tekstmeldingen om «avflasset murpuss» og «forhøyede fuktverdier», og at dreneringen burde utbedres. Etter lagmannsrettens syn var dette en tilstrekkelig beskrivelse av årsak og konsekvens, jf. forskriftens § 2-22 annet ledd.

Lagmannsretten la derfor på bakgrunn av SMSen til grunn at kjøperne var kjent med de opplysningene som fremgikk av tilstandsrapporten etter avhendingslova § 3-10 første ledd annet punktum. Retten konkluderte med at fuktproblematikken ikke utgjorde en mangel, da fukt var forventbart ut i fra opplysninger om alder og levetid samt at det var satt TG 2 på dreneringen.

Vår vurdering

Lovens utgangspunkt er at dersom opplysninger i tilstandsrapporten er feil, skal de sees bort i fra jf. avhendingsloven § 3-10 annet ledd

Forarbeidene (Prop.44 L (2018-2019) s. 72) sier noe om hvordan man skal stille seg hvis opplysningene som fremgår av en ugyldig tilstandsrapport er gjort kjent for kjøper gjennom andre salgsdokumenter. Forarbeidene sier da klart og tydelig at man ikke kan omgå lovens krav til gyldig tilstandsrapport ved å innta opplysningene andre steder, og at man skal legge til grunn at kjøperen er uvitende om opplysningene.

I dette tilfellet ble feilen oppdaget i en pågående budrunde og de uriktige opplysningene reparert ved hjelp av en SMS. Det var ikke omstridt i saken at opplysningene i tilstandsrapporten var feil, og etter vårt syn harmonerer det dårlig med forarbeidene at en SMS kan reparere dette. Salget kunne blitt stoppet og rapporten rettet, noe som ikke ble gjort.

Formålet med lovendringen var å heve kvaliteten på tilstandsrapportene, men med denne praksisen vil man kunne da tenke seg en situasjon hvor de er mulig å utarbeide mangelfulle og dårlige tilstandsrapport for så å sende en rekke SMS til budgiverne når prosessen er i gang.

Les dommen her: Borgarting lagmannsretts dom av 17. april 2024

Lagmannsretten konkluderte med at det ikke var brudd på forskriften at dreneringssvikten ikke ble oppdaget. Manglende hulltaking utgjorde heller ikke brudd, les hvorfor her: