Skjult rotteangrep i eldre bolig - kjøper fikk heving i lagmannsretten

Forsikringsselskapet mente at rotteskadene var begrenset til noen få steder. Det var ikke lagmannsretten enig i, da det ved stikkprøver ble det funnet spor av rotter i nesten alle husets rom. Utbedringsbehovet var omfattende, og kjøperen fikk heving.

Oppdaget rotteaktivitet

Saken gjaldt en bolig fra 1967 på Sunnmøre. Fem måneder etter overtakelsen oppdaget kjøperen rotteskader i boligen da hun rev et innebygget garderobeskap.

Det var ikke opplyst om skadedyr i salgsdokumentene, og selgeren hadde krysset av "nei" i egenerklæringsskjemaet for kjennskap til skadedyr.

Kjøperen engasjerte en takstmann for å vurdere skadeomfang og anslå reparasjonskostnader. Rapporten konkluderte med at det var stor usikkerhet knyttet til det totale skadeomfanget, men at det var behov for omfattende tiltak. Kostnaden ble anslått til halvannen million kroner.

Kjøperen stevnet selgeren og hennes eierskifteforsikringsselskap inn for tingretten. Kjøperen anførte at rotteaktiviteten utgjorde et vesentlig kontraktsbrudd, og fremmet krav om heving av kjøpet, subsidiært prisavslag.

Etter først å ha avvist kjøperens reklamasjon, erkjente selgeren og eierskifteforsikringsselskapet at forekomsten av rotter utgjorde en mangel ved boligen. Det var imidlertid fortsatt uenigheter om skadeomfanget og kostnaden for utbedring. Selgeren mente at mangelen ikke utgjorde et vesentlig kontraktsbrudd som ga kjøper grunnlag for heving.

Tingretten ga kjøperen medhold i hevingskravet, men selgeren og forsikringsselskapet anket dommen til lagmannsretten.

Oppdaget krypkjeller

Under saksforberedelsen til lagmannsretten utførte kjøpers takstmann en ny befaring av huset. Da ble det oppdaget at det under deler av boligens første etasje var krypkjeller, noe som ikke tidligere hadde vært kjent. Dette ville medføre større kostnader enn tidligere beregnet, knyttet til tetting av inntrekksveier for rotter gjennom krypkjelleren.

Liten grunn til å forvente rotter

Lagmannsretten viste til at det var uenighet mellom partene om forekomsten av rotter i boligen og omfanget av dette. Selgersiden mente at forekomsten ikke var særlig stor og at skadene begrenset seg til gang og bod i kjelleren, samt at krypkjelleren måtte tettes. Kostnadene for utbedringen begrenset seg til i overkant av 400 000 kroner, mente selgersiden.

Kjøperen hadde liten grunn til å forvente rotter i boligen, selv om boligen var gammel og det generelt kan være risiko for at rotter tar seg inn i eldre boliger. Dette var fordi selgeren hadde opplyst at hun ikke kjente til skadedyrproblemer, og det var heller ingen indikasjoner i tilstandsrapporten. Tilstandsrapporten nevnte svakheter ved boligen, som råteskader og sprekker, med det var det ingen omtale av kryprommet som en potensiell risikofaktor. Lagmannsretten viste også til at Folkehelseinstituttet omtaler rotta som et skadedyr som har potensiale til å spre sykdom, og kan påføre stor skade.

Lagmannsretten mente at omfanget av skadene var langt større enn det selgeren hadde erkjent ansvar for. Lagmannsretten viste til at det var foretatt stikkprøver i de fleste rom og ved så godt som samtlige stikkprøver ble det funnet spor av rotter. Dette sammenholdt med at rotter hadde hatt tilnærmet fritt leide til konstruksjonen mente lagmannsretten at det var sannsynlighetsovervekt for at hele huset var sterkt skadet av rotter og at problemet hadde pågått over mange år.

Prisavslag ikke tilstrekkelig

Lagmannsretten mente at utbedringskostnaden kunne estimeres til 940 000 kroner, som tilsvarte 55 % av kjøpesummen. Omfanget av utbedringsarbeidet måtte betegnes som omfattende, og kunne ta opp mot seks måneder. Dette ville medføre store ulemper for kjøperen. I tillegg ble det lagt vekt på at det forelå usikkerhet om behov for riving av bad og vaskerom. Prisavslag var ikke tilstrekkelig for å gjenopprette kontraktsbruddet, og ulempen for selgeren ved å få boligen tilbakeført var ikke mer belastende enn det hadde vært for kjøperen å beholde den. Kjøperen hadde også reklamert relativt kort tid etter overtakelsen, og tidsmomentet talte derfor ikke mot heving.

Lagmannsretten konkluderte med at det forelå et vesentlig avtalebrudd jf. avhendingsloven § 4-13 første ledd, og ga kjøperen rett til å heve kjøpet. Kjøperen ble også tilkjent sakskostnader.

Dommen ble avsagt 02.10.2024 i Frostating lagmannsrett.

Museskader er ikke påregnelig selv om boligen er gammel mente lagmannsretten, les om saken her: