Regress-dommen (HR-2021-2102-A)

Norges Høyesterett har i dom av 28. oktober 2021 kommet til at en boligselger må betale 700.000 kroner i erstatning til boligselgerforsikringen.

Selger lot være å opplyse i egenerklæringen at tilbygget (halve huset) ikke var søkt om. Det var ikke gitt verken ferdigattest eller brukstillatelse. Selger kjente til dette, men i egenerklæringen ble dette ikke opplyst.

Kjøper krevde heving av kjøpet og subsidiært prisavslag med 844 682 kroner. Boligselgerforsikringen (AmTrust Europe Limited) fremsatte et forlikstilbud med 700 000 kroner som kjøper aksepterte.

Boligselgerforsikringen krevde så erstatning (regress/avkortning) med 700 000 for utbetalingen som hadde blitt foretatt til boligkjøper.

Boligselger tapte saken både i Trondenes tingrett og i Hålogaland tingrett.

Saken ble så anket inn til Norges Høyesterett.

Problemstillingen Høyesterett tok stilling til

Høyesterett vurderte eierskifteforsikringen sitt krav om regress mot en boligselger for utbetaling til kjøper.

Spørsmålet ble forankret i forsikringsavtaleloven § 4-2 jf. § 4-1 som regulerer nedsettelse av selskapets ansvar når det er gitt uriktige opplysninger i egenerklæringsskjema.

Mindretallet mente hjemmelsgrunnlaget var forsikringsavtaleloven § 4-9, mens flertallet mente riktige hjemmel var § 4-2. Forskjellen lå i at § 4-9 krevde svik eller forsett, mens § 4-2 annet ledd kreve at boligselger kan legges mer enn bare «lite … til last»

I og med at selger var klar over at tilbygget var bygget uten nødvendige tillatelser, var både flertallet og mindretallet i Høyesterett enige om at feil svar i egenerklæringen var bevisst gitt ukorrekt.

Selger svarte nei på om han kjente til om han han bygget ut boligen og unnlot å svare på om tilbygget var godkjent av myndighetene. Selger svarte også nei til om han kjente til manglende ferdigattest.

Kjøper oppdaget så at tilbygget var ulovlig oppført og manglet ferdigattest. Det var også oppført i strid med TEK-10.

Høyesterett sin begrunnelse for at selger måtte betale 700 000 kroner

Høyesterett sitt flertall med fire dommere gav selskapet medhold i regresskrav mot boligselger med 700 000 kroner.

Høyesterett mente at selgers forsømmelse av å ikke opplyse om ulovlig oppført tilbygg, var i strid med krav om å gi korrekte opplysninger for selskapets "vurdering av risikoen."

Avkortning etter § 4-2 andre ledd ikke kan skje der opplysningssvikten «bare er lite å legge ham eller henne til last».

Høyesterett presiserte at boligselger hadde en plikt til å besvare selskapets spørsmål korrekt. Det ble også lagt vekt på at forarbeidene til loven opplyste at de "skal virke preventivt og at de ikke må komme i strid med solidaritetstanken innen forsikring".

Høyesterett presiserte "at en uriktig utfylling av egenerklæringen ikke nødvendigvis fører til full avkortning, jf. § 4-2 andre og tredje ledd som åpner for delvis avkortning avhengig av ulike forhold."

I denne saken la Høyesterett vekt på at boligselger kjente til at tilbygget var ulovlig bygget. Boligselger hadde således bevisst svart uriktig på opplysningene i egenerklæringen.

Norges Høyesterett - Dom: HR-2021-2102-A

Selgeren av en boligeiendom hadde tegnet eierskifteforsikring - nå omtalt som boligselgerforsikring - uten å opplyse i egenerklæringsskjemaet til forsikringsselskapet at det var oppført et tilbygg til eiendommen uten byggetillatelse. Forsikringsselskapet, som ble enig med kjøperne om betaling av et…

Lovdata

Skrevet av glenn@oslo-advokatkontor.no.

Erstatning, prisavslag og heving av boligkjøp - | Spesialister innen eiendom

Erstatning og heving av boligkjøp kan man kreve hvis du har oppdaget feil og mangler ved ditt boligkjøp? Kontakt oss for gratis rådgivning.

Oslo Advokatkontor