Samme fuktproblem - forskjellige resultater hos FINKN

To saker for Finansklagenemnda (FINKN) om fukt i kjeller ga ulikt resultat for kjøperne. Begge sakene gjaldt eldre bolig, men bare den ene kjøperen fikk prisavslag. Det avgjørende for Nemnda ble hvilke risikoopplysninger som var gitt ved salget.

Avgjørelse 2024/444

Den ene saken gjaldt en enebolig fra 1984 som ble solgt for 7 millioner kroner i mai 2022. I egenerklæringsskjemaet oppga selger ingen kjennskap til fuktproblemer eller problemer med drenering i kjeller. Selger svarte også "nei" på spørsmål om kjennskap til utettheter i garasje, tak, og fasade.

Det fremgikk av tilstandsrapporten at grunnmur, fundamenter og drenering ble gitt tilstandsgrad (TG) 0 og 1. Fuktmåling i lukkede konstruksjoner ble gitt TG 2 selv om det ikke bel observert skader. Det ble bemerket at dette var fordi konstruksjonen med utlektede vegger fra grunnmuren ble vurdert å utgjøre en fuktrisiko i seg selv.

Avdekket fuktproblematikk

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen fuktinntrengning i kjelleren, mellombygget og garasjen. Kjøper rekvirerte egen bygningssakkyndig som dokumenterte vanninntrengning og misfarging, som konsekvens av langvarige fuktproblemer. Årsaken var mangelfull grunnmurstetting og feil utført membrantetting. Utbedringskostnadene ble anslått til 320 000 kroner.

Det var ikke opplyst om fuktproblematikk i boligens underetasje ved salget, og kjøperen mente derfor at det hadde blitt gitt mangelfulle og uriktige opplysninger ved salget. Kjøperen fremsatte på dette grunnlaget krav om prisavslag og erstatning.

Finansklagenemndas vurdering

Nemnda fant det ikke nødvendig å vurdere om det forelå opplysningssvikt, da de uansett mente at det forelå en mangel etter avhl. § 3-2.

Nemnda uttalte “I dette tilfellet ble det imidlertid ikke utover alder gitt risikoopplysninger, hverken generelle eller konkrete, forut for avtaleinngåelsen, som ga noen indikasjon på at det var fukt av et visst omfang i de aktuelle områdene.” Nemnda konkluderte med at fuktproblematikken utgjorde et avvik fra hva kjøper med rimelighet kunne forvente, og fastsatte et prisavslag på 160 000 kroner.

Avgjørelse 2024/447

Den andre saken gjaldt også salg av en enebolig fra 80-tallet, som ble solgt for 3,9 millioner.

I egenerklæringsskjemaet opplyste selger at han ikke kjente til problemer med drenering, fuktinnsig eller andre fuktrelaterte problemer. I tilstandsrapporten ble rom under terreng gitt tilstandsgrad (TG) 2. Ved hulltaking hadde det blitt påvist høyt fuktnivå inne i trekonstruksjonen, men det var ikke påvist fuktskader. Det ble imidlertid bemerket at høy luftfuktighet over tid kan føre til muggvekst.

Kort tid etter overtakelsen reklamerte kjøper over fuktskader i kjelleren. Ved fjerning av gulvlister ble det avdekket synlig muggsopp, samt mangelfull lufting bak isolasjon. Det ble målt omtrent samme fuktverdi på området takstmannen undersøkte ved utarbeidelse av tilstandsrapporten, men det ble målt høyere verdier alle andre steder i konstruksjonen.

Kjøper fremsatte krav mot selgerforsikringer på kr 794 594 for utbedring av fuktskadene i kjelleren.

Nemndas vurdering

Nemnda konkluderte med at det ikke var gitt uriktige opplysninger om boligen. Nemnda mente videre at fuktskadene ikke utgjorde en mangel etter avhl. § 3-2 føste ledd, men anså saken som et grensetilfelle og delte seg i et mindretall og et flertall.

Flertallet uttalte at selv om fuktskaden ikke ble avdekket under hulltakingen, innebar de generelle advarslene og den konkrete påvisningen av høyt fuktnivå at den avdekkede fuktskaden måtte anses å ligge innenfor det påregnelige. Nemnda påpekte at flertallet likevel hadde i vært i tvil, da omfanget at fuktskadene var ganske omfattende. Likevel mente de at fuktproblematikken til en viss grad skyldtes elde og slitasje, og at man ikke kunne se bort i fra at årsaken til fukt i kjeller var tett knyttet opp mot tidligere byggeskikk.

Flertallet konkluderte med at de samlede risikoopplysningene som ble gitt var såpass omfattende og spesifikke at det ikke forelå en mangel etter avhl. § 3-2 første ledd.

Konklusjon

Begge avgjørelser illustrerer hvordan konkret informasjon og risikoopplysninger påvirker manglesvurderingen etter avhl. § 3-2. I sak 2024/444 ble manglende risikoopplysninger fra selger og takstmann avgjørende for å konkludere med at det forelå en mangel. Selv om boligen var av eldre dato, var det ikke opplyst om forhold som skulle indikere fuktproblemer av et visst omfang. Kjøper ble dermed ansett å ha rimelige forventninger om en problemfri kjeller.

I sak 2024/447 ble det gitt omfattende risikoopplysninger om fuktproblemer, inkludert TG 2 for rom under terreng og spesifikke advarsler om høyt fuktnivå. Dette påvirket kjøpers forventninger og gjorde at fuktskader ble ansett som innenfor det påregnelige, gitt boligens alder og tilstandsgrad.

Du finner avgjørelsene her.