Rotte-dommen I (Rt-2008-963)

Bakgrunn for saken

En bolig på Hosle i Bærum var solgt «som den er» i mars 2001. Etter overtakelsen oppdaget kjøper rotter i kjeller og etasjeskiller mellom kjeller og 1. etasje.

Boligen i Bærum var oppført i 1965 og hadde delvis krypkjeller i kjelleren. Krypkjeller og vanlig kjeller var adskilt med en støpt mur.

I 1995 utvidet selgerne kjelleren ved å grave ut krypkjeller. Det ble bygget bad, badstue med mer. Den støpte muren mellom krypkjeller og kjeller, ble i denne sammenheng revet.

Det var ingen rotter i boligen når kjøper overtok boligen juli 2001. Først i slutten av november 2004 ble det oppdaget rotter i boligen og det ble krevd prisavslag.

Årsaken til at rottene kom inn i boligen var utvidelsen av kjelleren i 1995. Utvidelsen førte til en svakere konstruksjon enn hva som var der tidligere (helstøpt mur), og rottene kunne ta seg inn i kjelleren. I tillegg var det oppdaget rør og sprengsteinsfylling i tidligere krypkjeller som ga rottene tilgang.

Spørsmålet i saken

Spørsmålet for Høyesterett var om svakheten i de bygningsmessige konstruksjonene som medførte rotteangrep etter overtakelsen var å anse som en rettslig mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum.

Selv om de byggtekniske svakhetene innebar en økt risiko for rotteangrep og skadene ved slikt angrep kan bli store, fant Høyesterett at dette ikke utgjorde en mangel ved boligen etter avhendingslova § 3-9 annet punktum.

Høyesteretts vurdering

Rottene ble først konstatert senhøstes 2004, og Høyesterett til grunn at det ikke var rotter i huset på tidspunktet for risikoens overgang, som var 1. juli 2001, jf. avhendingsloven § 2-4 annet ledd.

Høyesterett mente det var avgjørende for vurderingen av om boligen hadde en rettslig mangel, at boligen ved overtakelsen led av upåregnelige bygningstekniske mangler av en slik art at de innebar en uakseptabel høy risiko for rotteangrep.

Den risikoen for rotteskader som forelå i dette tilfellet, måtte holdes opp mot den generelle risikoen for rotteangrep som foreligger ved bolighus i villastrøk. Høyesterett viste til hva tingretten sa om risikoen for angrep av rotter:

"Det er alminnelig kjent at det er en del rotter i både Oslo og Bærum, og det kan bero på tilfeldigheter om rottene finner veien inn i det enkelte hus. .... Rotter kan komme inn gjennom toaletter, sluk og åpne rør, eller gjennom åpne dører, kjellervinduer, hull eller sprekker i mur og lignende. Hvis det først er kommet én rotte, vil den legge spor som tiltrekker flere rotter, og de formerer seg raskt."

Høyesterett kom til at det ikke var noen omstendigheter ved markedsføringen av boligen som kunne vektlegges i den ene eller andre retning.

Høyesterett kom til at det var feil av lagmannsretten å legge stor vekt på den manglende inspeksjon av krypkjelleren fra kjøpers side. Bemerkninger i taksten ga etter Høyesterett sitt syn ikke noen indikasjon på at det var spesiell grunn til å være bekymret for krypkjelleren.

Høyesterett kom til at sakens utfall måtte bero på en objektiv vurdering av risikoøkningen for rotteangrep på grunn av de bygningsmessige svakhetene ved boligen.

Høyesterett la deretter stor vekt på at lagmannsrettens bedømmelse av at

«risikoøkningen etter en objektiv vurdering synes å ha vært relativt beskjeden».

Høyesterett la også stor vekt på at det gikk 9 år fra utførelsen (1995) av de aktuelle bygningsmessige arbeidene og 3 ½ år etter overtakelsen av boligen, til rotteangrepene manifesterte seg. Høyesterett la også vekt på at rotteangrepet i 2006 ikke kan tilskrives kloakkrøret som var åpent før den første skaden.

Høyesterett konkluderte med at økningen i risiko for angrep av rotter var liten som følge av svake bygningsmessige arbeider i kjelleren før salget.

Høyesterett konkluderte med at risikoøkningen for rotteangrep på grunn av de bygningstekniske svakheter, ikke var av en slik tyngde at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Dette gjaldt også når Høyesterett tok i betraktning at skadene ved et rotteangrep lett kan bli store.

Høyesteretts konklusjon og betydning av dommen

Høyesterett konkluderte med at angrep av rotter ikke utgjorde et vesentlig avvik fra kjøpesummen og hva man kunne forvente objektivt sett, jf. avhendingsloven § 3-9 annet punktum.