Prisavslag tross gammelt tak – TG 1 ble avgjørende

Ny avgjørelse fra Finansklagenemnda viser at dersom en bygningsdel har fått tilstandsgrad 1, skal ikke kjøper kunne forvente større avvik. Dette selv om bygningsdelen har høy alder. I dette tilfellet var boligen var 33 år gammel ved salget, likevel fikk kjøper prisavslag for lekkasje fra taket.

Saken dreide seg om en rekkehusbolig fra 1989 som ble solgt for 9,8 millioner kroner.

I boligens salgsprospekt ble det opplyst at boligen hadde en eldre standard og et visst moderniseringsbehov. Selgeren informerte i egenerklæringsskjemaet om tidligere fuktproblemer i bodområdet, samt tidligere lekkasjer i stuetaket, en yttervegg og over et vindu. Det ble opplyst at disse lekkasjene var utbedret.

I tilstandsrapporten ble taktekking, nedløp og beslag vurdert til TG 1. Det ble også opplyst at taktekkingen var fra 2004. Derimot ble "Balkonger, terrasser og rom under balkonger" gitt "mørk" TG 2, noe som indikerte et vesentlig avvik.

Etter overtakelsen oppdaget kjøper lekkasje fra terrassen, og senere en vannlekkasje fra midten av stuetaket. En skaderapport viste at vanninntrengningen i stuen skyldtes utettheter i papptekkingen samt overganger mellom beslag og ved sluk på taket. I tillegg ble det funnet utettheter i membrantekkingen på terrassen, som forårsaket fuktskader i taket. Rapporten anbefalte en helhetlig utbedring av taket og terrassen.

SB Takst AS

SB Takst er en profesjonell tjenesteleverandør innen taksering av skader på eiendommer, med spesialisering på vurdering av oppståtte skader.

SB Takst AS

Kjøper reklamerte på lekkasjene og mente at selger måtte ha kjent til problemene før salget. Det ble vist til at takets bygningsdeler hadde fått TG 1 i tilstandsrapporten, og at dette gjorde at boligen ikke samsvarte med forventningene. Kjøper fremsatte et krav om prisavslag på over 700 000 kroner.

Avgjørende vekt på TG 1

Finansklagenemnda konkluderte med at lekkasjen fra taket utgjorde en mangel. Nemnda bemerket at det var flere ting som talte imot at taklekkasjen kunne anses som en mangel. Boligen var 33 år gammel på tidspunktet for kjøpet, og at egenerklæringsskjemaet inneholdt flere risikoopplysninger om tidligere fukt- og lekkasjeproblemer.

Likevel var det opplyst at et profesjonelt firma hadde byttet takbelegg og tilhørende blikk i 2004, altså 18 år før salget. Nemnda viste også til at taktekking, nedløp og beslag samt øvrige tilstøtende bygningsdeler ble gitt TG 1 i tilstandsrapporten. Dette talte for at lekkasjen ikke skulle være forventbar for kjøper.

Nemnda uttalte “Nemnda har i nyere praksis lagt større vekt på at en bygningsdel er gitt TG 1 i favør kjøper, også når bygningsdelen har høy alder “. Nemnda viste til sin tidligere rettspraksis, hvor de også hadde kommet til at det forelå mangel etter lekkasje på gamle bygningsdeler, på bakgrunn av at det var gitt TG 1. De viste blant annet til denne saken, som vi har skrevet om tidligere, les mer her:

39 år gammelt tak ga boligkjøper 220 000 i prisavslag

Kjøper av 39 år gammel bolig på Nordstrand krevde prisavslag for flere lekkasjer på taket. Boligselgerforsikringen ble ikke hørt med at taket hadde utlevd sin levetid, og kjøper fikk prisavslag på 220 000 kroner. Fra salgsprospekt til virkelighet Eneboligen oppført i 1983 ble solgt for kr 9,5 millioner kroner

Tryggere bolighandelHelle Hem Solli

Lekkasjen fra terrassen derimot, utgjorde ikke en mangel. Nemnda viste til at terrassen hadde fått “mørk” TG2 i tilstandsrapporten, og det var også gitt en rekke risikoopplysninger om tidligere fukt- og lekkasjeproblematikk i egenerklæringsskjemaet.

Basert på en helhetsvurdering konkluderte nemnda med at taket ikke samsvarte med det kjøperen med rimelighet kunne forvente. Dermed forelå det en mangel etter avhendingsloven § 3-2 første ledd, og kjøper fikk prisavslag på 130 000 for utbedring av taket.

Advokat innen bolig og eiendom | Oslo Advokatkontor

Advokat innen bolig og eiendom. For deg som trenger advokathjelp innen eiendom og bolig. Vi tilbyr gratis saksvurdering for hele Norge.

Oslo Advokatkontor

Konklusjon

Avgjørelsen viser at dersom en bygningsdel har fått tilstandsgrad 1, skal ikke kjøper kunne forvente større avvik. Dette selv om bygningsdelen har høy alder. At en bygningsdel har høy alder taler i seg selv for at kjøperen burde ta høyde vedlikeholdsbehov på kort sikt. Likevel skal ikke en kjøper kunne forvente større avvik på en bygningsdel som har fått TG 1, etter forskriften skal en bygningsdelen som har fått TG1 kun ha normal slitasje. Dersom det er større avvik og behov for akutte utbedringer, er dette utenfor der kjøper skal kunne forvente og en mangel etter avhendingslova § 3-2.

Dersom det er grunn til å forvente større tiltak på kort sikt, skal dette vært opplyst i tilstandsrapporten, og tilstandsgrad 2 skal gis til bygningsdeler der det er grunn til å varsle om fare for skader på grunn av alder.

Saken har referanse 2025-229.