Prisavslag for omfattende skadedyrangrep
Ny avgjørelse fra Finansklagenemnda viser at klart språk fra takstmenn er påkrevd. Kjøper fikk 150 000 kroner i prisavslag da takstmann hadde oppgitt at det var "noen" stokkmaur og mus, mens det viste seg å være omfattende skadedyrangrep.
Risikoopplysninger
Hytta på Østlandet ble oppført i 1937 og solgt for 4, 85 millioner i august 2022.
I salgsprospektet ble det opplyst om "Sjarmerende eldre hytte..(…) Eiendommen innehar en relativt grei standard, noe vedlikeholdsbehov". Det var videre opplyst opplysninger om "noe råte i noen bjelker under hytta" og "noen stokkmaur som gikk inn og ut av stubbloft". I tilstandsrapporten ble både etasjeskille og krypkjeller gitt TG 3.
Tilstandsrapporten bemerket at råteskader i bjelker samt synlig maur under bjelkelaget var noe som måtte undersøkes nærmere og det ble gitt et kostnadsestimat på 10 000 – 50 000 kroner for tiltak knyttet til dette.
Videre fremgikk det av tilstandsrapporten at det kunne komme noen mus i hytta på vinteren. Men selger svarte "Nei" på spørsmål om det hadde vært skadedyr i boligen.
Oppdaget muselort og stokkmaurangrep
Under rivingsarbeider på hytta våren 2023 oppdaget kjøperen muselort både i tak, vegger og under gulvet i stue og på kjøkken. Kjøperen reklamerte straks til boligselgerforsikringen. Det viste seg at skadene var så omfattende at alle vegger og tak måtte renskes, og gulvet måtte rives opp. I gulvet ble det også avdekket angrep fra stokkmaur, og mye av bjelkelaget måtte derfor også skiftes ut.
Kjøper innhentet en skaderapport og fremsatte krav om prisavslag på 630 000 kroner for skadedyrangrepene.
Langt mer omfattende skader
Nemnda var enig med kjøper i at det var et pågående problem med mus og stokkmaur i boligen, og at dette hadde pågått minst de tre siste årene. De la også til grunn at skadene medførte omfattende utbedringsarbeider med riving og gjenoppbygging av gulv, bjelkelag, veggpanel og himling.
Men på bakgrunn av opplysningene som var gitt ved salget, mente nemnda at det burde være påregnelig for kjøper med forekomst av både stokkmaur og mus, samt råteskader.
Når de likevel kom til at det likevel forelå en mangel, var det fordi omfanget av skadene var langt større og mer omfattende enn hva som var påregnelig for kjøper. Opplysningene i tilstandsrapporten var til en viss grad egnet til å nedtone risikoopplysningene om stokkmaur og råte, mente nemnda. De la også vekt på at takstmannens kostnadsestimat i tilstandsrapporten var betydelig lavere en de reelle utbedringskostnadene.
Nemnda uttalte: "Det er uklart om takstmannens kostnadsestimat kun er ment å dekke undersøkelser av stubbloft/bjelkelag der det er observert maur, eller også utbedring av eventuelle avvik som avdekkes ved slike undersøkelser. Denne uklarheten må imidlertid selger/takstmann bære risikoen for...Det vises i denne forbindelse til forskrift til avhendingslova § 1-4 hvor det fremgår at takstmannen "skal formidle resultatet av sine observasjoner og undersøkelser på en tydelig og forbrukervennlig måte"."
Nemnda mente videre at takstmannens kostnadsestimat (10 000 -50 000 kroner) avvek så betydelig fra kjøpers kostnadsestimat på 533 825 kroner, at kostnadsestimatet måtte anses som uriktig og misvisende, særlig når takstmannen var kjent med at det var stokkmaur i boligen.
Nemnda kom til at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-2 og ga kjøper prisavslag på 150 000. Men nemnda ga et stort fradrag i prisavslaget med hensyn til boligens alder og risikoopplysningene gitt ved salget.
Finkn avgjørelse 2024/659.