FinKN i tvil, men tilkjente prisavslag for fukt kjeller
På tross av at Finansklagenemnda mente det var gitt risikoopplysninger om blant annet gammel drenering, fikk kjøperne prisavslag for fukt og råte i kjelleren. Nemnda la vekt på at kjelleren fremsto som i svært god stand ved kjøpet og var totaloppusset for få år siden.
Saken gjaldt en tomannsbolig på Østlandet oppført i 1970, solgt for 11,75 millioner kroner i august 2022.
I salgsprospektet ble boligen beskrevet som pen og innholdsrik, med opplysninger om at kjellerstuen var totaloppusset i 2013 og badet i kjelleren renovert i 2019. Boligens drenering var fra byggeåret, og tilstandsrapporten ga rom under terreng tilstandsgrad TG1, noe som indikerte ingen alvorlige mangler.
Skjulte feil oppdaget etter overtakelse
Etter overtakelsen oppdaget kjøperen imidlertid flere alvorlige feil. Kjellergulvet og deler av en innervegg mot naboen viste seg å være angrepet av fukt og råte. Videre var røropplegget i underetasjen ubrukelig, da rørene verken var isolert eller koblet til vannforsyningen. Mangelfull oppbygging av gulvet ble også avdekket, inkludert fravær av drensmasse, isolasjon, fuktsperre og riktig detaljering. I tillegg førte sviktende drenering til vanninntrengning i kjelleren etter kraftig regn.
Krav om prisavslag og erstatning
Kjøperen mente at boligen ikke var i samsvar med det man kunne forvente etter avhendingsloven § 3-2 første ledd. Kjøperen krevde derfor et prisavslag på kr 425 935, samt erstatning på kr 96 000 for tapte leieinntekter og forsinkelsesrente.
Selgerens forsikringsselskap avviste kravene, og mente at det ikke forelå et forventningsavvik. De påpekte blant annet til at det var opplyst at boligens drenering var fra byggeår, at grunnmur og fundamenter ikke hadde blitt undersøkt og at terrengforhold ble vurdert til TG 2.
Nemndas vurdering
Nemda uttalte at de hadde funnet saken tvilsom, men etter en helhetsvurdering konkluderte de med at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-2 første ledd.
Nemnda la særlig vekt på at kjelleretasjen ble markedsført som “totaloppusset i 2013” og at rom under terreng ble gitt TG 1 i tilstandsrapporten. Ved kjøpet fremstod kjelleren visuelt som i svært god stand, og det var opplyst at hulltakingen ikke hadde avdekket unormale forhold.
Det som talte i mot at det var en mangel, var at det var gitt enkelte risikoopplysninger tilknyttet underetasjen i forbindelse med salget, og hensynet til boligens alder.
Nemnda viste til forarbeidene til avhendingsloven § 3-2 første ledd, og uttalte “Samtidig fremgår det eksplisitt av forarbeidene til avhl. § 3-2 første ledd, Prop. 44 L (2018-19) s. 85, at om en gammel bolig er godt vedlikeholdt eller i det ytre fremstår som mer eller mindre ny, vil samtidig kjøperen "med rette kunne forvente mer av boligen". I dette tilfellet mener nemnda at kjøper, ut fra opplysningene i salgsdokumentene, kunne forvente mer av kjelleretasjen enn de relativt omfattende fukt- og råteskadene som altså er avdekket i gulvkonstruksjonen.”
Konklusjon
I dette tilfellet mente nemnda altså at kjøperen, basert på opplysningene i salgsdokumentene, kunne forvente mer av kjelleretasjen enn de omfattende fukt- og råteskadene som ble avdekket.
Kjøperen ble tilkjent et prisavslag på 250 000 kroner.
Avgjørelsen har referanse 24/732.