Prisavslag for el-anlegg på tross av TG 3

Finansklagenemnda ga kjøper medhold i prisavslag for mangler ved el-anlegget og downlights, selv om det var gitt klare risikoopplysninger ved salget.

En enebolig oppført i 1986 ble solgt for kr 6 mill. kroner i mai 2022. I tilstandsrapporten fikk boligens el-anlegg tilstandsgrad (TG) 3, og downlights ble gitt TG 1. Selgeren opplyste om at det hadde vært utført arbeider på el-anlegget av både faglært og ufaglært, og at samsvarserklæringer ikke forelå. I egenerklæringen ble det informert om at et firma skulle levere "EL kontroll godkjenning" før salget.

Selgeren fikk utført el-kontroll før salget, og en del avvik ble rettet. Det ble ikke påpekt noen flere avvik i rapporten utover de som ble utbedret, og de fleste punktene var krysset av "Ok".

Oppdaget avvik ved el-anlegg

Etter overtakelsen oppdaget kjøper flere avvik ved det elektriske anlegget og downlightsene, samt lekkasje fra taket i et soverom under terrassen når det regnet. Kjøper fant også spor av museaktivitet i boligen.

Kjøper reklamerte til selger og hevdet at de avdekkede forholdene var upåregnelige og krevde 194 221 kroner i prisavslag. Selger avslo kravet og viste til boligens alder, risikoopplysningene om det elektriske anlegget som ble gitt før avtaleinngåelsen, opplysninger om egeninnsats ved terrassen, samt manglende dokumentasjon knyttet til museproblematikken.

I el-rapport innhentet av kjøper fremgikk det at det elektriske anlegget fremsto som i dårlig stand og hadde gjennomgående ufagmessig utførelse. Det ble ifølge rapporten oppdaget to TG 3-avvik – varmgang i spotter på kjøkken og at downlights var for nær konstruksjonen, som måtte utbedres umiddelbart. Det ble også oppdaget 22 avvik som ble gitt TG 2.

Nemnda i tvil

Nemnda bemerket at det var en vanskelig vurdering, men kom under tvil til at det forelå feil ved det elektriske anlegget og at det utgjorde en mangel etter avhendingsloven § 3-2. De understreket at det var gitt klare risikoopplysninger ved salget, blant annet at det elektriske anlegget hadde fått TG 3, og at det ble anbefalt en el-kontroll fordi det ikke forelå dokumentasjon på utførte arbeider. Det ble også opplyst at noe av arbeidet var ufaglært.

På den annen side var flere av feilene knyttet til lyskildene, hvor downlights i stue, kjøkken og baderom hadde fått TG 1. Nemnda uttalte:

“Etter en helhetsvurdering har nemnda under tvil kommet til at det foreligger en mangel etter avhl. § 3-2 i dette tilfellet til tross for at det elektriske anlegget var gitt TG 3. Selv om opplysningene i egenerklæringsskjemaet om "EL kontroll godkjenning ila uke 19" er noe tvetydige, er det nærliggende for en kjøper å forstå det slik at dette avhjelper langt på vei risikoopplysningen om manglende dokumentasjon på en del av arbeidene. Nemnda har ved vurderingen også sett hen til at flere av de avdekkede feilene er knyttet til boligens lyskilder, hvor downlights på stue, kjøkken og baderom var gitt TG 1.”

De konkluderte videre med at taklekkasje utgjorde en mangel, men at museskadene ikke utgjorde en mangel. Nemnda tilkjente kjøperen et prisavslag på 110 000. Risikoopplysningene som ble gitt om el-anlegget før kjøpet ble hensyntatt ved utmålingen, og det ble gjort et fradrag for dette.

Avgjørelsen ble fattet 05.09.2024 og har referanse 2024/795.

Les mer om mangler ved elektrisk anlegg her: