Nye regler for arealoppmåling

Første januar i år kom det nye regler for arealoppmåling. Boligens areal skal nå oppgis i BRA (bruksareal). Men de gamle begrepene «P-Rom» og «S-Rom» må fortsatt benyttes.

Bakgrunn for endringen

De nye reglene for hvilke standarder som gjelder følger av NS3940:2023. Alle oppmålinger i forbindelse med tilstandsrapporter som har blitt foretatt etter 1.1.2024, har måttet følge de nye reglene. Dette gjelder også eiendomsmegleroppdrag som er inngått etter denne datoen.

Formålet med endringen i regelverket var å få et enhetlig regelverk på tvers av ulike bransjer, slik at alle skal forholde seg til de samme arealbegrepene. Hensikten var også at regelverket skulle bli tydeligere for forbrukere.

Etter det tidligere regelverket var det bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjorde om rommet ble definert som P-ROM eller S-ROM. Dette var uavhengig av om rommet faktisk var godkjent av kommunen for den aktuelle bruken, eller i tråd med byggteknisk forskrift. Mange konflikter om boligkjøp oppsto i kjølvannet av dette, da f.eks. rom som ikke var godkjent som oppholdsrom etter byggteknisk forskrift, kunne markedsføres som oppholdsrom (P-rom).

De nye begrepene

Boligens areal skal oppgis i BRA (bruksareal) og deles i underkategoriene BRA-i, BRA-e, BRA-b. Her er en oversikt over de nye begrepene:

• BRA-i - internt bruksareal, for eksempel stue, soverom, kjøkken, entre, bad, innvendig bod og gangrom.
• BRA- e - eksternt bruksareal, for eksempel en ekstern bod, kjellerstue med egen inngang, gjesterom, tilleggsbygg eller andre rom som tilhører boenheten, men som ikke er direkte tilknyttet det interne arealet. Tilleggsbygg kan være for eksempel garasje, naust eller utvendig bod.
• BRA- b - innglasset balkong, veranda eller altan som er tilknyttet boenhet
• BRA - summen av BRA-i, BRA-e og BRA-b.
• TBA - Terrasse- og balkongareal, arealet av terrasser, altaner, verandaer og åpne balkonger som er tilknyttet boenheten.
• GUA - gulvareal som ikke er måleverdig
• ALH -areal med lav himlingshøyde som ikke er måleverdig

Ikke måleverdige arealer som skyldes skråtak eller lav himlingshøyde (AHL) kan opplyses som tilleggsinformasjon. Slike arealer skal ikke oppføres alene, men skal alltid opplyses sammen med korrekt målt BRA. BRA og AHL kan summeres, og utgjør boligens gulvareal (GUA).

Forbrukertilsynets krav til markedsføring

Forbrukertilsynet har utarbeidet en veileder for markedsføring av bolig, som i punkt 3.3.2 sier at markedsføringen må opplyse om:

• De nye arealbegrepene og innholdet i disse,
• boligens bruksareal (BRA) for hver etasje (BRA-i, BRA-e og BRA-b),
• summen av bruksarealet for hele boligen (BRA),
• summen av internt bruksareal (BRA-i)
• summen av arealer utenfor boenheten (BRA-e),
• summen av arealer for innglasset balkong (BRA-b)
• summen av arealer for terrasser og balkonger (TBA)

Dersom det er aktuelt for den konkrete boligen, skal markedsføringen også opplyse om gulvareal (GUA) og areal med lav takhøyde (ALH). Dette kan for eksempel være aktuelt for boliger med skråtak hvor deler av gulvflaten ikke er måleverdig på grunn av skråtaket, men hvor den måleverdige gulvflaten likevel har en verdi og funksjon ved møblering og bruk av rommene.

For deler av boligen som ligger utenfor BRA-i, uinnredede plan over eller under boligen (kaldtloft, krypkjeller, etc), vil det normalt ikke være aktuelt å måle GUA. GUA skal bare oppgis sammen med BRA for å forhindre uklarhet om hva som er boligens interne bruksareal. Opplysninger om GUA må gis på en måte som gjør det klart for forbrukeren hvilken betydning dette har for boligens areal.

Forskriften ikke i samsvar med de nye reglene om arealoppmåling

Man bør være obs på at forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel) ikke ble endret da de nye reglene om arealoppmåling kom. Forskriftens § 2-20 opererer fortsatt med de gamle arealbegrepene om P-rom og S-rom, og sier «Den bygningssakkyndige skal måle boligens bruksareal (BRA) i samsvar med den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for areal- og volumberegninger av bygninger. Den bygningssakkyndige skal oppgi det totale bruksarealet, og fordelingen mellom primærdel (P- ROM) og sekundærdel (S-ROM).»

På bakgrunn av mange spørsmål fra aktører i bransjen som ønsket en avklaring av hvordan forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-20 skal forstås, kom Kommunaldepartementet med en tolkningsuttalelse. Departementet uttalte “Etter departementets oppfatning må ordlyden i forskriften§ 2-20 likevel forstås slik at den bygningssakkyndige både må følge NS 3940:2023 og oppgi P-ROM og S-ROM. Bestemmelsen oppstiller som nevnt to selvstendige krav til oppmåling av areal. Det vil si at den bygningssakkyndige må oppgi P-ROM og S-ROM uavhengig av hva som følger av den til enhver tid gjeldende bransjestandard.”

Konklusjon

Konsekvensen av dette er at bygningsskkyndige fortsatt må oppgi arealet både i P-ROM og S-ROM etter gammel arealstandard, og i BRA etter ny arealstandard. Selv om de nye reglene skulle gjøre det enklere å forstå for forbrukere og gjøre bransjen mer enhetlig, kan man nok konkludere med at det har blitt mer komplisert.

Departementet sier i sin tolkningsuttalelse at de vil sette i gang arbeid med å utrede behovet for endringer i forkriftsbestemmelsen. Inntil eventuelle endringer er på plass, må både gamle og nye regler følges.