Ny standard for arealoppmåling ikke av betydning for mangelsvurderingen

I denne saken ble en innglasset veranda på 10 kvm feilklassifisert som P-rom. På tross av enighet om at arealet var feilklassifisert, avviste forsikringsselskapet ansvar. De mente at klassifiseringsfeilen ikke var av betydning siden det hadde kommet ny standard for arealoppmåling. Dette var ikke Finansklagenemnda enig i, og ga kjøper prisavslag.

Saken omhandlet en leilighet solgt for 4,65 mill hvor leilighetens P-rom var oppgitt å være 118 kvm.

Etter å ha mottatt skattemeldingen for 2022, oppdaget kjøperen at leiligheten var registrert med 108 kvm P-rom. Takstmannen som hadde utarbeidet tilstandsrapporten erkjente at han hadde feilklassifisert en innglasset balkong som P-rom i stedet for S-rom. Kjøperen reklamerte på at arealet var mindre enn opplyst. Kjøperen reklamerte og anførte at forelå en mangel etter avhendingslova § 3-3 ettersom balkongen uriktig var inkludert i P-rom-arealet. Kjøperen krevde 394 068 kroner i prisavslag

Selgers forsikringsselskap og takstmann erkjente at balkongen var feilklassifisert. De avviste likevel ansvar, og viste til at klassifiseringsfeilen ikke hadde hatt betydning for kjøpet, siden det var besluttet å gå vekk fra P-rom og S-rom i ny norsk standard for arealmåling. Videre understreket de at ved et eventuelt videresalg ville leiligheten fortsatt kunne markedsføres med samme totale areal BRA som ved kjøpet.

Nemndas vurdering

Nemnda mente at eierskifteforsikringen ikke hadde godtgjort at kjøper ikke hadde lagt vekt på feilaktige opplysningene om arealet ved kjøpet, jf. § 3-3 andre ledd andre punktum. De viste til forarbeidene, som sier at selgeren som har bevisbyrden i slike tilfeller.

Videre mente nemnda at den nye standarden for arealoppmåling ikke hadde betydning for mangelsvurderingen. De understreket at klassifiseringsfeilen medførte at leilighetens P-romsareal var 10 kvm mindre enn opplyst ved salget, og nemnda konkluderte med at det forelå en mangel etter avhendingslova § 3-3. **De uttalte:

Nemnda kan ikke se at endringene i arealreglene i NS 3940:2023, som trådte i kraft 1.1.24, får betydning for utmålingen av prisavslaget. Det vises til at det etter endringen skilles mellom BRA-i (internt bruksareal), BRA-e (eksternt bruksareal) og BRA-b (innglasset balkong/veranda). Den innglassede verandaen i denne saken vil følgelig falle innenfor sistnevnte kategori og skal da ikke medtas i BRA-i, som nemnda legger til grunn vil være det mest sentrale arealmålet, jf. også punkt 3.3.2 i Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig.

Les om de nye reglene for arealoppmåling her:

Vurdering av prisavslaget

Det forelå ingen dokumentasjon på verdiforringelsen i form av en verdivurdering. Finansklagenemnda påpekte at vurderingen av verditap må gjøres konkret og baseres på et skjønn i hver enkelt sak. I denne saken mente nemnda at det måtte tas i betraktning at arealet faktisk eksisterte og kunne brukes som forventet.

Likevel førte feilklassifiseringen til en verdiforringelse som nemnda mente kjøperen hadde rett til å bli kompensert for. Kjøperen ble tilkjent et skjønnsmessig prisavslag på 190 000 kroner.

Saken har referanse 2024/35.