Ny NS 3600 på høring

En ny revisjon av NS 3600 som skal erstatte NS 3600:2018 var nettopp på høring. I denne artikkelen tar vi for de største endringene i standarden.

Formål

NS 3600 angir krav og andre bestemmelser til teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av boliger. Bakgrunnen for ny revisjon av NS 3600 er at det kreves samkjøring mellom den nye forskriften til avhendingslova (tryggere bolighandel) og NS 3600. Dette fremgår av høringsnotatet prNS 3600:2024.

Formålet er å bidra til en enhetlig tilstandsanalyse og felles kriterier for angivelse av tilstandsgrad. Den reviderte standarden skal også, i likhet med forskriften, bidra til at det utarbeides tilstandsrapporter av høy kvalitet, slik at forbrukere får et betryggende informasjonsgrunnlag før et boligkjøp. Videre sier høringsnotatet at den reviderte standarden har som formål å vise hvordan man kan tilfredsstille forskriftens krav.

Forholdet til avhendingsloven

For valg av tilstandsgrad sier forskriftens § 2-23 at kriteriene som framgår av den til enhver tid gjeldende bransjestandarden for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig skal brukes. Direktoratet for byggkvalitet (DiBK) har veiledningsansvaret for forskriften, og i sin veiledning viser de til at NS 3600 skal brukes til dette formålet.

I høringsnotatet fremgår det at det er tatt sikte på at det ikke skal være noe motstrid mellom veiledningen til DiBK og NS 3600, men siden veiledningen justeres hyppigere enn NS 3600 vil det kunne være avvik mellom de to dokumentene.

Viktigste endringer

Forskriftsteksten er nå tatt med i standarden. Norsk Standard skriver at alt inkludert i et dokument vil gjøre standarden mer brukervennlig. Samtidig er det en forutsetning at brukerne av standarden har kunnskap om kravene i og formålet med forskriften.

Her er noen av de viktigste tilpasningene i det nye utkastet:

Krav til bygningssakkyndige:

• Forskriftens § 1-3 om krav til bygningssakkyndiges uavhengighet er inkorporert. Forskriften sier at “Den bygningssakkyndige skal ikke la seg påvirke av utsiktene til nye oppdrag fra samme oppdragsgiver, og skal være uavhengig av partene i en aktuell bolighandel.”
• Det er tatt inn krav om at den bygningssakkyndige skal ha ansvarsforsikring.
• Krav til kompetanse er utvidet med krav om at den som gjennomfører tilstandsanalyser, skal ha nødvendig kompetanse om forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel).

Dokumentasjon

• Det er tatt inn en ny tabell som gir oversikt over dokumentasjon som det er god praksis å legge fram ved overlevering av bolig eller utført håndverkertjeneste. Når relevant dokumentasjon mangler skal dette angis i rapporten fra tilstandsanalysen.
• Forskriftens § 2-21 inntatt i punktet om lovlighetsmangler og brannceller. Det presiseres at den bygningssakkyndige skal fåstslå om rom som brukes for varig opphold er i henhold til byggetillatelsen. Hvis undersøkelsen avdekker ulovlig bruksendring, skal opplysninger om hvilke avvik som er avdekket og konsekvens av disse fråmgå av rapporten og i rapportsammendraget.
• Forskriftens § 2-19 om dokumentasjon på håndverkertjenester er inntatt. Det presiseres at ved fastsetting av tilstandsgrad etter forskriftens § 2-23 ved TG 0 og TG 1 skal dokumentasjon på faglig god utførelse være underlag for vurdering.

Fastsetting av tilstandsgrad

Beskrivelse av tilstandsgrader er endret slik at det er i overenstemmelse med forskriften.

• Forskriftens § 2-23 om fastsetting av tilstandsgrad og § 2-19 om dokumentasjon på håndtverkertjenester er inntatt.
• Forskriftens § 2-21 om lovlighetsmangler og brannceller inntatt. Det presiseres at kontrollen av brannskille og rømningsvei er kun visuell av de delene som er synlig i boligen.
• For våtrom er kriteriene for tilstandsgrad TG 2 og TG 3 revidert. Det er også tatt inn ett nytt undersøkelsespunkt for vurdering av dokumentasjon av våtrom når det gjelder tettesjikt (membran) og diffusjonstetting. Standarden definerer hva som kreves for at dokumentasjonen av tettesjiktet kan gis TG 0.

Vurdering av avvik, årsak, konsekvens og tiltak ved TG 2 og TG 3

• Forskriftens § 2-22 er inntatt, som sier at bygningssakkyndige skal redegjøre for årsaken til og konsekvensen av at det settes TG 2 eller 3.
• Angivelse av tiltak ved TG 2 eller 3 skal være tydelige og konkrete og det skal benyttes et forbrukervennlig og forståelig språk. Bærekraft og usikkerhet i fremtidig funksjon skal også være momenter.
• Det presiseres at for TG 3 skal tiltak (utbedringer) beskrives, og foreslåtte tiltak skal gis et kostnadsoverslag på bygningsdelsnivå eller for rommet.

Støyforhold

• Det skal opplyses om lydisolasjon ut fra byggeår og angis om eiendommen er innenfor en eller flere støysoner.

Teknisk verdi

• Ikke lenger et krav men en tilleggsytelse

Rapportering og oppsummering:

• I oppsummeringen skal det nå gis informasjon om konsekvenser hvis rapporten ikke oppfyller kravene i forskriften, ved at eier ikke har tillatt hulltaking og at eier får et utvidet ansvar.

Denne artikkelen har ikke tatt for seg alle endringene som har blitt foreslått i høringsnotatet, men har hatt fokus på de største endringene som følge av tilpasning til den nye forskriften. Høringen ble avsluttet 21. september, og høringsnotatet er nå lukket. Norsk standard uttaler at høringsnotatet kun er et forslag og at det er stor sannsynlighet for at det blir gjort endringer før endelig standard kan gis ut.

Det kan få konsekvenser dersom tilstandsananysen ikke er utført i tråd med forskriften, les her: