De viktigste reglene i ny forskrift til avhendingsloven fra 2022

Samtidig som det er vedtatt endringer i avhendingsloven fra 2022, er det også vedtatt en forskrift om krav til godkjente tilstandsrapporter.

Formålet med med endringene i avhendingsloven 2022 og forskriften med krav til tilstandsrapporter, er å gi en tryggere bolighandel. Selger har nå en langt større ansvar for feil og mangler, enn dagens regler i avhendingsloven.

Nedenfor kan du lese hvilken betydning den nye forskriften får ved kjøp og salg av boligen etter reglene i avhendingsloven 2022 og den nye forskriften fra 2022.

Nedenfor oppsummerer vi de mest sentrale endringene og nye bestemmelser.

Kravene til godkjent tilstandsrapport

Etter avhendingsloven (før vedtatte endringer) er det ingen krav til bruk av tilstandsrapporter ved salg av boliger etter avhendingsloven. Det er heller ikke krav til hva som skal undersøkes og rapportene er basert på det takstmannen ser. Det stilles ingen krav til fysiske undersøkelser for å avdekke skjulte feil og mangler.

Dagens ordning har medført at kjøper ofte sitter igjen med regningen når skjulte feil dukker opp, da avhendingsloven ikke har hatt krav til hva selger skal innhente av opplysninger fra en takstmann før et salg av bolig. Rapportene som blir utarbeidet ved salg i dag er basert på det som er synlig uten inngrep eller krav til å flytte på møbler med mer.

Forskriften til avhendingsloven trer i kraft fra 1. januar 2022.

Generelle krav til godkjent tilstandsrapport

1. Formålet er å få utarbeidet tilstandsrapporter med høy kvalitet, slik at man får en tryggere bolighandel.
2. Forskriften gjelder både helårsbolig og fritidsbolig, når kjøper er forbruker.
3. Takstmannen skal være uavhengig de som gir ham oppdrag, samt kjøper og selger.
4. Tilstandsrapporten skal opplyse om sine konklusjoner på en tydelig og forbrukervennlig måte.
5. Tilstandsrapporten anes godkjent dersom kravene i forskriften er oppfylt.
6. Kjøper anses å kjenne til konklusjonene i tilstandsrapporten, når disse fremkommer tydelig i den godkjente tilstandsrapporten.

Tilstandsrapporten kan ikke være endre enn 1 år for å kunne benyttes. Det er også bestemt at Direktoratet for byggkvalitet skal bestemme hvordan denne skal lages digitalt som sikrer enkel bruk og deling av dato.

Minstekrav til tilstandsrapporter

Forskriften fra 2022 bestemmer i detalj hvordan takstmannen skal undersøke boligen og hvilke rom/konstruksjoner som skal sjekkes.

Takstmannen pålegges å flytte tepper, møbler og annet inventar når dette er nødvendig. Undersøkelsen baseres på det som er synlig, med unntak der det er bestemt at det skal utføres målinger, bores hull eller stikkes i treverk eller annet.

Følgende bygningsdeler/rom skal undersøkes

• Våtrom (krav om boring av hull på minimum 73 mm i tilstøtende rom eller undersiden for å avdekke om våtrommet har en fuktskade)
• Kjøkken (inkludert gulv, avløp og vannrør)
• Innvendige vann- og avløpsrør
• Varmtvannsbereder
• Vannbåren varme
• Varmesentraler
• Ventilasjon
• Takkonstruksjon, taktekking og skorstein over tak
• Loft (konstruksjon)
• Yttervegger
• Vinduer og ytterdører
• Balkonger, verandaer og lignende
• Krypkjeller
• Rom under terreng
• Byggegrunn, fundamentering, grunnmur, drenering og sikring mot vann og fuktighet
• Terrengforhold
• Elektrisk anlegg og samsvarserklæring
• Dokumentasjon på håndverkertjenester
• Oppmåling av areal
• Lovlighetsmangler, brannceller og forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet
• Oppmåling av areal
• Lovlighetsmangler, brannceller og forhold som kan medføre fare for helse, miljø og sikkerhet

Tilstandsgrader og utbedringskostnader

Takstmannen skal fastsette en tilstandsgrad for det enkelte rom eller bygningsdel. Dette skal vise forventet tilstand ut i fra alder og normalt bruk.

• Tilstandsgrad 0 settes når rom/bygningsdel ikke har avvik og tilnærmet ny, samt at det kan fremlegges dokumentasjon på faglig god utførelse.
• Tilstandsgrad 1 settes når rom/bygningsdel har mindre avvik, som f eks normal slitasje. Brukes også dersom ny bygningsdel, men dokumentasjon på faglig god utførelse mangler.
• Tilstandsgrad 2 settes når rom/bygningsdel har vesentlige avvik, f eks feil utførelse, skade eller symptomer på skade, sterk slitasje eller nedsatt funksjon, vedlikehold trengs eller tiltak i nær fremtid, samt når bygningsdelen er gammel og stor fare for følgeskader.
• Tilstandsgrad 3 settes når rom/bygningsdel har store eller alvorlige avvik, da det er kraftige symptomer som trengs utbedring straks eller kort tid. Det samme gjelder ved påvist funksjonssvikt eller sammenbrudd.

Ved tilstandsgrad 2 eller 3 skal årsaken og konsekvensen beskrives.

Ved tilstandsgrad 3 skal takstmannen gi et estimat på hva det vil koste å utbedret rommet eller bygningsdelen.

Kvalifikasjonskrav til takstmenn

Det ble opprinnelig foreslått krav til utdannelse og praksis for de takstmenn som skulle kunne utarbeide en godkjent tilstandsrapport. Dette kompetansekravet til takstmenn ble ikke vedtatt i den nye forskriften til avhendingsloven.

I og med at det ikke stilles krav til kompetansen til takstmenn i dag, kan hvem som helst utarbeide godkjente tilstandsrapporter. Det er imidlertid signaler fra lovgiver at det på et senere tidspunkt vil bli innført krav til utdanning og praksis, dersom kvaliteten på tilstandsrapportene blir for dårlig.

Oppsummering

Forskriften til avhendingsloven (2022) med krav til tilstandsrapporter vil styrke kjøpers rettigheter og skjerpe opplysningsplikten til selger av boliger. Formålet med forskriften er å gi tryggere bolighandel.

Selger blir nå pålagt i forskriften å undersøke boligen langt grundigere ved at utarbeidelse av godkjent tilstandsrapport. Selger har nå langt større interesse i å få frem all relevant dokumentasjon, da det skal mye mindre til før selger blir ansvarlig for feil og mangler som oppdages.

Tilstandsrapporten vil også avdekke skjulte fuktskader i langt større grad, noe som er en av de vanligste feil og mangler ved boligkjøp. I tillegg vil det nå også bli avdekket om konstruksjoner mangler dokumentasjon på faglig god utførelse. Dette vil forhåpentligvis avdekke "egeninnsats" fra boligeiere uten fagkompetanse. Noe som er spesielt viktig på oppgradering av elektrisk anlegg med mer.