39 år gammelt tak ga boligkjøper 220 000 i prisavslag

Kjøper av 39 år gammel bolig på Nordstrand krevde prisavslag for flere lekkasjer på taket. Boligselgerforsikringen ble ikke hørt med at taket hadde utlevd sin levetid, og kjøper fikk prisavslag på 220 000 kroner.

Fra salgsprospekt til virkelighet

Eneboligen oppført i 1983 ble solgt for kr 9,5 millioner kroner i april 2022. Det var opplyst i salgsprospektet at den var jevnlig vedlikeholdt, og hadde normal standard. Siden taktekkingen var snødekt inspiserte takstmannen bare fra bakkeplan, og det ble opplyst om at det burde undersøkes nærmere når det var snøfritt. Taktekking ble gitt tilstandsgrad (TG) IU (ikke undersøkt), mens takkonstruksjon/loft var gitt TG 1. Selger skrev i egenerklæringsskjemaet at det hadde vært en lekkasje rundt pipen i 2007, og at det var foretatt arbeider av faglært.

Etter overtakelsen oppdaget kjøper en lekkasje fra taket og ned til kjøkkenet, og avdekket ved nærmere undersøkelser flere lekkasjer. Kjøperen engasjerte en blikkenslager, som utarbeidet en tilstandsvurdering av taket. I tilstandsvurderingen ble det funnet flere feil og mangler på utførelse av tak, gjennomføringer og detaljer. Både blikkenslager og takstmann anbefalte ny tekking. Kjøperen mente på bakgrunn av dette at lekkasjeskadene ikke var påregnelige, og at det var gitt mangelfulle opplysninger ved salget. Utbedringskostnadene ble estimert til 565 000 kroner.

Boligselgerforsikringen avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at taket hadde utlevd sin levetid og at det var opplyst om at taktekkingen ikke var inspisert.

Nemndas begrunnelse

Finansklagenemnda Eierskifte (nemnda) ga kjøper medhold og kom til at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-2 første ledd. På bakgrunn av boligen og taktekkingens alder mente nemnda at kjøperen burde tatt høyde for at det ville kunne oppstå behov for vedlikehold av taket på sikt. 

Nemnda mente likevel at kjøper ikke hadde rimelig grunn til å forvente så omfattende skader og kostnadskrevende arbeider på kort sikt som det var tale om i denne saken. I tilstandsrapporten ble det ikke gitt noen negative bemerkninger knyttet til taktekkingens alder. Selv om taktekkingen ikke var tilgjengelig for inspeksjon fra utsiden, kunne takstmannen ha foretatt en vurdering av taktekkingen basert på materiale og alder. Dersom takstmannen mente at taktekkingen var av en alder hvor det måtte påregnes større tiltak på kort sikt, burde han ha opplyst om dette i tilstandsrapporten. 

Nemnda mente at det skulle gjøres fradrag for standardheving og forlenget levetid av de aktuelle bygningsdelene, og prisavslaget ble fastsatt til kr 220 000 etter at det også ble gjort fradrag for kjøpers egenandel.

Avgjørelsen har referanse 2024/195, og du finner den her.