39 år gammelt tak ga boligkjøper 220 000 i prisavslag

Kjøper av 39 år gammel bolig på Nordstrand krevde prisavslag for flere lekkasjer på taket. Boligselgerforsikringen ble ikke hørt med at taket hadde utlevd sin levetid, og kjøper fikk prisavslag på 220 000 kroner.

Fra salgsprospekt til virkelighet

Eneboligen oppført i 1983 ble solgt for kr 9,5 millioner kroner i april 2022. Det var opplyst i salgsprospektet at den var jevnlig vedlikeholdt, og hadde normal standard. Siden taktekkingen var snødekt inspiserte takstmannen bare fra bakkeplan, og det ble opplyst om at det burde undersøkes nærmere når det var snøfritt. Taktekking ble gitt tilstandsgrad (TG) IU (ikke undersøkt), mens takkonstruksjon/loft var gitt TG 1. Selger skrev i egenerklæringsskjemaet at det hadde vært en lekkasje rundt pipen i 2007, og at det var foretatt arbeider av faglært.

Etter overtakelsen oppdaget kjøper en lekkasje fra taket og ned til kjøkkenet, og avdekket ved nærmere undersøkelser flere lekkasjer. Kjøperen engasjerte en blikkenslager, som utarbeidet en tilstandsvurdering av taket. I tilstandsvurderingen ble det funnet flere feil og mangler på utførelse av tak, gjennomføringer og detaljer. Både blikkenslager og takstmann anbefalte ny tekking. Kjøperen mente på bakgrunn av dette at lekkasjeskadene ikke var påregnelige, og at det var gitt mangelfulle opplysninger ved salget. Utbedringskostnadene ble estimert til 565 000 kroner.

Boligselgerforsikringen avslo kjøpers krav, og viste bl.a. til at taket hadde utlevd sin levetid og at det var opplyst om at taktekkingen ikke var inspisert.

Nemndas begrunnelse

Finansklagenemnda Eierskifte (nemnda) ga kjøper medhold og kom til at det forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-2 første ledd.  

Nemnda mente at takets alder tilsa at kjøperen burde tatt høyde vedlikeholdsbehov på kort sikt, men samtidig at kjøper ikke hadde rimelig grunn til å forvente så omfattende skader og kostnadskrevende utbedringer som i dette tilfellet. Selv om taktekkingen ikke kunne inspiseres fra utsiden, mente nemnda at bygningssakkyndig skulle ha foretatt en vurdering av tilstanden basert på materiale og alder. Dersom det var grunn til å forvente større tiltak på kort sikt, skulle dette vært opplyst i tilstandsrapporten. Nemnda viste til at ved skjulte konstruksjoner kan alder alene avgjøre tilstandsgrad, og at TG 2 skal gis til bygningsdeler der det er grunn til å varsle om fare for skader på grunn av alder. 

De påpekte videre at tilstandsvurderinger av tilgrensende bygningsdeler som er undersøkt vil være egnet til å påvirke kjøpers forventninger. I dette tilfellet var takkonstruksjonen og loftet, hvor det ofte vil kunne være indikasjoner på svekkelser i taktekkingen, vurdert til TG 1, uten noen negative anmerkninger, og uten noe tydelig forbehold knyttet til grundigheten av undersøkelsene og tilgjengeligheten av takkonstruksjon/loft. Når bygningssakkyndige ikke ga noe tydelig signal om at taktekkingen hadde oversteget eller nærmet seg en alder hvor større tiltak måtte påregnes, det ikke var avdekket noen synlige skader i tilgrensende konstruksjoner, og det heller ikke var tydelig kommunisert at det foreligger en risiko for at det ved nærmere undersøkelser kunne avdekkes større skjulte skader og omfattende utbedringsbehov, mente nemnda at det ikke kan forventes at en alminnelig kjøper uten fagkunnskap skal kunne forstå at det kunne oppstå så omfattende skader. 

Nemnda mente at eiendommen på bakgrunn av dette ikke var i samsvar med det kjøperen kunne forvente etter avhendingslova § 3-2, og ga kjøperen medhold i at det forelå en mangel. 

Nemnda mente at det skulle gjøres fradrag for standardheving og forlenget levetid av de aktuelle bygningsdelene, og prisavslaget ble fastsatt til kr 220 000 etter at det også ble gjort fradrag for kjøpers egenandel.

Avgjørelsen har referanse 2024/195, og du finner den her.