Nemnda oppjusterte prisavslaget etter prisstigning
Prisstigningen som hadde vært fra overtakelsestidspunktet ble hensyntatt, og kjøper fikk oppjustert prisavslaget i denne nye avgjørelsen fra Finansklagenemnda.
I april 2021 overtok en kjøper en bolig fra 1985 som var solgt «som den er» for 2,6 millioner kroner. Piper og ildsteder ble gitt tilstandsgrad 1 (TG). Etter overtakelsen gjennomførte feiervesenet en inspeksjon av pipen, der det ble avdekket flere feil som selgeren ikke hadde informert om.
Kjøper reklamerte til boligselgerforsikringen i november 2021. Kjøperen krevde et prisavslag på 274 031 kroner, og anførte at det var gitt mangelfulle opplysninger ved salget, og at det forelå en vesentlig mangel. I tillegg mente kjøperen at prisstigningen fra overtakelsestidspunktet måtte tas i betraktning ved utmålingen av prisavslaget.
Boligselgerforsikringen avslo kravet, og viste blant annet til at selgeren ikke var kjent med feilene. De mente også at pipen kunne utbedres med mindre tiltak, og at det ikke var nødvendig med en totalrehabilitering.
Prisavslaget oppjustert
Nemnda konkluderte med at det forelå en mangel etter avhendingsloven (avhl.) §§ 3-7 og 3-9, og ga kjøper medhold. De pekte på at selgeren faktisk var kjent med feilene i pipen, da avvikene var påpekt i et tilsyn allerede i 2018. Selgeren hadde signert tilsynsskjemaet, noe som bekreftet at han var klar over manglene. Nemnda understreket at dette var opplysninger kjøper hadde grunn til å regne med å få etter avhl. § 3-7, og at det var et klart misforhold mellom boligens tilstand og hva kjøperen kunne regne med etter avhl. § 3-9 andre punktum.
Nemnda la til grunn at utbedringskostnadene utgjorde 216 531 på bakgrunn av anslaget fra sakkyndig. Nemnda mente at de senest innhentede utbedringskostnadene som tok hensyn til prisstigningen siden overtakelsen, skulle legges til grunn. Det er dette beløpet som gir uttrykk for hva utbedringen av manglene rent faktisk vil koste, sa nemnda, og vise til HR-2021-668. Nemnda uttalte videre: “Denne avgjørelsen gjaldt riktignok vurderingen av om det var godtgjort en verdireduksjon etter at selger hadde rettet det mangelfulle forholdet (forekomst av skjeggkre i boligen), men nemnda er av den oppfatning at det samme prinsippet må legges til grunn ved utmålingen av prisavslag i vår sak.”
Forsinkelsesrenter
Nemnda tilkjente også kjøper forsinkelsesrenter. De uttalte at forsinkelsesrenter også skal tilkjennes selv om det ved utmålingen av prisavslaget ble tatt utgangspunkt i utbedringskostnadene i det senest innhentede pristilbudet. Nemnda var også uenig med boligselgerforsikringen i at vilkår for forsinkelsesrenter er at kravet er uomtvistet eller klarlagt. De viste til her til LB-2022-159367, som sier at det løper forsinkelsesrenter også på omtvistede krav.
Konklusjon:
Selger fikk oppjustert sitt prisavslag på grunn av økte priser og ble tilkjent forsinkelsesrenter.
Denne saken viser at utbedringskostnader som hensyntar prisstigning skal legges til grunn ved beregning av prisavslag. Selgersiden hevder ofte at det er overtakelsestidspunktet som er avgjørende for fastsettelsen av prisavslag, men nemnda viste at det er de faktiske utbedringskostnadene ved avgjørelsestidspunktet som skal være bestemmende.
Avgjørelsen har referanse 2024/687.