Utbedring av skjult elektrisk anlegg, må konstruksjonen åpnes?

Ja, mener Nord-Troms og Senja tingrett i en dom avsagt 9. april i år. I dommen uttaler retten seg om hvilke utbedringsmetoder som er nødvendig for tilstrekkelig kontroll av skjult elektrisk anlegg der det foreligger manglende samsvarserklæring.

Bakgrunn for saken

Saken gjaldt en eldre bolig fra 1939 i Tromsø kommune. Det hadde blitt oppført flere tilbygg i ettertid, blant annet et tilbygg i 2005.

I salgsoppgaven sto det at tilstanden på boligen «anses i all hovedsak som god». Elektriske anlegg var vurdert til tilstangsgrad 1.

Ved overtakelsen av boligen reagerte kjøperne på lukt i boligen, og det ble avdekket store mengder museekskrementer. En takstmann avdekket avvik ved yttervegger og museskader, noe som førte til en ytterligere el-takstrapport fra Norsk Elektro-Kontroll.

Kjøperne reklamerte på en rekke forhold, blant annet feil ved det elektriske anlegget. Flere deler av anlegget manglet forskriftsmessig dokumentasjon, og de krevde heving av kjøpet.

Uenighet om tiltak for utbedring av det elektriske anlegget

Selger og kjøper var enige om at det var en rekke mangler ved det elektriske anlegget. Uenigheten mellom partene knyttet seg til hvilke tiltak som var nødvendige for å utbedre det elektriske anlegget.

Jon Henrik Leere fra Norsk Elektro-Kontroll mente vegger og himlinger måtte åpnes for å få gjennomført en tilstrekkelig kontroll av det skjulte anlegget. Selgers takstmann mente at det var mulig å foreta en tilstrekkelig kontroll uten å åpne opp konstruksjonen.

Rettens vurdering

Retten var enig med kjøpers takstmann i at det var nødvendig å åpne vegger og himlinger for å få gjennomført en tilstrekkelig kontroll av det skjulte anlegget.

Tingretten viste til en uttalelse fra Direktoratet for samfunnsikkerhet og beredskap (DSB) fra 15.12.2020 som sa: (se også brev fra DSB til alle DLE fra 2021)

«Dersom det avdekkes åpenbare feil og mangler, og særlig om anlegget fremstår som ikke fagmessig utført, vil dette være en klar indikasjon på at en mer omfattende kontroll og gjennomgang er nødvendig. Da kan det være nødvendig å ta flere stikkprøver av skjult anlegg, sjekke at utstyr er i samsvar med krav i forskrift og installert på korrekt måte.»

Retten mente at det ikke var tilstrekkelig med stikkprøver i dette tilfellet, men at det måtte foretas en mer omfattende kontroll. De viste til omfanget av alvorlige feil som var avdekket. Blant annet var sikringsskapet tilknyttet tilbygget fra 2005 ført med mer strøm på ledningene enn det som var tillat, og dette førte til brannfare. Det var også gnag på kabler etter mus, og ekskrementer i sikringsskap. Dette tilsa at det kunne være skader på el-anlegget som ikke var mulig å avdekke uten fullstendig kontroll.

Retten mente også at det var nødvendig å ta opp gulvet i tilbygget fra 2005 for å gjøre en tilstrekkelig kontroll, basert på de omfattende feilene ved el-anlegget. Det forelå heller ikke samsvarserklæring som viste at varmekablene var korrekt utført.

Retten konkluderte med at den samlede kostnaden for utbedring av manglene ved boligens el-anlegg var i overkant av 2 millioner kroner. Tingretten mente at feilene ved det elektriske anlegget samt museskader, feil ved boligens kledning, feilmontert fuktsperre og feilmonterte snøfangere utgjorde vesentlig avtalebrudd, og ga kjøperne medhold i heving. Dommen ble avsagt 9.4.24 (ikke publisert på Lovdata), og saken er anket.

Nyere brev fra DSB skjerper kravene

DSB har skjerpet praksisen til de lokale el-tilsyn i forhold til samsvarserklæring i et nyere brev fra 2021 til de lokale el-tilsyn (DLE). Der skriver de at manglende samsvarserklæring skal føres som avvik, uavhengig om det er andre feil eller avvik i installasjonen. Dersom det ikke er andre tekniske feil, kan saken lukkes med åpnet avvik på dokumentasjon. Er det tekniske avvik ved anlegget, må feilene utbedres og dokumenteres med samsvarserklæring.