Når må kjøper akseptere retting?

Kjøperen må som utgangspunkt akseptere retting dersom selger tilbyr det. Men det finnes noen unntak som er viktige å kjenne til som boligkjøper! Les hvorfor du kan avslå retting her:

Selgers rett til retting

Når det oppstår feil eller mangler ved en eiendom, har selgeren som utgangspunkt rett til å utbedre disse før kjøperen kan kreve prisavslag eller heving av kjøpet. Dette er regulert i avhendingslova § 4-10 første ledd, som sier at kjøperen plikter å godta selgerens tilbud om retting, så lenge det ikke medfører “urimelig ulempe” eller at kjøperen har en “særlig grunn” til å motsette seg dette. Tilsvarende rettigheter finnes også i bustadoppføringslova § 32 andre og tredje ledd.

Faglig forsvarlig løsning

Hva som er en “urimelig ulempe” for kjøperen vurderes konkret i hvert enkelt tilfelle. Det kan for eksempel være hvor lang tid rettingen vil ta eller at kjøperen må flytte vekk fra eiendommen mens rettingen pågår, eller at større deler av eiendommen ikke kan brukes under rettingsarbeidet.

I rettspraksis har det blitt fastslått at dersom selgeren tilbyr en utbedring som ikke er tilstrekkelig for å rette mangelen, kan kjøperen nekte retting og i stedet kreve prisavslag eller erstatning.

En "særlig grunn" til å motsette seg rettingen kan kjøper ha dersom selgeren tilbyr en rettingsmetode som ikke er i samsvar med god byggeskikk og det som er avtalt. Et eksempel på dette er Borgarting lagmannsretts dom av 12. april 2012, hvor kjøperne fikk beholde sitt krav om prisavslag selv om selgeren hadde forsøkt å utbedre vannlekkasjer og kondens i et garasjeanlegg. Lagmannsretten konkluderte med at utbedringsmetodene som ble benyttet av selgeren ikke tilfredsstilte kravene i Byggteknisk forskrift (TEK) og ikke var egnet til å gi et varig tett garasjedekke. Kjøperne hadde derfor "særlig grunn til å motsette seg rettingen," og retten til prisavslag var ikke gått tapt.

Denne avgjørelsen viser at selgeren må utføre en retting som gir en varig og faglig forsvarlig løsning i tråd med TEK og det som var avtalt om konstruksjonen. Dersom selgeren tilbyr en slik løsning, kan ikke kjøperen motsette seg rettingen uten å miste retten til prisavslag. Men hvis rettingen ikke oppfyller kravene til god byggeskikk, har kjøperen en "særlig grunn til å motsette seg rettingen" og kan kreve prisavslag.

Innen rimelig tid

Rettingen må skje “innen rimelig tid” jf. avhendingsloven § 4-10 andre ledd. Fristen begynner å løpe fra det tidspunktet mangelen gjøres gjeldene av kjøper. Med andre ord gjelder rettingsfristen fra reklamasjonstidspunktet, og ikke fra det tidspunktet selger sier at han eller hun vil rette. Det er selve rettingen som må skje innen rimelig tid, det holder ikke at selgeren bare gir beskjed om at man ønsker å rette.

Hva som er “rimelig tid” beror på en nærmere vurdering av de konkrete omstendighetene i saken, for eksempel hva som er vanlig tid for å rette for å rette opp en tilsvarende feil og hvor raskt selgeren kommer i gang.

Dersom retting ikke skjer innen rimelig tid, kan kjøper avvise rettingen fra selger, og kreve prisavslag og eventuelt heving, i tillegg til erstatning.

Det er selgeren som må dekke kostnadene med retting. Dette inkluderer kostnader til materialer, arbeid, klargjøring og rydding av eiendommen samt eventuelle andre kostnader kjøperen har hatt på grunn av rettingen.

Retten til erstatning

I forbindelse med endringene i avhendingsloven i 2022, kom det en ny ordlyd i lovens § 4- 10 fjerde ledd tredje punktum: “Krenking av retten etter fyrste ledd hindrar ikkje eit krav frå kjøparen om skadebot, men kjøparen kan måtte bere delar av tapet etter § 7-2 fyrste ledd.”

Den nye ordlyden i § 4-10 fjerde ledd tredje punktum gjør det klart at selv om kjøperen nekter selgeren å rette, og dermed mister retten til prisavslag og heving, vil kjøperen fortsatt kunne kreve erstatning for utbedringskostnadene.

Ifølge forarbeidene til lovendringen var hensikten med endringen å klargjøre at krenkelse av selgerens utbedringsrett ikke automatisk fører til tap av et eventuelt erstatningskrav. Forarbeidene understreker likevel at kjøperens plikt til å begrense tap, som nevnt i avhendingsloven § 7-2 første ledd, kan føre til at erstatningskravet reduseres. Dette kan skje dersom selgeren kunne ha utført utbedringen billigere enn markedspris.

Sammenfattende kan det sies at kjøperen må akseptere retting hvis den ikke medfører urimelig ulempe samt er i tråd med god byggeskikk. Rettingen må være utført innen rimelig tid. Dersom selgerens utbedringstilbud er utilstrekkelig, vil kjøperen fortsatt ha rett til å kreve prisavslag og heving. Kjøper taper uansett aldri sitt krav på erstatning.