Når gir trang parkeringsplass rett til prisavslag?

Trange og små parkeringsplasser fører ofte til boligtvister. At størrelsen på bilene våre har økt, har også ført til økt antall tvister om parkeringsplasser. Men når vil størrelsen på en parkeringsplass utgjøre en mangel?

Ved nybygg er det bustadoppføringslova som gjelder, og ved salg av brukt bolig gjelder avhendingslova. Begge lover sier at det foreligger en mangel dersom parkeringsplassene ikke oppfyller offentligrettslige minimumskrav, jf. buofl. § 25 andre ledd og avhendingslova § 3-2 3. ledd.

Hverken plan- og bygningsloven eller Byggteknisk forskrift stiller noen eksakte krav til størrelse på parkeringsplasser. Byggteknisk forskrift (TEK 17) stiller kun et funksjonskrav, jf. § 8-1 der det fremgår at "opparbeidet uteareal skal utformes slik at det er tilstrekkelig egnet til sin funksjon". Fordi TEK ikke sier noen ting om størrelse, vises det ofte til SINTEFs anvisninger i rettspraksis og i tvistesaker, og den er derfor relevant i mangelsvurderingen.

SINTEF har kommet med nye anbefalinger om hvordan man bør oppfylle gjeldende funksjonskrav i TEK17, basert på en dokumentert økning av bilstørrelsen. De anbefaler å øke bredden på parkeringsplasser fra 2,5 til 2,6 meter, og at alle dørene på bilen skal kunne åpnes når bilen er parkert.

Selgers opplysningsplikt

Uansett offentligrettslige krav, er det en mangel etter avhendingsloven § 3-8 dersom selgeren har gitt manglende eller uriktige opplysninger om parkeringsplassen. Det følger også av avhendingslova 3-10 og ny forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) at salgsopplysningene skal være klare og tydelige. Dette vil si at selger har plikt til å gi fullstendige og korrekte opplysninger om parkeringsforholdene. Dersom opplysningene ikke er klare og tydelige, vil boligkjøper ansees å ikke kjenne til opplysningene og kan kreve prisavslag.

Selgers opplysningsplikt går foran kjøpes undersøkelsesplikt. Selges en bolig med garasje, bør en kjøper kunne forvente at den er funksjonell dersom ikke annet er opplyst. Dette innebærer etter vårt syn at dersom selger ikke opplyser om at garasjeplassen ikke oppfyller funksjonskravene, så kan kjøper ha krav på prisavslag.

Megler har dessuten en selvstendig opplysningsplikt ovenfor kjøper. Den gjelder alle forhold ved eiendommen som måtte være av betydning. Megler har også en plikt til å kontrollere opplysningene, og orientere kjøperen dersom opplysningene ikke er kontrollert. Dersom en eiendom selges med garasje, er det derfor etter vårt syn meglerens plikt å kontrollere om den er funksjonell, og opplyse dersom den ikke er det.

Avtalen mellom kjøper og selger det avgjørende

Det er avgjørende å se nøye på hva som er avtalt i kontrakten. Er det avtalt at det medfølger garasjeplass, bør man kunne forvente at denne er funksjonell. Når SINTEF anbefaler at alle dørene på bilen skal kunne åpnes når bilen er parkert, vil det kunne utgjøre en mangel dersom boligkjøper ikke blir informert om at dette ikke er mulig. Dersom det f. eks. er opplyst om dobbeltgarasje, men man får ikke åpnet dørene når to biler står parkert, er dette noe det må opplyses om.

Les mer om de nye anbefalingene fra SINTEF i denne artikkelen.