Nå endres reglene for salg av bolig og hytte fra nyttår

Tryggere bolighandel gir deg oversikt over de 5 viktigste nye reglene i avhendingsloven ved salg av bolig og hytte.

Selgerene vil nå få større ansvar for skjulte feil og mangler ved salg av bolig. Den nye avhendingsloven skjerper opplysningsplikten for selger. Selger blir nå ansvarlig for mangler over kr 10 000 i reparasjonsarbeider.

Den nye avhendingsloven og ny forskrift med krav til tilstandsrapporter trer i kraft fra 1. januar 2022.

Formålet med de nye reglene er å få et enklere regelverk som gir et bedre info om boligen tekniske tilstand. Dette håper man skal gi færre konflikter og større trygghet for både selger og kjøper.

Kjøp og salg av bolig er ofte en av de viktigste økonomiske investeringene man gjør og det er av stor betydning om man skulle oppdage store skjulte skader. Dette kan medføre store økonomiske belastninger for en part.

Her er de 5 viktigste endringene i avhendingsloven fra 2022:

Selger får større ansvar

I dag selges boliger med forbeholdet " som den er". Dette medfører at kjøper ikke kan kreve prisavslag for mangler som ikke er vesentlige sett i forhold til kjøpesummen og avtalen. Høyesterett har sagt at ved salg av eldre brukte boliger må reparasjonskostnadene utgjøre 5-6 % av kjøpesummen. Med andre ord har kjøper risikoen for mangler som ikke utgjør et vesentlig avvik fra kjøpesummen.

I tillegg pålegger ikke avhendingsloven i dag at selger skal innhente og legge frem opplysninger om boligen før salg. I praksis har selger i dag liten risiko for å bli ansvarlig for skjulte feil og mangler som blir oppdaget etter salget.

Den nye avhendingsloven fra 2022 bestemmer at det ikke lenger er lov å selge boligen med forbeholdet "som den er". Dette betyr at selger sitter med langt større ansvar for feil og mangler en tidligere. Formålet med denne endringen er at selger skal oppfordres til til å innhente og legge frem mye mer skriftlig informasjon om boligen. Dette vil bidra til at skjulte feil og mangler blir oppdaget før et salg og ikke etterpå.

Den nye forskriften til avhendingsloven presiserer at de opplysninger som kommer klart frem i godkjent tilstandsrapport før salget, anses kjøper å kjenne til. Dette uavhengig om kjøper faktisk har lest den godkjente tilstandsrapporten eller ikke.

Fortsatt vil ikke feil som skyldes normal elde og slitasje i utgangspunktet være en mangel. Høyesterett har også uttalt at en eldre bolig ikke vil være feilfri og at det er først når det avdekkes funksjonssvikt at dette er en rettslig mangel.

Terskelen for å kreve prisavslag senkes til kr 10 000

For å slippe tvister over bagatellmessige forhold, er det innført en minsteterskel for hvilke mangler kjøper. kan kreve av selger etter kjøp av bolig eller hytte.

Den nye avhendingsloven har vedtatt at fra 2022 er det satt en grense med kr 10 000 for hva kjøper kan kreve i prisavslag. Dette betyr at selger må selv dekke de første kr 10 000 i et krav om prisavslag.

Den nye avhendingsloven medfører at kjøpere i langt større grad kan fremme krav om prisavslag mot selger når det gjelder skjulte feil og mangler. Grensen er nå kr 10.000, mens dagens regler krever et avvik på 5-6 % sett i forhold til kjøpesummen.

Kjøpers undersøkelsesplikt skjerpes i den nye forskriften

Den nye forskriften til avhendingsloven bestemmer at kjøper anses kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i godkjent tilstandsrapport. Det er her ikke krav om kjøper faktisk har lest den godkjente tilstandsrapporten eller ikke. Det legges til grunn at kjøper har denne kunnskapen uavhengig om den er lest eller ikke.

I tillegg følger det av avhendingsloven § 3-10 at kjøper ikke kan kreve prisavslag for andre forhold man har fått kunnskap om før kjøpet av boligen.

Kjøpere bør derfor lese godkjent tilstandsrapport (og andre salgsdokumenter) grund før kjøp av bolig eller fritidsbolig.

Feil opplyst p-rom eller boligareal er en mangel

I dag har kjøper bare krav på prisavslag dersom uriktig opplyst p-rom eller boligareal er av en viss størrelse. Høyesterett har i sine dommer kommet til at avviket må utgjøre ca 8 % ved små leiligheter og mer ved større boliger.

Den nye avhendingsloven bestemmer nå at uriktig opplyst p-rom eller boligareal skal gi grunnlag for prisavslag. Nå kreves det bare at avviket er større enn 2 % eller minst en kvadratmeter.

Dette medfører at kjøper har et enklere regelverk å forholde seg til og gir krav på prisavslag ved uriktige opplysninger om p-rom eller boligareal.

Formålet bak endringen av avhendingsloven på dette punkt er færre konflikter og gi en tryggere bolighandel.

Ny forskrift med krav til godkjent tilstandsrapport

Det er i ny forskrift til avhendingsloven at det stilles en rekke krav til at boligen skal undersøkes langt grundigere. Formålet er at det skal utarbeides tilstandsrapporter av høyere kvalitet og som medfører en tryggere bolighandel.

Den nye forskriften har også lovfestet at takstmenn som utarbeider godkjent tilstandsrapport skal være uavhengige oppdragsgiver, samt både selger og kjøper.

Dette gir en tryggere bolighandel for alle aktører.