Mus i hus - fikk heving

Et boligkjøp på Helgeland endte med heving etter at kjøperne oppdaget omfattende museskader kort tid etter overtakelsen. Selgeren hevdet å ikke ha kjennskap til mus i boligen, men dette festet ikke retten lit til. Tingretten konkluderte med at skadene utgjorde et vesentlig kontraktsbrudd.

Påregnelig med mus, mente boligselgerforsikringen

Den 10. juni 2024 ble det avsagt en dom i Helgeland tingrett, Sandnessjøen, som resulterte i heving av et boligkjøp.

Eiendommen ble solgt "som den er" etter gammel avhendingslov i september 2021 for 3 225 000 kroner. Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperne museavføring flere steder i boligen, og de fanget etter kort til 30-40 mus i boligen. Kjøpernes takstmann utarbeidet en rapport som avdekket omfattende museskader samt lekkasje i stuevinduet, en skadet strømkabel, og mangler ved drenering og isolasjon.

Utbedringskostnadene ble beregnet til 2 952 000 kroner, hvorav størsteparten av beløpet var knyttet til museskadene. Kjøperne mente at skadene utgjorde et vesentlig avtalebrudd og krevde heving av kjøpet.

Selgeren hadde ved salget opplyst at hun ikke hadde kjennskap til mus. Claims Link, på vegne av selgeren som hadde tegnet boligselgerforsikring, mente at skadene var påregnelige i en bolig som var over 100 år gammel. Selgersiden erkjente at det var mangler ved isoleringen og tilbød et mindre prisavslag for dette.

Rettens vurdering

Retten var enig med kjøperne i at alle de reklamerte forholdene utgjorde mangler. Disse manglene representerte et "vesentlig kontraktsbrudd" etter avhendingslova § 4-3 første ledd, og ga kjøperne rett til å heve kjøpet.

Mus og drenering

Retten konkluderte med at boligen hadde et omfattende museskader med store mengder museekskrementer i konstruksjonen, rester av musebol og skader i isolasjonen. De viste til at mus hadde hatt tilgang til boligen over en lengre periode, blant annet på grunn av utett grunnmur og manglende gnagersikring.

Retten mente at selgeren ikke hadde oppfylt sin opplysningsplikt etter avhendingslova § 3-7. Retten uttalte at det fremsto som nærmest utenkelig at selgeren ikke hadde oppdaget museaktiviteten da hun bodde der, og fant at det var klar sannsynlighetsovervekt for at selgeren hadde holdt tilbake opplysninger om at det var mus i boligen. De viste til at museaktiviteten hadde vært omfattende og at kjøperen hadde oppdaget den kort tid etter overtakelse både i form av lyd, spor av ekskrementer og lukt.

Når det gjaldt dreneringen, viste retten til at selgeren tidligere var gjort oppmerksom på problemer med vannansamling foran garasjen, noe som resulterte i at garasjen var ubrukelig i perioder, særlig om vinteren og våren. Selgeren hadde dermed også brutt sin opplysningsplikt på dette området.

Øvrige mangler

Retten var også enige med kjøperne i at de øvrige forholdene det var reklamert over, utgjorde mangler. Eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å regne med jf. avhendingsloven § 3-9 andre ledd, mente retten.

Utbedring av de fem reklamerte manglene ble estimert til 2 784 500 kroner, noe som utgjorde hele 86,3 % av kjøpesummen på 3 225 000 kroner. Retten mente at dette klart tilsa et åpenbart misforhold mellom eiendommens stand og kjøperens berettigede forventninger.

Når det gjaldt lekkasje fra vindu, skade på strømkabel og mangelfull isolasjon, bemerket retten at fordi boligen var 106 år gammel, kunne man ikke forvente at alle krav til god håndverksskikk og byggeforskrifter var oppfylt. Det var imidlertid opplyst i forbindelse med salget at boligen var i god stand, normalt vedlikeholdt og jevnlig modernisert. Dette hadde gitt kjøperne forventninger om det ikke skulle være større avvik på eiendommen.

Hevingsvurderingen

Retten konkluderte med at det forelå et vesentlig avtalebrudd som ga kjøperne rimelig grunn til å heve avtalen. De la særlig vekt på de betydelige kostnadene forbundet med å sette boligen i mangelfri stand, samt den omfattende og langvarige prosessen dette ville innebære. Utbedringene ville gjøre boligen ubeboelig i flere måneder, noe retten fant urimelig for kjøperne å akseptere.

Videre la retten vekt på at selgeren hadde unnlatt å opplyse om mus i boligen, noe retten fant illojalt og som et klart brudd på opplysningsplikten.

Hevingsoppgjøret ble fastsatt til 3 145 000 kroner. Kjøperne ble i tillegg tilkjent en erstatning på 500 000 kroner og tilkjent sakskostnader.

Dommen er ikke publisert på Lovdata ennå.