Selger mangelsansvarlig etter utilstrekkelig undersøkelse av krypkjeller

Nemnda konkluderte med grov uaktsomhet fra bygningssakkyndig, som ikke utførte stikktaking i krypkjelleren. Når innvendig inspeksjon foretas, må forskriften følges uten "profesjonelt spillerom", mente nemnda. Selger ble holdt ansvarlig, og kjøper fikk prisavslag.

Hovedsponsor:

Saken gjaldt en tomannsbolig fra 1966 som i salgsprospektet ble beskrevet som å ha behov for "totalrenovering."

Tilstandsrapporten vurderte de fleste bygningsdeler til tilstandsgrad (TG) 2, inkludert krypkjelleren. Det ble informert om at krypkjelleren ikke hadde tilfredsstillende ventilering. I selgers egenerklæring ble det opplyst om tidligere vanninnsig og at det meste av boligen var fra byggeåret.

Etter overtakelsen oppdaget kjøper fukt- og råteskader på et av soverommene. Videre undersøkelser viste at fukten stammet fra krypkjelleren og taknedløpene, og at dette også hadde forårsaket skader på yttergangen og ytterdøren.

Kjøper anførte at forholdene var upåregnelige, og at det var gitt mangelfulle og/eller uriktige opplysninger ved salget.

Mangelfull inspeksjon av krypkjelleren

Nemnda stilte spørsmål ved om bygningssakkyndig hadde fulgt forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-14 når krypkjelleren ble vurdert. Bygningssakkyndig hadde ikke foretatt stikktaking i treverket i krypkjelleren etter § 2-14 b. Nemnda påpekte at ifølge forskriften skal det gjennomføres stikktaking i treverket, med mindre en slik undersøkelse ikke er mulig. I dette tilfellet var det ikke noe i rapporten som indikerte at slike undersøkelser var unnlatt av praktiske årsaker.

Annonse:

Selv om det ikke var direkte sagt i tilstandsrapporten at innvendig inspeksjon var foretatt, la nemnda til grunn at dette hadde blitt gjort ut i fra det som sto i tilstandsrapporten, samt bilde av krypkjelleren som lå vedlagt. De poengterte at når takstmannen først velger å foreta innvendig inspeksjon, må forskriften følges. Det var ikke adgang til å velge en løsning som tilsynelatende lå et sted midt mellom de to alternativene i forskriften. Nemnda uttalte:

“At takstmannen i dette tilfellet har valgt en løsning som rent faktisk synes å ligge et sted midt mellom de to alternativene i forskriften, er uheldig og i strid med lovgivers ønske om bedre og tydeligere tilstandsrapporter.”

Kjøpers takstrapport viste at råteskadene i krypkjelleren var betydelige, og bunnsvillen ved stubbloftet var "i oppløsning" ved befaringen. Nemnda mente at skadene var så omfattende at de burde ha blitt oppdaget ved den opprinnelige inspeksjonen. Men nemnda mente at så lenge forskriften ikke var fulgt og det ikke var tatt stikkprøve i treverket, var dette uansett av mindre betydning.

Grovt uaktsomt av bygningssakkyndig

Nemndas flertall konkluderte med at bygningssakkyndig hadde opptrådt grovt uaktsomt ved å gjennomføre en utilstrekkelig inspeksjon av krypkjelleren. De presiserte at forskriften ikke gir rom for profesjonelt "spillerom" når kravene er så spesifikke.

“Etter flertallets samlede vurdering har takstmannen, ved utilstrekkelig undersøkelse av krypkjelleren, opptrådt grovt uaktsomt.”

Nemnda kom til at kjøper hadde fått mangelfulle opplysninger om eiendommen i strid med avhendingslova § 3-7. Det ble lagt til grunn at dette hadde påvirket avtalen, særlig fordi krypkjelleren utgjør en kjent fuktrisiko.

Kjøper ble tilkjent et prisavslag på 50 000 kroner for utbedring av fuktskadene.

Konklusjon

Finansklagenemnda legger stor vekt på lovgivers intensjon om å sikre bedre og tydeligere tilstandsrapporter. Nemnda understreker at bygningssakkyndige ikke har anledning til å fravike de spesifikke kravene som er fastsatt i forskriften for tilstandsrapporter.

Avgjørelsen er i tråd med Eidsivating lagmannsretts avgjørelse av 30.10.2024 som også slå fast at dersom selgers bygningssakkyndig ikke har utført de undersøkelser den nye forskriften til avhendingsloven bestemmer, anses dette som grov uaktsomhet fra bygningssakkyndiges side. Siden selger identifiseres med sine medhjelpere, innebærer manglende undersøkelser fra bygningssakkyndig at selger har gitt mangelfulle opplysninger om eiendommen. Les mer om Eidsivatings avgjørelse her:

Avgjørelsen fra Finansklagenemnda har referanse 2024-1168.