Manglende måling av vanntrykk var brudd på forskrift, likevel ikke en mangel

Finansklagenemnda mente at manglende målinger av vanntrykk utgjorde et brudd på forskriften, og feil i tilstandsrapporten. Likevel mente nemnda at forholdet var påregnelig for kjøper, som ikke fikk medhold i kravet om prisavslag. Les hvorfor her, og vår mening om avgjørelsen.

Oppdaget dårlig vanntrykk

En gammel enebolig i Telemark fra 1903 ble solgt for 3 millioner kroner. I tilstandsrapporten var vannledninger og utvendige vann- og avløpsrør vurdert til “mørk” tilstandsgrad (TG) 2. Det var opplyst at mer enn halvparten av forventet brukstid var passert, og at det ut i fra alderen på anlegget plutselig kunne oppstå skader. I egenerklæringen opplyste selgeren om "redusert vanntrykk", men presiserte at dette "fungerer greit for nåværende eier".

Etter overtakelsen oppdaget kjøperen at vanntrykket i boligen var veldig svakt. Kjøperen utbedret forholdet selv, og det fremgikk av faktura for arbeidet at årsaken til vanntrykket var eldre vannledning.

Kjøperen anførte at det lave vanntrykket utgjorde en mangel, og pekte spesielt på at opplysningene fra både bygningssakkyndig og selger ikke gjenspeilte hvor dårlig vanntrykket faktisk var. Med andre ord mente kjøperen at det ikke var gitt tydelig nok informasjon om omfanget av problemet. Kjøperen anførte også at den bygningssakkyndige ikke hadde kontrollert vanntrykket, og at dette var i strid med kravene i forskrift til avhendingslova §§ 2-2 og 2-3.

Kjøperen krevde et prisavslag på i overkant av 200 000 kroner for å utbedre vannrørene. Selgerens forsikringsselskap avviste kravet, og viste til at kjøperen hadde fått informasjon om det dårlige vanntrykket ved salget.

Annonse:

Risikoen forskjøvet til kjøper

Finansklagenemnda mente at det ikke forelå en mangel. Nemnda viste til at det var opplyst i egenerklæringsskjemaet at boligen hadde “redusert vanntrykk”, og at denne opplysningen gjorde at risikoen for vanntrykket ble forskjøvet til kjøper. De pekte på at når et problem er opplyst, bærer kjøperen i stor grad risikoen for omfanget av dette.

Nemnda viste eksempler fra tidligere saker for de hadde behandlet, der opplysning om "stående vann på gressplenen" gjorde at kjøpers mangelskrav som følge av oversvømmelse ikke førte frem. De viste også til en sak der opplysning om "vanlig feststøy", førte til at kjøpers mangelskrav som følge av støy fra utesteder ikke førte frem.

Dårlig vanntrykk inngikk i partenes avtale

Nemnda mente det var "uheldig" at den bygningssakkyndige ikke hadde testet vanntrykket, men understreket at det var det samlede opplysningsbildet som var avgjørende. Ettersom redusert vanntrykk var tydelig opplyst i egenerklæringsskjemaet, hadde ikke manglende informasjonen i tilstandsrapporten avgjørende betydning.

Nemnda mente at tilstandsgraden på vannrørene, kombinert med opplysningene i tilstandsrapporten om alder og risiko for skade, tilsa at det inngikk i partenes avtale at eiendommen hadde vannrør som kunne komme til å trenge utskiftning relativt kort tid etter overtakelse. I fakturaen fra entreprenøren som hadde utført utbedringsarbeidene for kjøper var det også bemerket at årsaken til dårlig vanntrykk var vannrørene.

Det dårlige vanntrykket måtte derfor anses å være påregnelig for kjøper, og var ikke en mangel etter avhendingslova (avhl.) §§ 3-1 og 3-2. Det var heller ikke gitt manglende opplysninger om eiendommen etter avhl. § 3-7, da de opplysningene som var gitt om vanntrykket var dekkende for de faktiske forholdene.

Annonse:

Brudd på forskriften av underordnet betydning

Nemnda mente at bygningssakkyndige ikke hadde undersøkt boligen i tråd med forskrift til avhendingslova §§ 2-2 og 2-3, ettersom dårlig vanntrykk ikke var nevnt i tilstandsrapporten. Dette ble likevel ansett som av underordnet betydning, ettersom kjøper uansett var informert om vanntrykket i egenerklæringen.

Nemnda så det derfor som unødvendig å ta stilling til hvorvidt rapporten skulle anses som ugyldig etter forskriftens § 1-5 jf. avhl. § 3-10, og eventuelle rettsvirkninger av dette, da opplysningen uansett fremkom av egenerklæringsskjemaet.

Oppsummering og vurdering

Nemndas vurdering viser at det samlede opplysningsbildet fra all salgsdokumentasjonen er avgjørende ved mangelsvurderingen. Når kjøper er informert om et problem, må vedkommende i stor grad bære risikoen for problemets omfang, uansett hvor informasjonen fremkommer. I denne saken ble derfor krav om prisavslag avslått.

Nemnda foretok ikke en vurdering av om det var grovt uaktsomt av bygningssakkyndig å ikke sjekke vanntrykket. Dette selv om nemnda konkluderte med at det var i strid med forskriften, samt at bygningssakkyndig var kjent med dårlig vanntrykk fra egenerklæringen.

Nemda og domstolen har i flere tidligere avgjørelser slått fast at dersom bygningssakkyndig ikke har undersøkt boligen i tråd med forskriftens regler, er dette grov uaktsomhet (se Eidsivating lagmannsretts avgjørelse av 30.10.2024, FinKN 2024/1168, FinKN 2024/1130, FinKN 2024/1060, FinKN 2024/630).

Nemnda begrunner ikke hvorfor de unnlater å vurdere grov uaktsomhet i dette tilfellet, men man kan anta at de mener terskelen for grov uaktsomhet ikke er nådd. Dette også sett i sammenheng med at nemnda ikke mente at det var gitt manglende opplysninger etter § 3-7.

Saken har referanse 2025-61.