Hvordan utmåle levetidsfradrag?
Det er vanlig rettspraksis at kjøper får et såkalt levetidsfradrag i prisavslaget. Dette skal kompensere for fordelen kjøperen får ved utbedringen. Men hvor stort levetidsfradraget skal være, krangles det stadig om i retten.
Hva bør levetidsfradraget settes til
Begrepene standardhevingsfradrag og levetidsfradrag brukes ofte om hverandre, da en utbedring ofte fører til både økt standard og økt levetid på bygningsdelen.
Utgangspunktet er at utbedringsarbeidene som foretas, må være nødvendige for å sette eiendommen i den stand kjøperne hadde grunn til å forvente etter hva som var avtalt, jf. Agder lagmannsretts dom av 12.10.2018. Det er billigste forsvarlige utbedringsmåte som skal legges til grunn, jf. bl.a. en nylig avsagt dom i Agder lagmannsretts av 3. januar 2024.
Standardhevingsfradraget/levetidsfradraget skal som utganspunkt fastsettes til den økningen i eiendommens markedsverdi som utbedringen medfører. Dersom utbedringen medfører at kjøperne oppnår fordeler i form av bedre tekniske løsninger, bygningsdeler med lengre levetid enn de gamle eller nye deler som er fri for alderdomstegn, har et mer moderne design eller lignende, skal det gjøres fradrag for verdien av dette.
Forsikringsselskapene krever ofte høye standard- og levetidsfradrag, uten at det nødvendigvis er hold for dette. For eksempel vises det ofte til en Høyesterettsdom (HR-2017-1073-A) der det ble gjort et levetidsfradrag på 40 % på et 12 år gammel bad. I den saken var imidlertid både kjøper og selger enige om et fradrag på 40 % før saken ble brakt inn for Høyesterett, og Høyesterett la derfor dette til grunn uten å ta stilling til spørsmålet.
Feil bruk av levetidstabeller
En ting man bør være oppmerksom på, er at levetidstabellene i Byggforskserien, utarbeidet av SINTEF, ofte blir brukt feil i domstolene ved utmåling av prisavslag. Det er ikke uvanlig at en boligkjøper blir møtt med argumenter fra boligselgerforsikringen om at det skal gjøres fradrag i prisavslaget basert på levetidstabellene. Dette blir feil da denne tabellen er laget for helt andre formål enn å utmåle prisavslag i en rettssak. Les mer i denne artikkelen.
Byggforskserien opererer heller ikke med en spesifikk levetid for bad. Ifølge et brev fra Byggforsk kan bad ha en levetid på 40-60 år dersom de er bygget forskriftsmessig. Brevet, signert av avdelingssjef Ole-Mangor Jensen og stedfortredende avdelingssjef Sigurd Hveem, understreker at badets levetid er lengre enn de 20 årene som ofte hevdes av selgerforsikringen.
Selger har bevisbyrden
Det er selger som må føre bevis for at utbedringen medfører en klar verdiøkning av boligen, dette følger blant annet av Agder lagmannsretts dom av 12.10.2018.
Ved vurderingen av fradraget må det utvises forsiktighet, slik at fradraget ikke overstige det laveste beløpet som sannsynligvis utgjør standardhevingen, jf. Anderssen, Avhendingsloven med kommentarer (2008) og rettspraksis.
Juridisk teori og rettspraksis krever videre at fordelen må være klar før det kan gjøres levetidsfradrag. Dersom et bad har fått tilstandsgrad 1 i tilstandsrapporten ved salget, vil ikke en utbedring av manglene endre på dette, og badet vil fortsatt ha tilstandsgrad 1 etter utbedringen. I slike tilfeller hvor utbedring ikke fører til endring i tilstandsgrad, kan det være usikkert om utbedringen vil føre til en økt markedspris. Det må derfor fremlegges bevis fra selgersiden på at en utbedring av badet har ført til en “klar verdiøkning”.
I Gulating lagmansretts dom av 2. oktober 2006 som gjaldt en 12 år gammel enebolig med mangelfull drenering, uttalte lagmannsretten at feilfri drenering kan forventes å fungere over en så lang tidsperiode at eventuell fremtidig sparing fremstår som relativt ubetydelig. Derfor ble det ikke gjort noe fradrag.
I den nylige avsagte dommen i Agder lagmannsrett dom av 3. januar 2024 , ble spørsmålet om levetidsfradrag vurdert grundig. Ved utmålingen av prisavslag for et bad som var 23 år gammelt, ble levetidsfradraget fastsatt til 10%. Dreneringen som skulle utbedres fra 1995, og retten antok at den hadde en gjenværende levetid på 20 -30 år. Dette harmonerer godt med Direktoratet for byggkvalitets anslag om at riktig utført drenering skal holde opp mot 60 år dersom den vedlikeholdes godt. Standardhevingsfradraget ble satt til 50% av utbedringskostnadene på 275 000 kr, og kjøperne fikk dermed 137 500 kr i prisavslag.
Konklusjon
Utbedring av en mangel kan føre til at en bygningsdel får forlenget levetid. Det er derfor vanlig rettspraksis at kjøper får fradrag i prisavslaget eller erstatningen for den fordelen. Fradrag i prisavslaget kun skal gjøres for klare fordeler, og fradragets størrelse skal begrenses til økningen i eiendommens markedsverdi. Det er selger som har bevisbyrden for at utbedringen medfører en klar verdiøkning.