Utgått levetid ingen hinder for heving
Gulating lagmannsrett mente at levetidsbetraktninger kun er en generell veiledning, og at en mangel fortsatt kan foreligge selv om levetiden er utløpt. Opplysningene om tilnærmet utgått levetid på vinduer og balkong ga ikke kjøperne noen grunn til å forvente lekkasjer. Kjøperne fikk medhold i heving.
Saken gjaldt en bolig i Sandes bygget i 1962, solgt for 5 450 000 kroner. Den ble ombygget og totalrenovert i 1985.
Tilstandsrapporten oppga 19 punkter med tilstandsgrad (TG) 2, inkludert vinduer og balkong. Etter overtakelsen oppdaget kjøperne lekkasjer, fukt, råte og sopp i stuen og etasjeskiller, og reklamerte over skadene. Selgeren avviste ansvar og mente at problemene skyldtes slitasje og elde.
Sør-Rogaland tingrett tilkjente kjøperne 450 000 kroner i prisavslag, men kjøperne anket, med krav om heving eller høyere prisavslag.
Utgått levetid ikke til hinder for mangel
I tilstandsrapporten var det opplyst at boligen i hovedsak fremsto som fra byggeåret 1985 og i normalt god stand. Vinduer/dører og balkong hadde fått tilstandsgrad (TG) 2 i tilstandsrapporten, på grunn av alder og normal slitasje. Det var opplyst at vinduer hadde en forventet tid for utskifting på 20-40 år og at normaltid for reparasjon av balkong var 15-30 år.
Retten mente at disse opplysningene ikke antydet lekkasjer eller høy risiko for dette. De uttalte:
“Lagmannsretten mener disse opplysningene ikke gir noen hentydning til at det allerede foreligger lekkasje fra vinduer eller fra balkong og heller ikke til at det foreligger en særlig risiko for lekkasje. Opplysningene henviser til normal levetid og den risikoen som følger av det. Det er også sagt spesifikt at TG 2 er satt på grunn av alder og normal slitasje.”
Selger hevdet at siden vinduene nærmet seg slutten av forventet levetid, måtte kjøper forvente utskifting. Lagmannsretten avviste dette og understreket at TG 2 kunne dekke ulike tilstander. Ut i fra den konkrete beskrivelsen i taksten, sammenholdt med selgers egenerklæring, mente lagmannsretten det var naturlig å oppfatte det slik at det var på grunn av levetidsbetraktninger at det var satt TG 2.
Heller ikke opplysningen om at det var foretatt fuging mellom vindu og vegg ga kjøper grunn til å forvente ekstra risiko for lekkasje. Siden det ikke var forklart hva fugingen innebar, kunne det heller ikke tolkes som en indikasjon på at lekkasje allerede forelå. Når det gjaldt det store vinduet, ble utskifting anbefalt "innen rimelig tid," men uten presisering. Lagmannsretten mente at dette snarere refererte til vinduets forventede levetid, som ville utløpe tre år senere.
Når det kom til balkongen, fant retten ingen opplysninger som tydet på lekkasjefare, til tross for at halvparten av forventet funksjonstid var nådd.
Selger ga uriktige opplysninger
Lagmannsretten fant også at selgeren hadde gitt uriktige opplysninger om utført vedlikehold. Selgeren hadde uriktig angitt i egenerklæringsskjemaet at utbedringene av lekkasjer var utført av fagfolk, men det viste seg at det var selgeren selv som hadde utført nokså omfattende fuging rundt vinduene. Retten mente derfor at selgeren var klar over at det var risiko for lekkasjer fra vinduene. Dette var ikke tilstrekkelig kommunisert i tilstandsrapporten mente retten.
Forventet levetid en generell veiledning
Selgeren mente at kjøperen uansett måtte påregne snarlig utskiftning av vinduene, da det var 3 år igjen av forventet levetid. Lagmannsretten var uenig og påpekte at det er en vesentlig forskjell mellom en bygningsdel som nærmer seg slutten av levetiden uten lekkasjer, og en der lekkasjer allerede har oppstått ved kjøpstidspunktet. Forventet levetid er en generell veiledning, men selv om levetiden er utløpt, kan en mangel fortsatt foreligge. Det avgjørende blir hva kjøperen kunne forvente ut fra alder og det som er opplyst ved salget og slik eiendommen fremsto.
"Det er ikke slik at bygningsdeler må skiftes når forventet levetid er utløpt. Forventet levetid opplyser om en generell forventning." - Gulating lagmannsrett
Selgerens synspunktet om at kjøper må kunne forvente utskifting og lekkasjeskader på grunn av utløpt levetid, ville gjøre det uvesentlig om det var satt TG 2 i stedet for TG 3. Dette ville pålegge en kjøpere av eldre boliger høy risiko ved nær utløpt levetid for viktige bygningsdeler. Selv om forventningene til tilstanden generelt sett vil svekkes dess eldre en bolig er, og levetidsbetraktninger har betydning i vurderingen av hva en kjøper kan forvente, blir det avgjørende hva kjøperen kan forvente i det konkrete tilfellet, mente lagmannsretten.
Lekkasjene fra vinduer og balkongen utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2. Lagmannsretten konkluderte også med at det forelå en mangel ved avløpet.
Utgått levetid fikk betydning for standardhevingsfradraget
Lagmannsretten la til grunn at de samlede utbedringskostnadene for manglene utgjorde 1,2 millioner kroner, 23 % av kjøpesummen.
Lagmannsretten mente at det måtte gis et betydelig standardhevingsfradrag for utbedring av vindu, da vinduene nærmet seg forventet levetid og det derfor ville være en klar fordel å få installert nye vinduer. Det måtte også gis et betydelig standardhevingsfradrag for utbedring av fuktskadene, da blant annet utskiftning av gulv ville utgjøre en klar fordel. Men det var også deler av utbedringen der fordelen ved å få skiftet ut gammelt med nytt var mer begrenset.
Lagmannsretten satt standardhevingsfradraget til 45 % og at et eventuelt prisavslag derfor ville utgjøre 700 000 kroner.
Medhold i heving
Lagmannsretten ga kjøperne medhold i hevingskravet. De la vekt på at det var gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Videre la retten vekt på at kjøperne måtte flytte ut i flere måneder mens utbedringsarbeidet pågikk, og at kjøperne ikke hadde råd til å ta opp lån for å finansiere utbedringsarbeidene, og det hastet med å utbedre manglene siden følgeskadene av lekkasjene ville øke. Til sist la lagmannsretten vekt på at manglene skapte usikkerhet om eiendommen, da det hadde blitt avdekket økt skadeomfang etterhvert. De fikk ikke medhold i kravet om erstatning.
Dommen ble avsagt i Gulating lagmannsrett 16.10.2024.
Les mer om fuktskader her:
