Lagmannsretten tilkjente prisavslag for fuktskader i kjeller
Kjelleren var ufagmessig konstruert, med manglende isolasjon og fuktsperre. Ikke i samsvar med det kjøperen kunne forvente, mente Borgarting lagmannsrett, og tilkjente prisavslag i dommen fra 31.10.23.
Selveierleiligheten i Oscars gate i Oslo, en 66 kvm stor enhet fordelt på to etasjer, ble solgt for 5,8 millioner kroner i januar 2022. Leiligheten lå i en bevaringsverdig murgård fra slutten av 1800-tallet. Den innredede kjelleren utgjorde rundt 1/3 av boarealet.
Ved overtakelsen informerte selgerne om at varmekablene i kjelleren måtte stå på kontinuerlig for å motvirke fukt, og de anbefalte også bruk av luftavfukter om sommeren. På grunn av dette engasjerte kjøperen en ingeniør for å inspisere leiligheten. Ingeniøren avdekket at kjelleren ikke tilfredsstilte byggtekniske krav til ventilasjon, og at strømforbruket var uvanlig høyt.
Ikke fagmessig utført
Kjøperen reklamerte på disse forholdene, og saken kon opp for Oslo tingrett. Tingretten tilkjente kjøperen 50 000 kroner i prisavslag for manglende ventilasjon.
I etterkant av tingrettens dom viste det seg imidlertid at kjellergulvet var bygget opp uten isolasjon og fuktsperre. Kjøperen anket saken til lagmannsretten og krevde nærmere 500 000 kroner i prisavslag for de bygningsmessige avvikene. Kjøperen argumenterte for at leiligheten ikke var i samsvar med det man med rimelighet kunne forvente, jf. avhendingsloven § 3-2 første ledd, jf. § 3-1.
Spesielt påpekte kjøperen at kjellergulvet ikke var bygget i henhold til gjeldende forskriftskrav og god byggeskikk, og at dette førte til fuktproblemer og betydelig økt strømforbruk. Basert på eiendommens tilstand og informasjonen som ble gitt ved salget, mente kjøperen at han med rimelighet kunne forvente at kjellergulvet var fagmessig utført i tråd med gjeldende forskrifter.
Rettens vurdering
Lagmannsretten konkluderte med at det forelå en mangel.
Retten viste til at det ikke var noen opplysninger i kjøpekontrakten eller salgsoppgaven om at kjellergulvet manglet isolasjon og fuktsperre.
Retten fremhevet at leiligheten var betegnet som «pen og godt vedlikeholdt» med normalt god standard salgsoppgaven. Det forelå også ferdigattest for en bruksendring av kjelleren fra 2013. Kjøperen hadde imidlertid ikke blitt informert om at kommunen i forbindelse med bruksendringen hadde gitt dispensasjon fra Byggteknisk forskrift (TEK) 10 vedrørende lys- og energikrav.
Videre poengterte retten at manglende isolasjon og fuktsperre betydde at gulvet var feilkonstruert og i strid med god byggeskikk.
Lagmannsretten mente at kjøperen, basert på informasjonen han fikk før kjøpet samt ferdigattesten, hadde all grunn til å tro at kjellergulvet var fagmessig utført.
Lagmannsretten la til at bruksendringen av kjellerdelen skjedde for bare 10 år siden, og at kjelleren derfor måtte regnes som «en ganske ny bolig». Det at gulvet ikke var isolert i samsvar med de energikrav som gjaldt da kjelleren ble bruksendret, medførte at behovet for oppvarming blir vesentlig høyere enn hva som ellers ville ha vært tilfellet.
Konklusjon
Lagmannsretten konkluderte med at leiligheten hadde en mangel i henhold til avhendingsloven § 3-2 første ledd. Manglende isolasjon og fuktsperre på kjellergulvet gjorde at det ikke er samsvarte med det kjøperen kunne forvente ut fra leilighetens type, alder, innredning, synlige vedlikeholdstilstand og informasjonen ved salget.
Kjøperen ble tilkjent 457 318 kroner i prisavslag og 28 585 kroner i erstatning.
Les dommen her: Borgarting lagmannsretts dom av 31.10.23