Kjøpte drømmeleiligheten - endte i støymareritt

Hvor mye skal man tåle av naboen? Det gir kanskje en ny lagmannsrettsdom pekepinn på. Her ble nattestøyen fra naboen en så stor belastning at småbarnsfamilien så seg nødt til å flytte ut.

Drømmeleiligheten

Et vordende foreldrepar trodde de hadde funnet drømmeboligen da de kjøpte en fireroms leilighet i Sagene, Oslo, for 7,5 millioner kroner i mai 2022. Den ble markedsført som «perfekt for både familier, venner og par», og kjøperne gledet seg til å flytte inn i det de trodde skulle være en barnevennlig bolig.

Kort tid etter overtakelsen ble det klart at dette ikke var tilfelle. Kjøperne oppdaget snart uvanlig mye bråk fra naboleilighetene, noe som ødela den forventede idyllen. Forholdene ble etter hvert så ille at kjøperne valgte å flytte.

Nattestøy, lukt og innbrudd

Leilighet 103 rett under kjøpene var en kommunal leilighet bebodd av en kvinne. Det var omfattende trafikk av rusmisbrukere til og fra leiligheten, noe som førte til støy, lukt, truende adferd og tyverier/innbrudd fra garasjen. Kvinnen ble pålagt å flytte ut i juli 2023 etter pålegg fra styret i borettslaget.

I leilighet 403 rett over kjøperne bodde en eldre kvinne med sin voksne sønn. Sønnen lagde konstant støy om natten, noe som gjorde livet uutholdelig for kjøperne. Han viste også truende adferd. Nattestøyen var så plagsom at kjøperne ikke klarte å bo i leiligheten. De mente problemene reduserte verdien av leiligheten betydelig og krevde et prisavslag tilsvarende verdireduksjonen.

Påregnelig, mente boligkjøperforsikringen

Boligselgerforsikringen bestred kjøpernes påstander og mente at leiligheten ikke avvek fra det som var avtalt, og at det ikke var gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger om eiendommen. Kjøperne tapte først saken i tingretten, men valgte å anke til Borgarting lagmannsrett.

Lagmannsretten vurderte ikke om støyen fra den kommunale leiligheten under utgjorde en mangel, da leietakeren nå hadde flyttet ut. Dette kunne derfor ikke lenger danne grunnlag for prisavslag.

Mangel, mente lagmannsretten

Når det gjaldt leiligheten over, mente lagmannsretten at nattestøyen utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2. Retten la til grunn at kjøpernes nattesøvn hadde blitt vesentlig forstyrret som følge av bråket. Støynivået på nattestid var klart over normalt, inkludert lyder som dunking, boring, drilling, maskinstøy og sleping. Disse lydene startet rundt midnatt og fortsatte til rundt kl. 05. Støyen pågikk over en lengre periode og plaget også andre naboer, ifølge vitner.

Lagmannsretten fant det sannsynlig at den konstante nattlige støyen fra leiligheten over var så omfattende at den oversteg det en gjennomsnittlig kjøper med rimelighet kunne forvente. Lagmannsretten uttalte “At det er nattero i boligen, inngår i en boligkjøpers berettigede forventninger. Etter lagmannsrettens syn hadde kjøperne grunn til å regne med at leiligheten ikke var plaget med konstant nattlig støy fra en av de andre leilighetene. Ved vurderingen er det sett hen til leilighetens tilstand, at den ligger i et ordinært boligområde, prisen og at det ikke er avtalt noe spesielt om støyforhold.”

Retten fant det ikke avgjørende at selgeren ikke hadde opplevd nattlig støy som et problem, da han bodde der kortvarig mens han pusset opp leiligheten for videresalg.

Lagmannsretten mente heller ikke at muligheten for håndheving av husordensregler eller inngripen fra borettslagets styre kunne erstatte den beskyttelsen som avhendingslova gir kjøperne. Retten var enig med kjøperne i at det ville vært umulig å selge leiligheten uten å opplyse om støyplagene.

Lagmannsretten konkluderte med det forelå avvik fra det kjøperne kunne forvente, på grunn av nattlig støy fra leilighet 403, og at det utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2. Prisavslaget ble satt til 750 000 kroner, som tilsvarte 10 % av kjøpesummen.

Dommen finner du her: https://lovdata.no/dokument/LBSIV/avgjorelse/lb-2023-161270?q=LB-2023-161270