Kjøpte bolig med «faglært» arbeid – viste seg å være gjort av selgers ektefelle
Kjøperne av eneboligen oppdaget omfattende feil kort tid etter overtakelsen og krevde først prisavslag, før de senere gikk til retten for å heve kjøpet. Selgeren hadde opplyst at utbedringsarbeidene var utført av faglærte håndverkere, men det viste seg at arbeidet var gjort av hennes ektefelle, som var murer uten mesterbrev. Lagmannsretten konkluderte med at dette var grovt uaktsomt, og kjøperne fikk medhold i heving av kjøpet.
En bolig fra 70-tallet solgt for 11,6 millioner kroner viste seg å ha omfattende feil. Kjøperne krevde først prisavslag, men etter ytterligere avdekking av mangler, ønsket de å heve kjøpet. Saken endte i retten.
Ved salget var det opplyst at selgeren hadde foretatt en rekke utbedringer på boligen 2013-2015, herunder innredning av tre hybler med tilhørende bruksendring, oppgradering av drenssystem og det elektriske anlegget.
Oppdaget alvorlige feil
Etter at kjøperne overtok boligen i 2022, oppdaget de i forbindelse med renovering omfattende feil på det elektriske anlegget, dreneringen, vinduer, yttertak, samt fukt- og råteskader. Det ble også avdekket konstruksjonsfeil i veggene (dampsperre) og problemer med vanntrykket.
Kjøperne krevde prisavslag på 4,4 millioner kroner. Etter ytterligere undersøkelser av dreneringen i mai 2023 som viste at dreneringen måtte byttes til en pris av 1,8 millioner kroner, sendte de en hevingserklæring.
Selgeren avviste hevingskravet, og mente det var grunnløst, samt fremsatt for sent. Saken kom opp for Follo og Nordre Østfold tingrett. Kjøperne fikk ikke medhold i hevingskravet sitt, men ble tilkjent et prisavslag på 1,3 millioner kroner. Kjøperne anket dommen til lagmannsretten.
Annonse:
Hadde kjøperne krav på heving?
Da saken kom opp for lagmannsretten, var det enighet mellom partene at det forelå flere mangler ved boligen, men uenigheten dreide seg om omfanget av manglene, kostnadene for utbedring og om kjøperne kunne kreve heving av kjøpet.
Det var også spørsmål om hevingserklæringen var fremsatt for sent. Retten måtte ta stilling til om selgeren hadde opptrådt grovt uaktsomt eller uærlig. Dette ville avgjøre om kjøperne likevel hadde hevingsretten i behold, selv om reklamasjonen kunne anses som sen.
Flertallet i lagmannsretten mente at selgeren hadde gitt mangelfull og uriktig informasjon om hvem som hadde utført utbedringsarbeidene. Selgeren hadde opplyst i egenerklæringen at arbeidet var gjort av faglærte håndverkere ved to firmaer ved navn Murer ÅS og Byggmester Iti AS. Det viste seg imidlertid at jobben var utført av hennes ektemann, som ikke var byggmester. Han var utdannet murer fra Kosovo, og firmaet hans var ikke registrert i mesterbrevregisteret.
Dette ble av retten vurdert som grovt uaktsomt og uærlig, noe som gjorde at kjøperne likevel hadde hevingsretten i behold. Det var derfor ikke nødvendig å ta stilling til om det var reklamert innen rimelig tid.
Feil ved dreneringen og konstruksjonsfeil i kjeller
Blant de største manglene var dreneringsproblemer. I prospektet sto det at dreneringen var utført i 2023, men i egenerklæringen ble det opplyst at den var utført av Murer Ås – som viste seg å være ektemannens firma. Det viste seg også at drensrøret var lagt for grunt, noe som førte til at hele dreneringen måtte skiftes. I tillegg måtte garasjen demonteres og settes opp igjen, noe som alene ville koste 1,5 millioner kroner.
Det var feil opplysninger i egenerklæringsskjemaet om tykkelse på isolasjonen. Videre var det lagt plast i veggene som var delvis under bakkenivå, noe retten konkluderte med at var i strid med faglige anbefalinger. Veggene måtte derfor rives.
Dreneringsproblemer og fuktskader er en av de vanligste boligmanglene i Norge. Illustrasjonsfoto: Tryggere Bolighandel AS
Feil på det elektriske anlegget
Det elektriske anlegget hadde hele 31 feil, blant annet feilmonterte varmekabler, manglende isolasjon og manglende dampsperre rundt downlights. Videre manglet det dokumentasjon på utført arbeid. Patrene var enige om manglene på det elektriske anlegget, men var uenige om hvordan dette skulle utbedres, og hvor omfattende og alvorlige avvikene var.
Retten konkluderte med at feilene var betydelige, og at det var snakk om omfattende utbedringsarbeider. Lagmannsretten viste til brev fra Direktoratet for samfunnssikkerhet og beredskap 18. mars 2021 på side 2, der det fremgår at hvis det avdekkes “åpenbare feil og mangler”, og særlig om anlegget “fremstår som ikke fagmessig utført”, vil dette være en klar indikasjon på at mer omfattende kontroll og gjennomgang er nødvendig.
Lagmannsretten pekte på at det elektriske arbeidet ikke var i samsvar med lov- og forskriftskrav, og fremsto ikke som fagmessig utført. I en slik situasjon viste retten til at det følger av brevet fra direktoratet at hele eller deler av anlegget må installeres på nytt. Denne vurderingen skal gjøres av en erfaren fagperson, og retten viste til sakkyndige elektroingeniøren som hadde anbefalt utskiftning av elektrisk gulvvarme.
Sakkyndig mente at det var useriøst å gi ny kontrollerklæring, uten å vite om varmefolien var lagt på riktig måte, og konkluderte derfor med at varmefolien måtte legge på nytt. I tillegg måtte varmekabler skiftes ut flere steder i boligen, samt utbedring av downlights.
Annonse:
Lagmannsrettens flertall mente det til sammen var snakk om omfattende utbedringsarbeider, og sannsynlig at kostnadene til utbedring av det elektriske utgjorde minimum 500 000 kroner.
Rettens konklusjon
Lagmannsrettens flertall konkluderte med at kjøperne hadde rett til å heve kjøpet av boligen. Retten la særlig vekt på at selgeren hadde gitt uriktige og mangelfulle opplysninger om hvem som hadde utført arbeidene på boligen. Dette ble vurdert som grovt uaktsomt og uærlig, noe som gjorde at kjøperne kunne påberope seg hevingsretten til tross for at hevingserklæringen kunne anses som for sent fremsatt.
Videre spilte manglenes omfang en avgjørende rolle. Retten viste også til at det var et stort antall avvik, inkludert feil ved drenering, konstruksjon, våtrom og elektriske installasjoner.
Samlet sett ville det koste rundt 35 % av kjøpesummen å utbedre manglene, noe som var betydelig. Retten viste til tidligere rettspraksis hvor heving hadde blitt innvilget når utbedringskostnadene utgjorde 25 % av kjøpesummen.
I tillegg la retten vekt på at kjøperne ikke hadde kunnet bo i boligen på grunn av de omfattende manglene. Dette påførte dem både praktiske og økonomiske belastninger. Det var også stor usikkerheten knyttet kostnaden ved utbedringene. På denne bakgrunn fant retten at prisavslag og erstatning ikke var tilstrekkelig, og hevingskravet ble tatt til følge.
I denne saken er det også verdt å merke seg at kjøper fikk betydelig medhold i at utsteding av nye kontrollerklæringer for elektrisk anlegg ikke er tilstrekkelig. Retten konkluderte med at store deler av anlegget måtte installeres på nytt for å utbedre manglene på en forsvarlig måte, og beregnet utbedringskostnadene til 500 000 kroner.
Les hele dommen her:
