Kjøper avdekket skjulte fuktskader – fikk ikke prisavslag

En nylig avgjørelse fra Finansklagenemnda gir viktige avklaringer om hvilke krav som stilles til takstmenn og bygningssakkyndige når det gjelder hulltaking, særlig i risikokonstruksjoner som multimur.

Saken gjaldt en enebolig fra 1985, solgt for 6,2 millioner kroner i november 2022. Kjøper oppdaget etter overtakelsen flere forhold som førte til krav om prisavslag.

Ved salget ble det opplyst at hele underetasjen hadde varmekabler, og at grunnmuren hadde en multimur-lignende konstruksjon. Hulltaking hadde blitt utført i muren uten at det ble funnet forhøyede fuktverdier. Det ble samtidig opplyst om at mulitmur-konstruksjonen var mer utsatt for skader ved fuktpåkjenning og krevde jevnlig ettersyn ved fuktpåkjenning, og krever jevnlig ettersyn. Videre ble det påpekt riss og sprekker i grunnmuren, manglende topplist og fuktsikring, samt dårlig terrengfall.

Oppdaget fuktskader

Etter overtakelsen oppdaget kjøper at deler av vaskerommet i kjelleren manglet varmekabler, og under oppussingen avdekket kjøper fuktskader i kjelleren. Kjøperen reklamerte på forholdet og mente at det hadde blitt gitt uriktige opplysninger ved salget. Kjøperen fremsatte et krav på prisavslag på 725 025 kroner.

Kjøperen innhentet en rapport fra fagkyndig som sa at ettersom det var tale om multimur-konstruksjon (fylt med byggskum), hadde fuktmålingen som selgers takstmann utførte før salget kun målt luften i hullet som var åpnet. Dersom selgers takstmann hadde målt fuktinnhold i bunnsvillen, ville det ha blitt avdekket fukt. For å utbedre mangelen måtte dreneringen legges om.

Foretaket avslo kjøpers krav, og viste i hovedsak til boligens alder og risikoopplysningene som ble gitt ved salget.

Nemndas vurdering av fuktskadene i underetasjen

Nemnda delte seg i et flertall og mindretall når de vurderte om fuktproblematikken i underetasjen utgjorde en mangel etter avhendingslova § 3-2 første ledd. Flertallet konkluderte med at det ikke forelå en mangel. De fremhevet at kjøper hadde fått tydelige opplysninger om en forhøyet risiko for fukt ved en konstruksjon som multimur, på tross av at de visuelle og fysiske undersøkelser ikke avdekket fuktproblematikk.

Flertallet mente at kostnadene ved å utbedre fuktinntrengningen ikke var større enn det kjøper likevel måtte regne med for å utbedre eksisterende drenering. Kjøperen hadde fått opplysninger om svakheter ved dreneringen ved salget, og det måtte derfor være påregnelig for kjøper at den måtte utbedres.

Nemnda konkluderte derfor med at det ikke forelå mangel etter avhl. § 3-2 første ledd.

Takstmann ansvarlig?

Nemnda gikk videre til å vurdere om taksmannen hadde vært grovt uaktsom etter avhendingslova § 3-7. Det springende punktet var om takstmannen hadde overhold forskriftens § 2-15 ved fuktmålingen. Denne bestemmelsen sier at hullet skal tas i et område hvor det erfaringsmessig forekommer skader, for eksempel i nedre del av en utlektet vegg mot grunnmur, ned mot bunnsvillen eller i tilfarergulv.

Nemnda uttalte “Flertallet legger til grunn at forskriften ikke kan tolkes utvidende til å oppstille et konkret krav til hvor hull skal tas. Lovgiverne har angitt et skjønnsmessig vurderingstema – hull skal tas der det erfaringsmessig forekommer skader – med noen eksempler som illustrasjon og føringer for denne vurderingen.”

I dette tilfellet var det enighet om at det ble foretatt hull i veggen, men det var uklart hvor på veggen hullene ble tatt. Nemnda mente derfor at det ut fra bevisene i saken var det vanskelig å fastslå akkurat hvor langt ned mot bunnsvillen hullet var tatt. Nemnda mente derfor at det var bevismessig krevende å anse det som sannsynliggjort at takstmannen har brutt forskriftens krav om at hull skal tas der det «erfaringsmessig» forekommer skader. Nemnda kom derfor til at takstmannen ikke hadde brutt forskriftens krav.

Ikke grovt uaktsomt

Nemnda tok deretter stilling til om takstmannen uansett hadde utvist grov uaktsomhet. Dette var et spørsmål om hvorvidt han «måtte kjenne til» at hulltaking skulle ha blitt foretatt på en annen måte, ettersom han sto overfor en multimur-konstruksjon.

Nemnda påpekte at de hadde vært i tvil ved vurderingen.

Flertallet anså det som sannsynliggjort at takstmannen hadde funnet fukt dersom han hadde borret hull i bunnsvillen. De mente likevel at det ikke forelå tilstrekkelig bevismessige holdepunkter for at takstmannens hulltaking var grovt uaktsom. Flertallet viste blant annet til at hulltaking som metode for stikkprøve/kontroll er forbundet med et visst skjønn og element av usikkerhet og at partene var uenige om hvor lett tilgjengelig det var å borre de hullene som ev. kunne ha avdekket fukt. Endelig viser flertallet til at takstmannen i denne saken klart opplyste om risikoen knyttet til multimur-konstruksjonen. Opplysningen ble gitt direkte i tilknytning til resultatet av fuktmålingen. Det ble fra takstmannens side også gitt flere andre konkrete risikoopplysninger om fuktproblematikk i underetasjen. Nemnda konkluderte derfor med at taktstmannen ikke hadde vært uaktsom.

Nemnda ga ikke kjøper medhold i at fuktskadene utgjorde en mangel.

Nemnda kom til at manglende varmekabler utgjorde en mangel, og kjøper ble tilkjent et prisavslag på kr 75 000 for dette.

Avgjørelsen har referanse 2024/654.