"Ikke-godkjent" tilstandsrapport ga boligkjøper 4,7 millioner

Den 1. januar 2022 ble avhendingsloven endret for å gi en tryggere bolighandel. I tillegg ble det vedtatt en ny forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel).

Før endringene satt boligkjøpere med den mesteparten av risikoen ved et boligkjøp. Dette resulterte i store økonomiske tap for boligkjøperne, mens selgerne og selgerforsikringene ikke ble holdt ansvarlig.

Den nye avhendingsloven la risikoen på selger for at det ble gitt korrekte opplysninger og at disse var tydelige og ikke vage.

Den nye forskriften til avhendingsloven, bestemte at dersom ikke viktige undersøkelser ble foretatt ved utarbeidelse av tilstandsrapport, skulle denne rapporten anses som ugyldig eller "ikke-godkjent". Kjøper skulle anses å ikke fått disse opplysningene og man skulle altså se bort fra opplysningene.

Dommen fra Oslo tingrett - de nye reglene i avhendingsloven

Oslo tingrett har i sin dom av 19. juli 2023 gått meget grundig til verks og pålagt selger og selgerforsikringen et prisavslag på 3,6 mill og erstatning på over 1 mill kroner.

Det ble lagt til grunn at tilstandsrapporten ikke oppfylte kravene etter forskriften § 1-5 og skulle anses som "ikke-godkjent". Årsaken var at takstmann hadde utelatt pålagte undersøkelser av blant annet kjeller, bad og vaskerom.

Dommen kommer til - som presisert i forarbeidene til lovendringen - at man må se bort i fra opplysningene i en "ikke-godkjent" tilstandsrapport.

I tilstandsrapporten var f eks bad gitt TG2 på grunn av risikoopplysningene om ukjent membran og sluk med mer.

Oslo tingrett kom til at risikoopplysninger om forskjellige konstruksjoner som ble gitt i tilstandsrapporten, må kjøperen anses å ikke å ha blitt informert om.

Oslo tingrett så bort i fra opplysningene om usikkerhet rundt membran og sluk på badet og la til grunn at boligkjøper med rimelighet ikke kunne forvente fuktskader i veggen mellom badet og vaskerommet og manglende membran. (det samme gjaldt andre forhold også)

Retten fastslår at selger har risikoen for uklare og vage opplysninger - tydelighetskravet

Det følger av den avhendingsloven og forskriften at opplysninger skal være tydelige, slik at en vanlig boligkjøper kan skjønne konsekvensen og risikoen med opplysningene.

I denne saken ble det gitt lite opplysninger om vaskerommet. Det manglet blant annet membran. Dette ble ansett som en mangel. Begrunnelsen var som følger:

Avgjørende for retten er at selgersiden må være nærmest til å bære risikoen for de sparsommelige og uklare opplysningene. Formålet bak lovendringen er å forhindre at det gis vage og ufullstendige opplysninger i salgsdokumentene.

Avhendingsloven § 3-10 annet punktum bestemmer at kjøper anses kjenne til opplysninger aom går "tydelig frem" av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter.

Oslo tingrett viser til at formålet er at kjøperne skal sette seg grundig inn i salgsdokumentene før bud. Men det ble presisert at formålet også var at selger ikke skulle gi vage og ufullstendige opplysninger, for dermed avskjære et mangelskrav fra en boligkjøper.

Oslo tingrett bekrefter "tydelighets-regelen" som kom i den nye avhendingsloven.

Før lovendringen var det kjøperne som satt med risikoen når selger gav vage og ufullstendige opplysninger i salgsdokumentene. Når selger i tillegg tidligere kunne selge med forbeholdet "som den er", satt kjøperne ofte igjen med risikoen og et stort økonomisk tap.

Dommen fra Oslo tingrett fastslår altså prinsippene i lovendringen, nå er det selger som har risikoen for feil og mangler.

Formålet med endringen var at selgerne skal oppfordres til å gi korrekte opplysninger, samt at disse er så tydelige at en vanlig boligkjøper skjønner risikoen for en spesifikk negativ opplysningen i salgsdokumentasjonen.

Boligkjøper fikk ca 3,6 mill i prisavslag og ca 1,1 mill i erstating. Dette skyldtes at boligkjøper solgte leiligheten med alle fukt og soppskadene med mer, uten at dette var utbedret. Så boligkjøper krevde verdireduksjonen og ikke estimerte reparasjonskostnader.

Konklusjon

Selgerne av bolig har risikoen for vage og ufullstendige opplysninger. Selgerne er også ansvarlig for sine takstmann som ikke utarbeider en tilstandsrapport etter kravene i den nye forskriften.

I tillegg bekrefter dommen at selgers tilstandsrapport skal anses "ikke-godkjent" dersom krav til undersøkelser ikke er fulgt. Da skal kjøper anses å ikke kjenne til de opplysninger som fremkom i tilstandsrapporten.