Hvordan undersøkelser skal skje i tråd med forskriften

Den nye forskriften til avhendingslova har skjerpet kravene til undersøkelser i tilstandsrapporten. I denne artikkelen ser jeg på reglene for undersøkelser, når inventar må flyttes, og konsekvensene av manglende undersøkelse.

Visuelle observasjoner er hovedregelen

Utgangspunktet er at den bygningssakkyndige skal basere sine undersøkelser på visuelle observasjoner. Dette gjelder med mindre det fremgår av forskriften at et rom eller bygningsdel skal undersøkes med målinger eller at det skal bores hull, jf. § 2-1.

Krav til hulltaking kom med innføring av den nye forskriften. Bakgrunnen for dette var i følge høringsnotatet til forskriften å heve nivået på undersøkelser av rom og bygningsdeler som det ofte oppstår tvist om, og avdekke flere skjulte feil og mangler. Nivået på undersøkelser av våtrom, rom under terreng og krypekjeller ble derfor hevet, med innføring av krav til hulltaking for fuktmåling i konstruksjonen for disse bygningsdelene.

Når må den bygningssakkyndige flytte på tepper og møbler?

Forskrift til avhendingsloven § 2-1 2. ledd sier at “Den bygningssakkyndige skal flytte på tepper, møbler og annet inventar når det er nødvendig for å komme til det rommet eller den bygningsdelen som skal undersøkes. Dette gjelder likevel ikke for særlig tunge møbler og inventar, når disse ikke skjuler vesentlige installasjoner eller innretninger, og det heller ikke er andre grunner til å mistenke at flytting vil kunne avdekke vesentlige forhold.”

Dersom bygningssakkyndig glemmer å fjerne gulvteppet for undersøkelse av parkett, vil dette være et brudd på forskriften jf. Finansklagenemndas avgjørelse 2024/1060. Les mer om saken her:

Likeså dersom klær som henger på veggen ikke fjernes før undersøkelse. I Borgarting lagmannsretts dom av 17.04.2024 oppga bygningssakkyndig at ytterveggen ikke var undersøkt, fordi veggen var delvis skjult bak klær på en knaggrekke. Dette mente lagmannsretten var utilstrekkelig.

Lagmannsretten uttalte: “Det fremgår av takstforskriften § 2-15 annet ledd bokstav c at den bygningssakyndige skal «se etter fuktskjolder, støvkondens, svertesopp og spor etter sopp, råteskader og skadedyr» på «veggenes og himlingens overflater». Dette må selvsagt gjøres selv om klær eller andre løse gjenstander skjuler hele eller deler av veggen. At ytterveggen ikke ble undersøkt under henvisning til at veggen delvis var skjult bak klær på en knaggrekke, utgjorde et brudd på takstforskriften som ikke var ubetydelig.”

At det hang løse gjenstander som klær på en knaggrekke var ikke tilstrekkelig for at undersøkelse ikke kunne foretas.

Etter lagmannsrettens syn ble imidlertid dette bruddet reparert gjennom en tekstmelding som ble sendt til budgiverne, hvor det ble opplyst om at det var foretatt en ny befaring og en ekstra fuktmåling som viste forhøyede fuktverdier. Les mer om saken her:

Flytting av vesentlige installasjoner

Forskriftens § 2-1 sier at særlig tunge møbler ikke skal flyttes, med mindre “disse ikke skjuler vesentlige installasjoner eller innretninger og det heller ikke er andre grunner til å mistenke at flytting vil kunne avdekke vesentlige forhold” (min utheving).

Direktoratet for byggkvalitet utdyper at “vesentlige installasjoner” typisk vil være bygningsdeler og forhold som forskriften krever skal undersøkes. De uttaler at den bygningssakkyndige må bruke skjønn med hensyn til om inventaret lar seg flytte på. De presiserer at dersom en bygningsdel ikke lar seg undersøke fordi det er fysisk umulig å komme til, må den bygningsakkyndige redegjøre i rapporten for hvilke vurderinger som er gjort.

I Oslo tingretts dom av 19.07.2023 “Skipsrederdommen” fant retten at det var villedende at «Sluk, membran, tettesjikt» ble gitt tilstandsgrad (TG) 2, og ikke TG3. Sluket hadde begrenset inspeksjonsmulighet da det var lokalisert under dusjkabinettet, og NS 3600:2018 angir at «ikke tilgjengelig sluk» skal gis TG3.

Retten vurderte så om den villedende informasjonen skyldes at uaktsomhet hos bygningssakkyndig. Retten vurderte om undersøkelsene hadde vært i tråd med forskriftens § 2-1, herunder om dusjkabinettet skulle ha vært flyttet for å avdekke baderommets sluk.

Tingretten uttalte: “Slik retten forstår bestemmelsen, skal «særlig tunge møbler og inventar» likevel flyttes dersom de skjuler vesentlige installasjoner eller innretninger og det er andre grunner til å mistenke at flytting vil kunne avdekke vesentlige forhold. Etter rettens syn må baderommets sluk anses som en vesentlig installasjon eller innretning. I lys av at det ble tatt hull i henhold til forskriften og søkt etter fukt uten utslag, mener retten at det ikke forelå andre grunner til å mistenke at flytting ville avdekke vesentlige forhold. Retten viser også til (takstmannens) forklaring i retten om at flytting av dusjkabinettet ville innebære en risiko for skade.”

Retten mente altså at baderommets sluk var en vesentlig installasjon, men at det ikke var grunn til å tro at flytting ville ha avdekket vesentlige forhold. Dette fordi bygningssakkyndig hadde foretatt fuktmåling ved bl.a. hulltaking, uten å avdekke fukt. Det ble også lagt vekt på at flytting av dusjkabinettet kunne forårsake skade. Bygningssakkyndinge hadde ikke opptrådt i strid med forskriften på dette området, og den villendende informasjonen i tilstandsrapporten på dette punktet skyltes ikke bygningssakkyndiges uaktsomhet.

Dommen endte likevel med ansvar for takstmannen, les hvorfor her:

Konsekvensene av en ikke-godkjent tilstandsrapport - brudd på avhendingsloven § 3-7

Før endringene satt boligkjøpere med mesteparten av risikoen ved et boligkjøp. Dette resulterte i store økonomiske tap for boligkjøperne, mens selgerne og selgerforsikringene ikke ble holdt ansvarlig.

I den nye bestemmelsen i forskrift til avhendingsloven § 1-5 legges risikoen på selger for at det blir gitt korrekte og tydelige opplysninger. Den sier at en rapport regnes som godkjent hvis den oppfylle kravene til tilstandsrapport i forskriften.

Siden forskriften til avhendingslova ble innført, har det vært begrenset med rettspraksis som belyser konsekvensene av brudd på forskriften. I Eidsivating lagmannsretts dom av 30.10.2024 ble manglende undersøkelser og opplysninger om krypkjeller vurdert som brudd på forskriftens § 2-14, som stiller krav til undersøkelser av slike konstruksjoner. Retten kom til at dette utgjorde mangelfulle opplysninger etter avhendingslova § 3-7, som regulerer opplysningsplikt ved salg av bolig. Også i Finansklagenemndas avgjørelse 2024/1060 kom nemnda til at brudd på forskriften § 2-1 var mangel etter avhendingslova § 3-7.

Rettslig sett betyr dette at selger kan bli holdt ansvarlig for skjulte mangler som forskriftsmessige undersøkelser ville ha avdekket.

Les mer om hulltaking her: