Hvor langt skal bygningssakkyndige gå for å avdekke åpenbare ulovligheter?

Bygningssakkyndiges ansvar for å avdekke åpenbare ulovligheter ved eiendomssalg har vært et omdiskutert tema etter innføringen av forskrift til avhendingsloven § 2-21. Forskriften pålegger bygningssakkyndige å opplyse om åpenbare ulovligheter, som ulovlige bruksendringer, dersom slike forhold avdekkes under undersøkelsen. Men hvor langt går denne plikten, og hva innebærer det i praksis?

Hva er åpenbare ulovligheter?

Eksempler på åpenbare ulovligheter kan deles inn i flere kategorier, inkludert:

1. Ulovlige bruksendringer av rom, som ombygging av bod til soverom eller grovkjeller til kjellerstue.
2. Riving av bygningsdeler uten nødvendig godkjenning.
3. Tilbygg eller påbygg som ikke er byggemeldt eller godkjent.

Slike forhold er normalt søknads- eller meldepliktige til kommunen etter reglene i plan- og bygningsloven. Dersom disse kravene ikke er oppfylt, er arbeidene åpenbart ulovlige.

Bygningssakkyndiges rolle og ansvar

I høringsnotatet til forskriften ble det diskutert om bygningssakkyndige har bedre forutsetninger enn eiendomsmeglere til å gi opplysninger om lovlig bruk og oppfyllelse av offentligrettslige krav. Utvalget konkluderte med at det ville gå for langt å pålegge bygningssakkyndige slike forpliktelser. Likevel stiller forskriften krav om å opplyse om åpenbare ulovligheter som avdekkes under undersøkelsen.

Direktoratet for byggkvalitet presiserer i sin veileder at bygningssakkyndige ikke har plikt til å innhente godkjente tegninger fra kommunen. Dette ansvaret ligger fortsatt hos eiendomsmegler, som skal sikre at boligkjøperen får relevante opplysninger, blant annet om bebyggelsens arealer og eventuell adgang til utleie.

Annonse:

NS3600 og krav til undersøkelser

De fleste tilstandsrapporter oppgir å være i samsvar med forskriften til avhendingsloven ("Tryggere bolighandel") og bransjenormen NS3600:2018. Sistnevnte krever at bygningssakkyndige skal “innhente informasjon fra kommunens tekniske etat om hva som faktisk er byggemeldt.” Dette innebærer at dersom NS3600 er nevnt i rapporten, skal bygningssakkyndige sjekke om boligen samsvarer med byggemeldt og godkjente tegninger hos kommunen.

Dersom for eksempel en bolig er bygget om fra bod til soverom eller fra grovkjeller til kjellerstue, skal den bygningssakkyndige oppdage dette ved å konferere med eier av boligen og sjekke byggemeldt og godkjente tegninger hos kommunen opp mot faktisk tilstand. Det samme gjelder om boligen er tilbygget/påbygget uten godkjent søknad til kommunen. Det samme gjelder om deler av boligen er fjernet og dette ikke godkjent hos kommunen.

Annonse:

Felles for slike arbeider er at disse er søknadspliktige eller meldepliktige til kommunen etter reglene i plan- og bygningsloven. Dersom dette ikke er utført, er disse arbeidene på boligene åpenbart ulovlige.

Manglende kontroll av slike forhold kan anses som brudd på forskriften og grovt uaktsomt. Selger blir identifisert med sin medhjelpere ved salget og det vil foreligge en rettslig mangel i form av mangelfulle opplysninger etter avhendingsloven § 3-7.

Eksempel fra rettspraksis

I Søndre Østfold tingretts dom av 16.02.2024 la retten til grunn at bygningssakkyndig etter NS3600:2018 punkt 9 skal “innhente informasjon fra kommunens tekniske etat om hva som faktisk er byggemeldt.” I dette tilfellet hadde bygningssakkyndig undersøkt tegninger/ferdigattest for eiendommen, hvor det ikke var registrert ulovligheter utover det som er beskrevet tilstandsrapporten.

Det var enighet mellom partene at det forelå ytterligere ulovligheter ved eiendommen, men retten mente at det ikke var sannsynliggjort at bygningssakkyndig hadde unnlatt å opplyse om “åpenbare ulovligheter” som ble avdekket under en visuell kontroll, eller at det er unnlatt å innhente nødvendig dokumentasjon etter NS3600:2018. Det var derfor ikke brudd på forskriften § 2-21.

Konklusjon

Bygningssakkyndiges ansvar for å avdekke åpenbare ulovligheter innebærer en plikt til å gjøre visuelle kontroller og innhente nødvendig informasjon fra eier og kommunen i samsvar med bransjenormen NS3600. Samtidig pålegges de ikke en plikt til å foreta mer omfattende undersøkelser som normalt faller under eiendomsmeglerens ansvar.