Grensen mellom generelle og spesifikke forbehold
Det er ikke lenger lov å ta "som den er" forbehold, men avhendingsloven åpner likevel for at selger kan ta spesifikke forbehold. Men hvor går grensen mellom generelle og spesifikke forbehold? Artikkelen ser også på om opplysninger om forventet levetid og tilstandsgrader kan anses som spesifikke forbehold, og hvorvidt risikoen for skjulte feil blir overført til kjøper ved slike forbehold.
Den viktigste endringen i avhendingsloven ved lovendringen i 2022 var at selgere ikke lenger kan benytte generelle "som den er"-forbehold ved salg av bruktbolig. Tidligere var en bolig kun ansett som mangelfull dersom den var i vesentlig dårligere stand enn kjøperen med rimelighet kunne forvente. Dette innebar at selger kunne fraskrive seg ansvar for skjulte feil opp til den såkalte vesentlighetsterskelen. Eksempler på slike forbehold er formuleringer som "i den stand den var ved kjøpers besiktigelse" eller "uten ansvar for skjulte feil og mangler."
Annonse:
Med den nye loven kan ikke selger lenger unngå ansvar på denne måten. Likevel åpner avhendingslova § 3-9 andre ledd for at selger kan ta spesifikke forbehold. For at slike forbeholdene skal være gyldige, må de være tydelig og spesifiserte. Generelle eller vage forbehold kan bli kjent ugyldige, slik det fremgår av avhendingslova § 3-9 andre ledd: “Ved forbrukarkjøp som nemnt i § 1-2 tredje ledd har «som han er»-atterhald og liknande allmenne atterhald ingen verknad. Det same gjeld for atterhald som ikkje er spesifiserte nok til å kunne verke inn på vurderinga kjøparen gjer av eigedomen.”
Forbeholdene må derfor være klart angitt i kjøpsavtalen, slik at kjøper får en reell mulighet til å vurdere risikoen og eventuelt justere budet sitt. For eksempel kan kjøper akseptere en konkret mangel som et dårlig tak eller feil i det elektriske anlegget, dersom dette er eksplisitt angitt.
Skillet mellom generelle og spesifikke forbehold
Grensen mellom generelle og spesifikke forbehold kan i praksis være glidende. Et spesifikt forbehold må knyttes til et konkret forhold ved eiendommen eller bygningsdelen.
Lovforarbeidene (Prop. 44 L (2018 –2019) s. 57) presiserer at selger ikke skal kunne omgå forbudet mot å ta “som den er”-forbehold ved å spesifisere vanlige mangler uten nærmere opplysninger. Man kan for eksempel ikke bare oppgi at man tar forbehold mot fuktskader, uten å angi hvorfor man har mistanke om dette. Slike forbehold vil bli ansett som generelle, og dermed bli ugyldig.
Forbeholdet må være formulert slik at kjøperen får en oppfordring til å undersøke nærmere eller ta høyde for risikoen i prisen. Dersom selger mistenker fuktskader og gir tydelige opplysninger om årsaken, blir risikoen mer konkret, og forbeholdet kan lettere anses som gyldig etter § 3-9 andre ledd.
Spesielt om forbehold om levetid
En viktig problemstilling er hvorvidt opplysninger om forventet levetid og tilstandsgrader (TG) kan anses som spesifikke forbehold. Dette ble behandlet i Gulating lagmannsretts dom av 16.10.2024.
I denne saken var det fukt-, råte- og soppskader i boligens stue og etasjeskiller, som følge av lekkasjer fra vinduer og balkong.
Annonse:
Tilstandsrapporten hadde gitt TG 2 på vinduer og balkong på grunn av alder og normal slitasje, men uten spesifikke indikasjoner på lekkasje. Lagmannsretten uttalte:
"Lagmannsretten mener disse opplysningene ikke gir noen hentydning til at det allerede foreligger lekkasje fra vinduer eller fra balkong og heller ikke til at det foreligger en særlig risiko for lekkasje. Opplysningene henviser til normal levetid og den risikoen som følger av det. Det er også sagt spesifikt at TG 2 er satt på grunn av alder og normal slitasje."
Selger hevdet at siden vinduene nærmet seg slutten av forventet levetid, måtte kjøper forvente utskifting. Lagmannsretten var uenig og påpekte at det er en vesentlig forskjell mellom en bygningsdel som nærmer seg slutten av levetiden uten lekkasjer, og en der lekkasjer allerede har oppstått ved kjøpstidspunktet. Forventet levetid er en generell veiledning, men selv om levetiden er utløpt, kan en mangel fortsatt foreligge.
Lagmannsretten uttalte :
"Det er ikke slik at bygningsdeler må skiftes når forventet levetid er utløpt. Forventet levetid opplyser om en generell forventning.”
Selv om forventningene til tilstanden generelt sett vil svekkes dess eldre en bolig er, og levetidsbetraktninger har betydning i vurderingen av hva en kjøper kan forvente, blir det avgjørende hva kjøperen kan forvente i det konkrete tilfellet, mente lagmannsretten. Siden det ikke var gitt spesifikke opplysninger om høy risiko for lekkasje, kunne ikke kjøper anses å ha akseptert en slik risiko. Kjøperen fikk derfor prisavslag for manglene.
Dommen viser at forbehold om levetid alene ikke er tilstrekkelig til å overføre risikoen for skjulte feil til kjøper, med mindre risikoen er konkretisert.
Les mer om saken her:
Helle Hem Solli
Oppsummering og konklusjon
For at et forbehold skal være gyldig, må det være spesifikt og knyttet til et konkret forhold ved eiendommen. Selgere kan fortsatt ta forbehold etter lovendringen, men disse må utformes slik at kjøper kan gjøre en informert vurdering av risikoen. Rettspraksis viser at forbehold om levetid alene ikke er tilstrekkelig til å overføre risikoen for skjulte feil til kjøper, med mindre risikoen er konkretisert.