Kjøper fikk prisavslag for 200 år gammel bolig

I en ny dom fra Eidsivating lagmannsrett av 30.10.2024 slås det fast at en generell opplysning om krypkjeller i salgsdokumentasjonen ikke er tilstrekkelig til at kjøper bør forvente råteskader. Boligkjøper vant saken fullt ut og kjøper var representert av Oslo Advokatkontor AS ved senioradvokat Tine Beate Eriksen.

Tømmerhus oppført i 1830

Eiendommen var et småbruk med en kårbolig oppført i 1830 og selger var et dødsbo. Kårboligen var et laftet tømmerhus, oppgradert i 1985 med utvendig kledning og nytt bad bygget rett før salget.

Boligen ble overtatt i mai 2022 og kjøpesummen for hele småbruket var kr 4 150 000.

Oppdaget store råteskader

Da kjøpere skulle starte planlagte utbedringsarbeider, ble det oppdaget omfattende råteskader yttervegger og bunnsvillen i kårboligen. Tømmerstokkene hadde råte fra grunnmuren og oppover i veggene.

Kledningen utenfor tømmerstokkene manglet lufting, noe som medførte råte. I tillegg hadde boligen krypkjeller uten lufting, som også medførte mye fukt og råte i bunnsvillen. Ringmuren var i svært dårlig forfatning og måtte utbedres.

Boligkjøpers takstmann estimerte at utbedring av råteskadene til kr 1 547 280. I tillegg innhentet kjøperne et pristilbud fra byggmester på arbeidene til kr 1,8 millioner kroner.

Krypkjeller ikke inspisert av selgers takstmann

Selgers takstmann hadde ikke inspisert krypkjelleren og ikke opplyst at boligen hadde krypkjeller.

Megler opplyste i salgsoppgaven at boligen hadde krypkjeller, uten å si noe om risikoen ved en slik konstruksjon.

I tilstandsrapporten ble det opplyst om fuktige vegger og gulv i kjeller, samt mye overflatevann og at det ikke kunne utelukkes at utvendig drenering måtte gjøres på nytt.

Brudd på forskriften

Det var uomtvistet at krypkjelleren manglet ventilasjon og var svært utsatt for fukt.

Lagmannsretten konkluderte med at selgers takstmann ikke hadde foretatt de undersøkelser han skulle ha gjort av kårboligens krypkjeller etter § 2-14 i forskriften til avhendingsloven (tryggere bolighandel)

Deretter vurderte lagmannsretten om øvrige opplysninger i salgsdokumentene kunne kompensere for de mangelfulle opplysningene om krypkjelleren, som vår årsak til store råteskader.

Lagmannsretten mente allikevel at kjøper hadde grunn til å regne med å få opplyst at boligen hadde krypkjeller uten ventiler, og at dette gir en forhøyet skaderisiko. Lagmannsretten la stor vekt på at den nye forskriften § 2-14 ikke var fulgt og påpekte at selger og selgers takstmann ikke hadde noen god unnskyldning for å ikke vite om krypkjelleren.

At det var opplyst om krypkjeller i salgsoppgaven av megler, viste at noen av selgerne hadde kunnskap om denne. Denne krypkjelleren var ikke undersøkt slik nye forskrift til avhendingsloven bestemmer.

Lagmannsretten mente at det var gitt mangelfulle opplysninger om krypkjelleren, dette selv om det var opplyst tegn til fuktinntregning i kjeller:

“Hadde problemene med krypkjeller vært opplyst, ville kjøper vært i bedre i stand til å forstå fuktproblematikken og dens årsak, samt også hvilke utbedringsmetoder som burde velges og hvilke potensielle utbedringskostnader man stod ovenfor.”

Lagmannsretten kom til at det det var gitt mangelfulle opplysninger etter avhendingsloven § 3-7. Dette som følge av manglende undersøkelser og opplysninger om krypkjelleren, slik som ny § 2-14 i ny forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel) bestemmer.

Tydelighetskravet ikke oppfylt

Selgerforsikringen Anticimex anførte at kjøper uansett “måtte kjenne til” at boligen hadde krypkjeller, siden megler skrev dette i salgsoppgaven. De mente at kjøper derfor var klar over risikoen for et større fuktproblem.

Selgerforsikringen ved sin advokat brukte størsteparten av sin tid i prosedyren på dette. De mente at avhendingsloven § 3-10 bestemmer at de opplysninger kjøper kjente til fra salgsoppgaven, gikk foran de manglende opplysningene om boligens krypkjeller uten ventilering.

Lagmannsretten opplyste at det gjelder et “tydelighetskrav” for opplysninger gitt både i salgsoppgaven og i tilstandsrapporter. Uansett mente lagmannsretten at selgers opplysningsplikt gikk foran kjøpers undersøkelsesplikt etter avhendingsloven § 3-10 tredje ledd.

Lagmannsretten kom til at kjøper ikke "kjente eller måtte kjenne til" til at krypkjeller manglet ventilering og da var veldig utsatt for fuktproblemer etter avhendingsloven § 3-10 førsteledd.

Megler hadde opplyst om krypkjeller i salgsoppgaven, men dette oppfylte ikke tydelighetskravet som ble innført med lovendringen i 2022 for å beskytte kjøperne. Konsekvensen ble derfor at opplysningen om “krypkjeller” ikke oppfylte kvalitetskravet den nye avhendingsloven krever. Dette ble begrunnet på følgende måte av lagmannsretten:

“Dette må forstås som en «sikkerhetsforanstaltning» mot at det gis vage og forbeholdne opplysninger i salgsdokumentene for at kjøperen skal anses å kjenne til disse og dermed være avskåret fra å påberope seg forholdene som mangler....En hensikt bak lovendringen er følgelig å beskytte kjøper. Dette må ses på bakgrunn av at en overordnet målsetning for lovgiver i proposisjonen var å bedre kvaliteten på tilstandsrapportene.”

I tillegg kom lagmannsretten til at det ikke ble informert om konstruksjonsfeil på yttervegger, ved at det manglet lufting. Lagmannsretten mente at selgers takstmann enkelt skulle oppdaget dette og det var derfor gitt mangelfulle opplysninger om dette forholdet også. Det var også holdt tilbake opplysninger om råteskader på badet bygget rett før salget.

Prisavslag

Kjøper fikk prisavslag med kr 1 429 000 inkl mva. Kravet fra kjøper baserte seg på estimatet til takstmann Rolf Ekholts skaderapport.

Selgerforsikringen mente at det måtte gjøres et stort standardhevingsfradrag, da boligen var nesten 200 år gammel. Dette var ikke lagmannsretten enig i og gjorde et fradrag med ca kr 110 000.

Kjøpers utgifter til advokat før stevningen, ble av lagmannsretten ansett som endel av nødvendige reparasjonskostnader. Dette ble ansett nødvendig for å gjennopprette balansen i avtaleforholdet.

I tillegg fikk kjøperne tilkjent forsinkelsesrenter og fulle sakskostnader for tingrett og lagmannsrett.

Konklusjon- boligkjøper bedre beskyttet enn tidligere

Dommen viser tydelig at de nye reglene i avhendingsloven og den nye forskriften til avhendingsloven (tryggere bolighandel) beskytter boligkjøpere i langt større grad enn tidligere.

De nye reglene krever at opplysningene selger gir oppfyller kvalitetskravene og det såkalte "tydelighetskravet". Selger kan ikke gi vage og forbeholdne opplysninger om boligen. Opplysningene må være klare og opplyse klart om risiko og hvilken konsekvens dette har, før kjøper overtar risiko for slike forhold.

I tillegg vil selger bli ansvarlig for mangelfulle undersøkelser ved utarbeidelse av tilstandsrapporten. Har selgers takstmann ikke utført de lovpålagte undersøkelsene som er bestemt i den nye forskriften, anses selger å ha gitt mangelfulle opplysninger etter avhendingsloven § 3-7.

Vi ser nå at den nye reglene i avhendingsloven, gir selger den fulle risikoen for feil og mangler som blir oppdaget.