Fukt på bad og kravet til hulltaking

Innføringen av forskriften til avhendingslova "tryggere bolighandel", har ført til økte krav til undersøkelse av våtrom, spesielt fuktmåling ved hulltaking. Denne artikkelen gir en oversikt over reglene, relevante dommer og konsekvensene av manglende hulltaking.

Våtrom som risikokonstruksjon

Våtrom, som bad, dusjrom og vaskerom regnes som en risikokonstruksjon, med høy risiko for fuktskader dersom rommene ikke er riktig konstruert.

Feil oppstått som følge av egenarbeid eller ufaglært arbeid er ofte kilde til dyre skader og mange tvister i Norge. Fuktskader på våtrom er blant de vanligste årsakene til konflikt mellom kjøper og selger ved bolighandel.

Kravet om hulltaking

Før forskriftsendringen var det vanlig at bygningssakkyndig søkte etter fukt med fuktindikator, men dette er ikke egnet til å påvise fukt inne i veggen. Det ble derfor innført en sikrere metode for å påvise fukt ved innføring av den nye forskriften, ved såkalt hulltaking.

Utgangspunktet er at så lenge en bolig faller inn under avhendingslovens virkeområde, skal det bores hull når forskriften bestemmer det.

I henhold til forskriftens § 2-2, skal hulltaking utføres ved boring av et hull på minst 73 millimeter fra et tilstøtende rom eller fra undersiden. Den bygningssakkyndige skal deretter måle fukt og undersøke om det er symptomer på fuktskade. Hullet skal bores på et mist mulig synlig sted, i et område der det erfaringsmessig forekommer skader, slik som i våtsonen eller ved bunnsvill i vegg. Resultater og vurderinger skal inkluderes i tilstandsrapporten.

Konsekvenser av brudd på kravet om hulltaking

Dersom kravene til hulltaking etter forkriften ikke er oppfylt, vil konsekvensen som utgangspunkt bli at tilstandsrapporten ikke er godkjent på dette punktet, jf. forskrift til avhendingsloven § 1-5. Kjøper anses å være aktsom uvitende om disse opplysningene, og selgeren som blir ansvarlig for feil og mangler.

Unntak for kravet til hulltaking

Det finnes tre unntak fra kravet om hulltaking i loven, som vi vil gå gjennom i det følgende:

1) Ikke praktisk mulig

Det viktigste og mest praktiske unntaket finner vi i § 2-2 fjerde ledd som sier at hulltaking kan unnlates dersom det ikke er praktisk mulig, for eksempel på grunn av bygningsmessige begrensninger som betongvegger, rør i veggen eller fellesarealer.

I Borgarting lagmannsretts dom av 17. april 2024 fant retten at manglende hulltaking ikke brøt forskriften da det ikke var teknisk mulig å bore hull. I forbindelse med renovering av boligen fra 1988, oppdaget kjøperne fuktskader i tilknytning til våtrom. De mente at det var brudd på forskriften at det ikke var boret hull for å sjekke fukt.

I takstrapporten hadde bygningssakkyndig opplyst at det teknisk sett ikke var mulig å bore hull i veggen mellom badet og kjøkkenet. Dette var fordi kjøkkenbenken og komfyren var i veien, og det var også rør i veggen som kunne bli skadet. Han målte i stedet fuktnivået i bunnsvillen mellom hallen og badet, og fuktverdiene der var normale.

Lagmannsretten mente at dette var tilstrekkelig, da det ikke ikke var praktisk mulig å måle andre steder. De viste til at forskriften § 2-2 fjerde ledd som sier at hull skal tas «i et område der det erfaringsmessig forekommer skader, slik som i våtsonen eller ved bunnsvill i vegg». Det fremgikk dessuten klart av tilstandsrapporten hva som var årsaken til den manglende hulltakingen.

Når det gjaldt vaskerommet i kjelleren, hadde bygningssakkyndig ikke boret hull i tilstøtende rom eller fra undersiden, men fuktkontrollert med egnet fuktmålerverktøy. Lagmannsretten mente at manglende hulltaking ikke utgjorde et brudd på forskriften her heller. Bygningssakkyndig hadde opplyst i tilstandsrapporten at det praktisk sett ikke var mulig å bore hull i ytterveggen, siden det var limt gipsplater direkte på betongen. Lagmannsretten mente at unntaket i loven om at hulltaking kan unnlates dersom det ikke er «praktisk mulig å gjennomføre» kom til anvendelse.

Dommen viser at der det er praktisk sett ikke mulig å bore hull, vil det ikke være i strid med forskriften å unnlate hulltaking.

Les mer om saken her:

2) System for fuktovervåkning eller nylig oppført bolig med våtromssertifikat

Forskriften nevner også at hulltaking også kan unnlates dersom våtrommet har et system for fuktovervåking, eller fordi boligen er nylig oppført eller renovert og har våtromssertifikat eller annen tilsvarende dokumentasjon på funksjonstesting. Direktoratet for byggkvalitet har i sin veiledning til forskriften klargjort at våtromssertifiktatet skal være knyttet til personen som har utført arbeidet og ikke boligen.

I en sak for Finansklagenemnda (ref. 2024-193) unnlot bygningssakkyndig å ta hull med den begrunnelse at badet var nylig renovert og selger kunne vise til dokumentasjon. Nemnda mente at vilkåret for når hulltaking kan unnlates ikke var oppfylt. Dokumentasjonen var manglende, og det var feil ved fallforhold og manglende drenering fra innebygd sisterne. Det var heller ikke foretatt fuktkontroll med egnet fuktmålerverktøy, slik forskriften oppstiller når det ikke er tatt hull. Les mer om saken her:

3) Sannsynlighet for fuktskade allerede påvist

Hulltaking kan videre unnlates dersom avvik med sannsynlighet for fuktskade allerede er påvist på annen måte. I Oslo tingretts dom av 19.07.2023 “Skipsrederdommen” fant retten at manglende hulltaking på bad ikke var brudd på forskriften. Tilstandsrapporten hadde angitt tilstandsgrad 3 for gulv, membran og tettesjikt på bakgrunn av at sluk og tettesjikt ikke var synlig. Retten fant at tilstandsrapporten på bakgrunn av dette ga tilstrekkelig informasjon om sannsynlighet for fuktskade.

Manglende hulltaking må opplyses

Dersom den bygningssakkyndige ikke tar hull, skal det opplyses om årsaken til dette, og våtrommet skal i stedet fuktkontrolleres med egnet fuktmålerverktøy.

Direktoratet for byggkvalitet sier at det er den bygningssakkyndige som må vurdere om unntakene i bestemmelsen kan brukes i det konkrete tilfellet. Hovedregelen er at det skal borres hull, og en beslutning om å ikke gjøre dette må derfor begrunnes godt. Vurderingene som ligger til grunn for beslutningen må også komme tydelig frem av tilstandsrapporten, slik at kjøperen kan sette seg godt inn i disse.

Direktoratet sier også at det er ingen automatikk i at den bygningssakkydige kan la være å ta hull, med den begrunnelse at våtrommet uansett får tilstandsgrad 3 for andre forhold. De presiserer at det er forskriftens § 2-2 som bestemmer når den bygningssakkyndige ikke trenger å ta hull. Vurderingen av om bygningssakkyndig kan la være å ta hull, og tilstandsvurderingen av våtrommet, er i utgangspunktet to separate vurderinger.

Selv om et våtrom får tilstandsgrad 3, kan det være av stor interesse for kjøper å vite om det faktisk også er fukt i konstruksjonene. Fuktproblematikk kan for eksempel komme i tillegg til de andre forholdene som må utbedres raskt.

Dersom huseier motsetter seg hulltaking

Den bygningssakkyndige kan ikke ta hull dersom eieren ikke ønsker det.

Høringsnotatet til forskriften sier i punkt 7.5.4.2 at “Hvis et «pålegg» om hulltaking skal ha noen effekt, må konsekvensen av at eier motsetter seg hulltaking, være at tilstandsrapporten ikke blir forskriftsmessig. Selgeren kan da ikke nyte godt av det reduserte ansvaret for (skjulte) feil og mangler han eller hun ville ha oppnådd dersom hulltaking hadde vært tillatt.”

Med andre ord sier forarbeidene at tilstandsrapporten blir ugyldig på dette punktet, og selgeren ansvarlig for feil og mangler som kunne vært avdekket ved hulltaking. Dette har også Byggdirektoratet uttalt i sin veiledning, og de sier at det derfor er viktig at den bygningssakkyndige opplyser selger om konsekvensene dersom de motsetter seg.

Takstansvar ved manglende hulltaking i strid med forskriften

Dersom manglende hulltaking skyldes feil fra bygningssakkyndige, kan dette gi grunnlag for erstatningsansvar. I “Skipsrederdommen” ble bygningssakkyndig holdt ansvarlig for å ha unnlatt hulltaking i strid med forskriften, noe som førte til erstatningskrav på over 1,4 millioner kroner.

Retten mente at bygningssakkyndig hadde opptrådt uaktsomt i flere av undersøkelsene, og oppgitt villedende informasjon i rapporten.

Les mer om takstansvaret og dommen i denne artikkelen: