Fukt i kjelleren, når kan man kreve prisavslag?
Hus med kjeller er mest utsatt for for fukt, sopp og råte. Det er ikke uvanlig at boligkjøpere oppdager fuktskader etter overtakelse, typisk i forbindelse med oppussing. Sviktende drenering og konstruksjonsfeil er ofte årsaken. Denne artikkelen tar for seg når fukt og dreneringssvikt vil kunne føre til prisavslag, men går også gjennom de generelle vilkårene for mangelsansvar.
Hva kan kjøper forvente?
Avhendingsloven § 3-2 sier at eigedomen har ein mangel dersom den ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet eiendommens type, alder og synlige tilstand. De risikoopplysningene kjøperen får i salgsdokumentene er utslagsgivende for om kjøperen har krav på prisavslag dersom det er oppdages fuktskader etter overtakelsen.
Dersom tilstandsrapporten inneholder opplysninger om vanlige tegn på fuktskader som salt- og kalkutslag, kjellerlukt, murpuss og maling som flasser, muggsopp, høy luftfuktighet eller forekomst av insekter som trives i fukt, vil fuktproblemer og sviktende drenering være mer forventbart for kjøper.
Opplysninger om tilstandsgrad
Opplysninger om tilstandsgrad er en risikoopplysning som sier mye om hva en kjøper kan forvente av boligen. Dersom dreneringen har fått tilstandsgrad (TG) 1, har kjøperen er forventning om at det kun kan forekomme mindre eller moderate avvik.
Dersom det er satt tilstandsgrad 2, må kjøperen imidlertid ha en forventning om vesentlige avvik. Det følger av forskriften til avhendingsloven (tryggere bolighandel) § 2-22 at dersom et rom eller en bygningsdel gis tilstandsgrad 2 eller 3, skal den bygningssakkyndige redegjøre for årsaken til og konsekvensen av dette.
To saker fra Finansklagenemnda (FINKN) om fukt i kjeller i bolig fra 80-tallet ga ulikt resultat for kjøperne, og det avgjørende for Nemnda ble hvilke risikoopplysninger som var gitt ved salget. Les artikkelen her.
Boligens alder
Boligens alder er også et viktig moment i vurderingen, da en eldre bolig har større risiko for sviktende drenering og fuktskader. Dreneringen varer ikke evig, og må utskiftes.
Selv om boligen er av eldre dato, kan kjøper ha krav på prisavslag. Det avgjørende for om man har krav på prisavslag er hva som er forventbart for kjøperen. Er det en konstruksjonsfeil ved dreneringen som har ført til fuktskader, vil skadene ikke være forventbare for kjøper. Hadde dreneringen vært riktig utført, hadde man ikke hatt skadene. Ofte skyldes sviktende drenering konstruksjonsfeil som mangel på drenerende masser, ikke fullstendig knotteplast, drensrøret ikke lagt dypt nok eller motfall på drensrøret. Skyldes skadene derimot sviktende drenering som følge av tidens tann, vil svikten være mer forventbart.
Selv om dreneringen er gammel, kan kjøperen likevel ha krav på prisavslag. Dersom det ikke er opplyst om forhold som skulle indikere sviktende drenering, kan kjøper likevel bli ansett å ha rimelige forventninger om en problemfri kjeller. Motsetningsvis kan opplysninger om f.eks høyt fuktnivå, avskalling av maling og saltutslag være risikoopplysninger gjøre at sviktende drenering blir ansett som innenfor det påregnelige, selv om dreneringen ikke eldre enn sin levetid. Direktoratet for byggkvalitet mener at man kan forvente at en riktig utført drenering skal holde opp mot 60 år dersom den vedlikeholdes godt.
I en nylig avsagt dom fra Borgarting lagmannsrett, mente lagmannsretten at sviktende drenering ikke utgjorde en mangel da dreneringen hadde passert levetiden på 30 år og gitt tilstandsgrad 2. Dette tilsa at kjøperen ikke kunne forvente at dreneringen var som den skulle, mente lagmannsretten. Lagmannsrettens henvisning til at drenering kun har en levetid på 30 år er ikke i samsvar med hva Direktoratet for byggkvalitet mener jf. ovenfor, og dommen lider dessuten etter vårt syn av andre svakheter, les hva advokat Glenn Ulrik Halvorsen mener om dommen her. Dommen er anket til Høyesterett, og er ikke rettskraftig.
Disse avgjørelsene fra Finansklagenemnda (FINKN) viser at alder og levetid på dreneringen ikke alltid er avgjørende, les artikkelen her.
Manglende og uriktige opplysninger om eiendommen
Har selgeren gitt uriktige opplysninger om dreneringen, for eksempel ikke gitt informasjon om mangelfull drenering, vil dette utgjøre en mangel etter avhl. § 3-8.
Hvis selgeren har tilbakeholdt opplysninger om dreneringen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å rekne med å få, er dette en mangel etter avhl. § 3-7. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det har virket inn ved avtalen, det vil si at det hadde spilt en en rolle for kjøperen ved kontraktsinngåelsen dersom hen hadde visst om forholdet.
Etter avhendingsloven identifiseres selger med takstmann/bygningssakkyndig som har utarbeidet tilstandsrapport etter oppdrag fra selger. Dette innebærer at det kan foreligge en mangel etter § 3-7 dersom dersom takstmannen kjente eller måtte kjenne til manglene, uten å opplyse om dette i salgsrapporten. I denne saken konkluderte Finansklagenemnda med at takstmannen hadde opptrådt grovt uaktsom, etter å ha oversett synlige fuktskader.
Betydningen av ny avhendingslov med forskrift
Etter den nye endringen i avhendingsloven kan man ikke lenger selge bolig “som den er” jf. avhl. 3-9. Vurderingen av hva som må være forventbart for kjøper gjelder fortsatt etter § 3-2, men det er ikke lenger et krav til at mangelen må være vesentlig.
Etter de nye reglene må tap som følge av mangler under 10 000 dekkes av kjøperen selv, jf. avhl. § 3-1 4. ledd. Avhendingsloven § 3-10 bestemmer nå at boligkjøper anses å kjenne til opplysninger som går “tydelig frem” i en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter (salgsoppgaven og selgers egenerklæring). Burde taktsmannen ha oppdaget skadene, eller ikke utført undersøkelser i tråd med forskriften, kan kjøper kreve prisavslag.
Etter forskriftens § 2-16 skal den bygningssakkyndige undersøke om drenering og sikring mot vann og fuktighet er tett eller skadet, eventuelt fra rom under terreng. Dersom det oppdages avvik, må det opplyses om hva som kan være årsaken til dette og om det er behov for umiddelbare tiltak.
I den nylig avsagte dommen fra Borgarting lagmannsrett mente retten at det ikke utgjorde noe brudd på forskriften § 2-2 at det ikke ble tatt hull i veggen, da det fremgikk klart av tilstandsrapporten hva årsaken til den manglende hulltakingen var. Les mer om saken her.
Standardhevingsfradrag og feil bruk av levetidstabeller i domstolen
Ved utmåling av prisavslag er det vanlig rettspraksis at kjøper får et såkalt standarshevingsfradrag i prisavslaget. Dette fradraget gjøres fordi den nye dreneringen har lengre levetid, og man regner med at vedlikeholdskostnader utsettes. Utbedringen setter eiendommen i bedre stand enn kjøper hadde krav på etter avtalen, og standardhevingsfradraget skal utjevne denne ubalansen.
I Agder lagmannsretts dom av 3. januar 2024 var dreneringen som skulle utbedres fra 1995, og retten antok at den hadde en gjenværende levetid på 20 -30 år. Utbedringskostnadene ble anslått å være 275 000 kr. Standardhevingsfradraget ble satt til 50%, og kjøperne fikk dermed 137 500 kr i prisavslag.
En ting man bør være oppmerksom på, er at levetidstabeller ofte blir brukt feil i domstolene ved utmåling av prisavslag. Det er ikke uvanlig at en boligkjøper blir møtt med argumenter fra boligselgerforsikringen om at det skal gjøres fradrag i prisavslaget basert på levetidstabellene. Dette blir helt feil da denne tabellen er laget for helt andre formål enn å utmåle prisavslag i en rettssak. Det er den eventuelle verdiøkning eiendommen totalt sett får som følge av en reparasjon, det skal gjøres fradrag for.
SINTEF har nylig lagt til en merknad om de er kjent med "stort omfang av feil bruk av denne anvisningen i rettslig sammenheng", og at de vurderer å tilbaketrekke anvisningen. Les mer om saken her.
Oppsummering
Kjøpere har krav på prisavslag ved fuktproblemer i kjelleren dersom skadene ikke er forventbare ut fra opplysningene gitt ved kjøpet. Risikoopplysninger, som tilstandsgrad, gir indikasjoner på hva kjøper kan forvente. Dreneringens alder er også viktig, da svikt er mer forventbart ved eldre drenering, men konstruksjonsfeil og manglende opplysninger om fuktproblemer kan gi grunnlag for prisavslag også i disse tilfellene.
Nyere endringer i avhendingsloven forbyr salg "som den er" og setter krav til at kjøper selv må dekke tap under 10 000 kr, men gir samtidig en tydeligere ramme for hva kjøper anses å kjenne til gjennom krav til tilstandsrapport. Manglende eller uriktige opplysninger fra selger, eller manglende undersøkelser fra takstmann, kan også utgjøre en mangel som gir rett til prisavslag.