Mangelfull drenering, alder er ikke alt for FinKN

To saker for Finansklagenemnda (FinKN) om drenering ga ulikt resultat for kjøperne. Dreneringens alder er et tungtveiende moment, men avgjørelsene viser at det ikke avgjørende i seg selv.

Avgjørelse 2024/306

I tilstandsrapporten for eneboligen fra 1986 ble byggegrunn, fundamenter og grunnmur samt drenering gitt tilstandsgrad (TG) 1. Dreneringen var fra byggeåret. Det var ikke noe å utsette på boligens fuktsikring, og fall fra grunnmur ble vurdert som tilstrekkelig. Imidlertid ble fuktmåling og ventilasjon i kjelleren gitt TG 3, og det var opplysninger om innvendig fukt og kondens som kunne gi råteskader på sikt.

Kort tid etter overtakelsen oppdaget kjøperen fuktskader i kjelleren. Kjøperen engasjerte en takstmann til å vurdere forholdet, som avdekket avvik ved utvendig fuktsikring og fall inn mot grunnmuren som førte til vanninntrenging. Kjøperen fremsatte krav om prisavslag på 187 714 kroner, og viste til at opplysningene som ble gitt ved salget ga en forventning om en funksjonell fuktsikring av boligen, uten pågående vanninntrenging og behov for strakstiltak.

Nemndas vurdering

Nemnda konkluderte med at avvikene ved den utvendige fuktsikringen utgjorde en mangel. De la avgjørende vekt på at kjøperen forut for avtaleinngåelsen hadde fått opplysninger om at boligens utvendige fuktsikring fungerte tilfredsstillende og at dreneringen ble gitt TG 1. Det var videre gitt konkrete opplysninger om tilstrekkelig fall fra grunnmur. Da dette etter overtakelsen viser seg å ikke stemme, konkluderte nemnda med at det forelå en mangel etter avhendingslova (avhl.) §§ 3-2, jf. 3-1.

Vedrørende de innvendige fuktskadene kom nemnda til motsatt konklusjon. Her mente nemnda fuktskadene måtte anses som påregnelige ut i fra risikoopplysningene om innvendig fukt og kondens samt TG 3 på fuktmåling og ventilasjon. Kjøperen fikk dermed delvis medhold og ble tilkjent et prisavslag på 70 000 kroner.

Avgjørelse 2024/414

Denne saken gjalt en enebolig oppført i 1959 med drenering fra byggeåret. Dreneringen ble gitt TG 2 i tilstandsrapporten. Selgeren varte "nei" på spørsmål i egenerklæringen om kjennskap til fukt i underetasjen, men oppga at kjelleren var "normalt" fuktig, men uten fuktproblemer. Tilstandsrapporten inneholdt ikke opplysninger om fukt, men takstmann kommenterte at hulltaking ikke var foretatt da det ikke var fysisk mulig.

Kjøperen oppdaget etter overtakelsen dreneringssvikt som førte til at vann fra grunnen hadde trukket inn flere steder i kjelleretasjen. Kjøperen avdekket vannskader og mugg i vegger og gulv i kjellerstuen, to soverom og inngangsparti til kjelleren, samt at tapet på veggene løsnet fra underlaget. I takstrapporten innhentet av kjøperen konkluderte taksmann med at skadeårsaken var dreneringssvikt som følge av slitasje og elde. Takstmannen påpekte det var svært iøynefallende bobler i veggtapet som skyldes saltutslag fra fuktgjennomgang i kjellevegg flere steder. Han påpekte videre at det var lett å oppdage forhøyede fuktverdier i kjellerveggene etter søk med fuktindikator.

Nemndas vurdering

Nemnda konkluderte med at svikt ved dreneringen ikke utgjorde en mangel. Det ble lagt avgjørende vekt på dreneringens alder fra byggeåret 1959, og at levetiden var utløpt. De viste videre til at det ikke var dokumentert feil ved utførelsen og at dreneringen ble gitt TG 2 i tilstandsrapporten.

Nemnda kom likevel til at de innvendige fuktskadene utgjorde en mangel. De la vekt på at selger hadde vart "nei" på spørsmål i egenerklæringsskjemaet om kjennskap til fuktproblemer i kjelleren. Videre viste de til at rom under terreng ble gitt TG 1 i tilstandsrapporten. De påpekte videre at tilstandsrapporten ikke inneholdt risikoopplysninger om fukt, hverken generelle eller konkrete. Kjøperen kunne derfor ikke med rimelighet forvente de innvendige fuktskadene, og kom til at det forelå en mangel etter avhl. § 3-2. Prisavslaget ble utmålt til 125 000 kroner.

Alder er ikke alt

Det har kommet få dommer om drenering etter den nye lovendringen. Disse avgjørelsene fra Finansklagenemnda viser at utfallet i slike saker er avhengig av en rekke faktorer som alder på dreneringen, tilstandsgrad, og de risikoopplysningene som ble gitt ved salget.

Dreneringens alder er et tungtveiende moment, men ikke avgjørende i seg selv. Dersom det blir påvist konstruksjonsfeil, vil dette tale for at svikten utgjør en mangel selv ved eldre drenering.

I saker der det er gitt TG 1 på drenering, viser både sak 2024/306 og øvrig nemndspraksis at dette gir kjøper forventning om en tilfredsstillende drenering og blir tillagt vekt i favør av kjøper, selv ved eldre drenering. I saker der det er satt en lavere tilstandsgrad slik som i sak 2024/414, vil kjøper derimot ikke ha en berettiget forventning om en fuktfri og problemfri kjeller.

Les mer om når man kan kreve prisavslag ved mangelfull drenering her.

Du finner avgjørelsene ved å søke på referanse her.