Follo og Nordre Østfold tingrett gir boligkjøper fullt medhold i boligtvist: Et eksempel på effekten av de nye reglene i avhendingsloven

Advokat Glenn Ulrik Halvorsen

Feb 16, 2024 • 7 min read

Nye regler i avhendingsloven gir boligkjøpere større beskyttelse ved boligkjøp. Illustrasjonsfoto: Glenn Ulrik Halvorsen

Boligkjøpere vant frem med sine krav mot selger og boligselgerforsikringsselskapet Anticimex AS basert på de nye reglene i avhendingsloven.

Oslo Advokatkontor AS ved senioradvokat Tine Beate Eriksen bistod boligkjøperne som ble tilkjent over 1,4 millioner kroner i prisavslag, og med tillegg av forsinkelsesrenter og fulle sakskostnader.

Saken viser med tydelighet hvordan de nye reglene i avhendingsloven og tilhørende forskrift (tryggere bolighandel) gir boligkjøpere betydelig bedre beskyttelse enn tidligere.

Dommen gir også klart signal om at vage opplysninger og manglende undersøkelser fra selgers takstmann ikke vil bli tolerert.

Saken illustrerer videre viktigheten av spesialisert advokatbistand i komplekse boligtvister.

Senioradvokat Tine Beate Eriksen fra Oslo Advokatkontor representerte boligkjøperene i rettssaken mot selgerforsikringen Anticimex ved Claims Handling AS.

Bakgrunnen for saken

Kjøperne kjøpte en eiendom som består av et småbruk med flere bygninger, inkludert en kårbolig fra 1830.

I forbindelse med planlagte vedlikeholdsarbeider på boligens fasader oppdaget kjøperne omfattende råteskader i boligens bærende og bakenforliggende ytterveggskonstruksjoner, samt bunnstokker/bunnsviller (boligens tømmerkasse). I tillegg var stablesteinsmuren, som skulle bære tømmerkassen, i så dårlig forfatning at den måtte utbedres for å danne et forsvarlig fundament for tømmerkassen. Dette førte til en tvist som etterhvert ble brakt inn for retten ettersom selger og Anticimex v/ Claims Handling avviste alt ansvar.

Hytter og boliger med laftet tømmer har lang levetid. Men problemet oppstår gjerne når man legger panel og isolering uten lufting på utsiden. Illustrasjonsfoto: Glenn Ulrik Halvorsen

Boligkjøperne anførte at selgers takstmann ikke hadde undersøkt eiendommen slik han var forpliktet til etter kravene i den nye forskriften til avhendingsloven (tryggere bolighandel). Forskriften setter tydelige minstekrav til kontroller, undersøkelser og opplysninger i tilstandsrapporten. Da det forelå flere avvik fra forskriften, mente kjøperne at man måtte se bort ifra konkrete opplysninger som selgersiden påberopte som avslagsgrunn i den etterfølgende tvisten mellom partene.

Kjøperne anførte også at opplysningene ved salget ikke var tydelige nok til at de skulle bære risikoen for de skadene som hadde blitt avdekket. Tingretten var enig med boligkjøper i at informasjon om alder og behov for konkrete vedlikehold ved fasader, ikke gjorde det forventbart med omfattende skjulte feil/skader i bærende konstruksjoner.

De nye viktige reglene i avhendingsloven

Ikke lenger et krav om “vesentlig avvik”

Det følger av avhendingsloven § 3-1 at «eigedomen» har en mangel dersom den «ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtalen».

Denne bestemmelsen suppleres av mangelsvurderingen i avhl § 3-2. Av bestemmelsen fremgår det at en eiendom har en mangel dersom den

«ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand».

Tidligere ble brukte eiendommer solgt med «som den er»-forbehold eller tilsvarende alminnelige forbehold. Slike forbehold fritok i utgangspunktet selger fra mangelsansvar med mindre boligen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperen hadde grunn til å forvente. Ved lovendring 1. januar 2022 ble det forbud mot slike forbehold.

Departementet uttalte følgende i Prop.44 L (2018–2019) på side 5 om den tidligere rettstilstanden:

💡

«En slik rettstilstand oppfordrer i liten grad selgeren til å frembringe informasjon om boligen før den skal selges. Så lenge det ikke oppdages mangler som overstiger den såkalte vesentlighetsterskelen, vil det tvert imot være en rettslig fordel for selgeren å vite minst mulig om boligen, siden boligen da vil kunne selges til en kunstig høy pris uten at selgeren blir ansvarlig for brudd på opplysningsplikten.

💡

Departementets forslag er ment å snu om på denne situasjonen. Når selgeren i utgangspunktet blir ansvarlig for alle feil og mangler ned til en viss minsteterskel, antas dette å gi et sterkt insentiv til å meddele kjøperen informasjon om boligen forut for avtaleinngåelsen”

Minsteterskelen for avvik ble videre satt til kr 10 000, jf. § 3-1 (4). Terskelen for mangler er dermed satt «betraktelig lavere» enn etter tidligere lovbestemmelser, jf. Prop.44 L (2018–2019) side 6.

Det sentrale spørsmålet i denne saken var om eiendommen var i dårligere stand enn det kjøper med rimelighet kunne forvente på salgstidspunktet.

Vage og bortgjemte opplysninger skal ikke vektlegges

I meglers salgsoppgave i det aktuelle salget var det opplyst i et lengre avsnitt én setning om

«krypkjeller med unntak av et lite kjellerrom med adkomst fra luke i gang.»

Kjøperne fremholdt at de ikke kjente til at boligen hadde krypkjeller, og at retten uansett måtte se bort fra opplysningen i salgsoppgaven, ettersom denne ikke fremgikk «tydelig», jf. avhl. § 3-10 andre punktum. En krypkjeller kan indikere risiko med tanke på fukt- og råteskader. Dette skulle det ha vært tydelig opplyst om i tilstandsrapporten.

Avhendingsloven § 3-10 bestemmer følgende:

«Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som ein mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått. Kjøparen skal reknast for å kjenne til omstende som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport eller andre salsdokument som kjøparen er gitt høve til å setje seg inn i.»

Ordlyden «tydeleg» tilsier et krav til at opplysninger om boligen er egnet til gjøre kjøper i stand til å forstå innholdet av opplysningen. Vilkåret utgjør dermed en begrensning i kjøpers undersøkelsesplikt og hvilke kunnskap kjøper kan anses å inneha.

Av forarbeidene i Prop.44 L (2018–2019) på side 71 fremgår det følgende om vilkåret:

💡

«Tydelighetskravet er ment å legge visse føringer for både opplysningenes form og innhold. At opplysningene må ha en viss form, kan innebære at spesielt viktige opplysninger om risiko bør stå klart frem i forhold til den øvrige teksten, for eksempel ved å oppstille et eget punkt eller avsnitt, eller ved typografisk fremhevelse i teksten. Kravet til innhold kan innebære at det ikke vil være tilstrekkelig med «nakne» opplysninger i salgsdokumentasjonen i tilfeller hvor en nærmere forklaring ville ha vært naturlig.

💡

For eksempel har departementet fått innspill fra privatpersoner som har opplevd at takstmannen beskriver et vindu som «for lite» uten å utdype dette. Dersom konsekvensen av vinduets størrelse er at rommet ikke lovlig kan benyttes til beboelse, er tydelighetskravet ment å innebære at også konsekvensen må oppgis for at opplysningen sett under ett skal kunne tas i betraktning i mangelsvurderingen.*

💡

Mer generelt kan tydelighetskravet forstås som en sikkerhetsforanstaltning mot at det gis vage og forbeholdne opplysninger i salgsdokumentene for at kjøperen skal anses å kjenne til disse og dermed være avskåret fra å påberope seg forholdene som mangler. Det overordnede vurderingstemaet bør derfor være om forholdet ved eiendommen er presentert slik at en vanlig forbruker har mulighet til å forstå hva opplysningen innebærer.»

Tydelighetskravet stiller krav til opplysningens form og innhold. Dersom opplysningen ikke er beskrevet på en måte som oppfyller disse kravene, skal det sees bort fra opplysningen i mangelsvurderingen. Dette gjelder uavhengig av om kjøper faktisk har lest opplysningen.

For en forbruker vil ikke en opplysning om krypkjeller i meglers salgsoppgave i seg selv være egnet til å øke påregneligheten for at boligen har store råteskader.Tydelighetskravet i loven var derfor ikke oppfylt.

Å vektlegge en slik opplysning i etterfølgende reklamasjonssak ville derfor være en omgåelse av forskriften og den beskyttelsen som lovgiver ønsket å gi kjøpere ved lovendringen.

Boligkjøper viste i den forbindelse til forarbeidene Prop.44 L (2018–2019) på side 72 der det uttales at det er

💡

«nærliggende å se det slik at informasjon som typisk bare fremgår av en tilstandsrapport, eller som vanligvis bygger på en undersøkelse fra en bygningssakkyndig, ikke får virkning for mangelsspørsmålet med mindre informasjonen samtidig er inntatt i en godkjent tilstandsrapport».

Tingretten var enig med boligkjøper, og kom til at opplysningen om krypkjelleren må regnes som en «naken opplysning» uten beskrivelse av risiko. Den oppfylte derfor ikke kravet til tydelighet. I tråd med forarbeidene så derfor tingretten bort i fra opplysningen om krypkjelleren ved mangelsvurderingen.

De nye reglene i avhendingsloven fra 2022 bestemmer at risikoopplysninger skal opplyses tydelig. Konsekvensen av avviket må også forklares. "Vage" og "nakne" opplysninger skal kjøper ikke anses kjenne til.

Konsekvensene av en ikke-godkjent takstrapport

Dersom tilstandsrapporten ikke oppfyller minstekravene til undersøkelser og tydelige opplysninger om risiko, vil konsekvensen være at kjøper anses å være aktsom uvitende om disse opplysningene. Dette selv om de fremkommer av salgsoppgaven med vedlegg.

I den aktuelle saken kom tingretten til at selgers takstmann ikke hadde utført lovpålagte undersøkelser av “Veggkonstruksjon” og “Rom under terreng”. Takstmannen hadde heller ikke opplyst om krypkjeller. Dette til tross for at den nye forskriften (Tryggere Bolighandel) setter strenge krav til undersøkelser av nettopp disse bygningsdelene.

Tingretten kom til at forskriftens § 1-5 (1) må tolkes slik at det må sees bort fra de opplysninger i tilstandsrapporten som ikke oppfyller forskriftens krav.

Retten la derfor ikke vekt på tilstandsrapportens beskrivelse av yttervegger og rom under terreng, samt at boligen hadde en krypkjeller.

Follo og Nordre Østfold tingrett kom til at man ikke skulle se bort fra hele tilstandsrapporten, men de delene som selgers takstmann ikke hadde utført lovpålagte undersøkelser og eller gitt ikke-tydelige opplysninger om.

Utmålingen av prisavslaget

Tingretten kom til at kårboligens faktiske tilstand var klart i dårligere stand enn det kjøperen med rimelighet kunne forvente på salgstidspunktet, jf. avhl. § 3-1, jf. § 3-2. Kjøper var riktignok informert om at kårboligen var ca. 200 år gammel, og at den hadde oppgraderingsbehov. Det var imidlertid upåregnelig for kjøper at boligen skulle ha skjulte skader som det ville koste ca. 1,5 millioner kroner å utbedre.

Selgersiden hevdet at det i prisavslaget måtte gjøres betydelige fradrag for det de mente utgjorde såkalt standardheving. Tingretten var ikke enig i det. Bærekonstruksjoner og boligens skjelett har levetid lik bygningens levetid. Det ble derfor bare gjort noen mindre fradrag for bl.a. nye overflater og el-installasjoner.

Boligkjøperne fikk dermed prisavslag på kr. 1.429.000,-.

De fleste boligtvister med laftet tømmer oppstår ofte ved feil etterisolering uten lufting eller feil bruk av diffusjonstett maling. Illustrasjonsfoto: Glenn Ulrik Halvorsen

Tingretten kom også til at selger og Anticimex skulle dekke boligkjøpers fulle sakskostnader med kr. 359.000,-.

Nordre Follo tingrett 13.02.2024