Feilklassifisering av areal - Walk-in closet eller bod?
To nye saker fra Finansklagenemnda omhandler lignende problemstillinger knyttet til klassifisering av areal, men endte med ulike konklusjoner. Begge sakene dreide seg om klassifiseringen av omkledningsrom som P-rom (primærrom), noe som påvirket verdien av eiendommen.
Sak 2024/892 - omkledningsrom eller skap?
En leilighet solgt for 7,41 millioner kroner ble gjenstand for Finansklagenemda etter at kjøper oppdaget at arealopplysningene kunne være feil. Selger hadde oppgitt boligens areal til 54 m² BRA/P-rom, inkludert et "omkledningsrom" knyttet til soverommet. Tre dager før overtakelse reklamerte kjøper på at omkledningsrommet var feilklassifisert som P-rom (primærrom), noe som først ble avdekket da kjøperen solgte sin egen bolig med tilsvarende planløsning.
Omkledningsrommet hadde netto gulvareal på 1,58 kvadratmeter, med en bredde på 0,71 meter og en lengde på 2,22 meter. Kjøper mente at rommet var for lite til å kunne brukes som omkledningsrom, og at det derfor skulle vært klassifisert som S-rom (sekundærrom).
Les om BRA/P-rom og de nye reglene for arealoppmåling her:
Helle Hem Solli
Hva sier loven om arealavvik?
Ifølge avhendingslova § 3-3 andre ledd foreligger det en mangel dersom boligens areal er mindre enn oppgitt, så lenge avviket er større enn 2 % og minst 1 m².
Selgers forsikringsselskap mente at regelen om arealavvik i avhendingslova § 3-3 andre ledd ikke omfattet uegentlige arealavvik, som denne saken gjaldt.
Finansklagenemnda avviste dette og presiserte at avhendingslova § 3-3 også gjelder for “uegentlig arealavvik”, hvor et rom eksisterer, men ikke kan brukes eller ikke er godkjent for oppgitt formål.
Takstmannens skjønn
Nemnda viste til Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling – 2014, pkt. 4.3, som sier at det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-rom eller S-rom, selv om dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken. Videre står det i takstbransjens retningslinjer at omkledningsrom kjennetegnes ved at de er store nok til å kunne stelle, kle og oppholde seg i. Rom som ikke er store nok til dette, som walk-in closet og oppbevaringsrom, er å regne som S-rom.
Nemnda viste også til sin tidligere praksis i slike saker, som sier at takstmannen må tilstås et visst skjønnsrom ved kategoriseringen. Det springende punktet er om takstmannens skjønn på befaringstidspunktet var uforsvarlig eller klart feil.
Uegnet til påkledning
Nemnda var enige med kjøpers takstmann i at rommet ikke var egnet til påkledning eller opphold. Med en rombredde på 0,71 var rommet for smalt, og gjorde det fysisk umulig for en voksen person å kle seg i rommet. Rommet var ikke egnet til å innrede, og heller ikke til å oppholde seg i.
Nemnda mente derfor at takstmannen begikk en klar feil da han kategoriserte rommet som et P-rom.
Avviket på 2 m² utgjorde 3,7 % av boligens oppgitte P-rom-areal og oversteg dermed toleransegrensene på 1 m² og 2 %. Nemnda konkluderte med at boligen var mindre enn opplyst etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, og kjøper hadde krav på prisavslag. Prisavslaget ble skjønnsmessig satt til 100 000 kroner.
Sak 2024/803 - Walk-in closet eller bod?
I sak 2024/803 var det en eldre leilighet solgt for 3,3 millioner kroner som sto i fokus. I salgsprospektet ble en bod på 5 m² omtalt som "walk-in closet", og boligens areal oppgitt til 83 m² P-rom/BRA. Ved en senere verdivurdering i 2023 ble boden omklassifisert som S-rom, noe som reduserte P-rom-arealet til 78 m². Kjøper reklamerte og mente at feilopplysningene utgjorde en mangel.
Finansklagenemndas vurdering
Nemnda mente at kategoriseringen av boden som P-rom i stedet for S-rom ikke var en mangel.
Nemnda mente at det ikke var sannsynliggjort at takstmannens skjønn var uforsvarlig eller klart feil på befaringstidspunktet. Bilder fra salgsprospektet tydet på at rommet faktisk var stort nok til å kunne stelle, kle og oppholde seg i. De viste også til at takstmannen hadde informert om at rommet opprinnelig var et bodrom. Selger kunne ikke bebreides for å ha støttet seg til den bygningssakkyndige takstmannens vurdering. Eventuelle bruksendringer fra nåværende eiers side kunne ha bidratt til at rommet i ettertid hadde blitt kategorisert som S-rom.
Nemnda konkluderte med at klassifiseringen som P-rom ikke var en mangel, og selger fikk medhold.
Konklusjon
I sak 2024/892 ble rommet ansett som uegnet til påkledning eller opphold på grunn av sin smale bredde (0,71 meter). Derimot, i sak 2024/803, var boden tilstrekkelig stor til å brukes som et walk-in closet. Den avgjørende forskjellen var hvorvidt rommene oppfylte funksjonen som oppholdsrom på befaringstidspunktet. Endret bruk i ettertid kan føre til en endring i kategoriseringen.
I begge avgjørelsene ble det også fremhevet at takstmannen har et visst skjønn ved kategoriseringen, og at det avgjørende er om skjønnet på befaringstidspunktet var uforsvarlig eller klart feil.