Virkningene av feil i tilstandsrapportene - helt eller delvis ugyldig rapport?

Bakgrunnen for ny avhendingslov med ny forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel) var at tidligere tvister var preget av underskudd av informasjon der kjøper og selger ikke alltid kjente til boligens tilstand. Spesielt kjøpersiden ble overført den reelle risikoen for boligen tidligere.

Kjøp og salg av bolig er en transaksjon som har stor økonomisk betydning for partene.

Underskudd av relevante opplysninger for ved salg av bolig skapte store merkostnader for samfunnet ut over reparasjonskostnadene ved gammel lov.

Derfor ble loven endret slik at man ikke lenger kan selge bolig "som den er", fordi det overførte størsteparten av risikoen på boligkjøper. Det er også nå laget klare regler på hva en takstmann skal undersøke i en tilstandsrapport, blant annet undersøke konstruksjoner som erfaringsmessig har mange skjulte feil og mangler.

Endringene er ment å gi selger grunn til å legge frem all informasjon om boligen og fremlegge en tilstandsrapport som oppfyller de nye kravene til undersøkelse.

Ny avhendingslov og ny forskrift har som formål å legge all risiko for feil og mangler ned til en viss minsteterskel (kr 10.000). Kjøper anses å kjenne til opplysninger i tilstandsrapporten som kommer tydelig frem, så lenge disse er rapportene er utarbeidet i tråd med forskriftskravene.

Rekkevidden av feil i tilstandsrapporten

Mange lurer på om feil i tilstandsrapporten gjør hele rapporten ugyldig, ("ikke-godkjent") eller om tilstandsrapporten bare blir delvis ugyldig ("delvis ikke-godkjent").

Så langt har Oslo tingrett i en avgjørelse sagt at hele tilstandsrapporten ble ansett "ikke-godkjent" fordi takstmannen ikke hadde oppfylt sin undersøkelsesplikt etter forskrift til ny avhendingslov (tryggere bolighandel). Men kjøper reklamerte bare over mangler som gjaldt de feilene takstmannen hadde gjort.

I nye saker i tingretten ser vi nå at problemstillingen kommer opp.

Skal alle opplysninger om for eksempel tak, drenering, el-anlegg anses ugyldige, når feilen takstmannen har utført var tilknyttet baderommet?

Virkninger av at en rapport ikke oppfyller kravene i ny forskrift

Hovedregelen er at en rapport anses som "godkjent" hvis den oppfyller kravene i ny forskrift til avhendingsloven. Er den godkjent kan ikke kjøper påberope seg som en mangel dersom dette er tydelig opplyst i rapporten.

Det følger av forarbeidene til ny forskrift til avhendingsloven (tryggere bolighandel) at rapporten bare anses "delvis ikke-godkjent" for å unngå urimelige resultater.

Et eksempel illustrerer dette:

Forarbeidene til forskriften til avhendingsloven sier klart at dette er et urimelig resultat og rammes av "sikkerhetsventilen" i forskriftens § 1-5 annet ledd. Denne "sikkerhetsventilen" sier at man skal se bort i fra rapporten på det punktet manglende kontroll er utført fra takstmann. Dette for at kjøper ikke skal få en tilfeldig fordel for kjøper og et urimelig resultat, slik forarbeidene til forskriften opplyser.

Tilfeller hvor hele tilstandsrapporten skal anses ugyldig ("ikke-godkjent")

Tilstandsrapporten blir altså ugyldig på de punktene takstmannen ikke har gjort de undersøkelser forskriften bestemmer. Er det f.eks ikke boret i vegger under terreng, så vil også konstruksjoner i nærhet til dette anses ugyldige. Er det opplyst om TG2 eller TG3 for utvendig drenering og takstmann ikkehar boret i vegger som er utlektet i kjeller, anses kjøper ukjent med disse risikoopplysningene.

Dersom det ikke er boret hull tilknyttet bad 1, blir det spørsmål om alle opplysninger om bad nr 2 og bad nr 3 i samme hus skal anses "ugyldige" og dermed ukjente for kjøper. Svarer er antakeligvis nei, da det kreves en viss nærhet til feilen takstmannen har utført.

I forarbeidene til forskriften ble det opplyst at dersom takstmannen ikke var offentlig registrert eller ikke oppfylte kompetansekravene, skulle hele rapporten anses "ikke-godkjent". Med andre ord at en slik feil skulle ikke anses "ubetydelig" jf. sikkerhetsventilregelen i § 1-5 annet ledd. Nå ble ikke krav til faglig kompetanse til takstmenn vedtatt, men uttalelsene i forarbeidene sier litt om hvor grensen var ment å gå.

Dette betyr at dersom takstmannen har unnlat å gjøre undersøkelser i samsvar med krav i forskriftene i flere sentrale konstruksjonene, vil summen av disse feilene kunne anses "betydelige" samlet sett og medføre at alle hele rapporten er ugyldig og at kjøper anses å ikke fått noen av disse opplysningene.

Konklusjon

Enkeltstående feil fra takstmannen sin side (f.eks ikke boret hull i tilstående rom tilknyttet bad) medfører bare at rapporten blir ugyldig om det som er opplyst om dette badet. Resten av rapporten blir ikke ugyldig. Rapporten blir altså "delvis ikke-godkjent".

Har takstmannen utført flere feil ved sentrale konstruksjoner, kan dette totalt anses som en betydelig feil som medfører at hele rapporten anses "ikke-godkjent" (ugyldig) og kjøper anses ikke blitt opplyst om rapporten overhodet. Kjøper har da mulighet til å kreve prisavslag for alle avvik som dukker opp og selv om disse opprinnelig ble opplyst i rapporten.