"Fantastisk utsikt" ga ikke kjøper grunn til å forvente fantastisk utsikt

Kjøperen av en nyoppført penthouse-leilighet fikk ikke den panoramautsikten han trodde, da det ble bestemt at det skulle bygges høyt på naboeiendommen. Eidsivating lagmannsrett mente at beskrivelsen "fantastisk utsikt" var generelt formulert og ikke lovet nøyaktige utsiktsforhold.

Kjøperen av en toppleilighet i Jessheim sentrum krevde prisavslag for fremtidig tap av utsikt etter at nabobyggets tillatte byggehøyde økte fra 18 til 24 meter etter kjøp og overtakelse. Leiligheten, som kostet 12,54 millioner kroner, ble markedsført med "fantastisk utsikt." Kjøper holdt tilbake 2 millioner kroner av kjøpesummen, noe utbygger mente var urettmessig. Utbygger gikk derfor til sak for å kreve utbetaling av det tilbakeholdte beløpet.

Romerike og Glåmdal tingrett dømte kjøperen til å utbetale 2 millioner kroner til utbygger, men kjøperen anket dommen til lagmannsretten. Kjøperen friga det tilbakebetalte beløpet, men krevde prisavslag på 2 millioner kroner da han mente tapet av utsikt utgjorde en mangel.

"Fantastisk utsikt" ikke konkret nok

Eidsivating lagmannsrett vurderte hvorvidt leiligheten avvek fra det kjøper kunne forvente ut fra avtalen, slik at det forelå en mangel etter bustadoppføringslova § 25.

Retten vurderte at beskrivelsen "fantastisk utsikt" i prospektet var generelt formulert og ikke spesifiserte nøyaktige utsiktsforhold. Den kunne ikke tolkes som en garanti for panoramautsikt over Romeriksåsen, slik kjøper hevdet. Ifølge rettspraksis må slike opplysninger være konkrete og spesifikke for å danne grunnlag for mangelsansvar.

Retten påpekte at kjøperen visste at området var under utvikling, og at naboeiendommen var under regulering. Det var ingen garantier i prospektet eller avtalen om byggehøyde på naboeiendommen eller om fri utsikt. Kjøperen visste at naboeiendommen var under regulering, og at utsikten kunne bli påvirket av utbyggingen.

Kjøper hevdet at eiendomsmegleren og prosjektlederen hadde gitt muntlig garanti om byggehøyden, men retten fant ikke dette bevist.

Etter befaring vurderte retten at toppleiligheten fortsatt ville ha svært god utsikt selv om nabobygget på 24 meter ble oppført. Selv om utsikten ikke lenger ville være 180 graders panoramautsikt, mente retten at beskrivelsen "fantastisk utsikt" fortsatt var dekkende.

Konklusjon

Lagmannsretten konkluderte med at leiligheten ikke avvek fra det avtalte, og at den ikke hadde mangel etter bustadoppføringslova § 25.

Det var heller ikke gitt manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen etter bustadoppføringslova §§ 26 og 27.

Kjøperen hadde ikke krav på prisavslag.

Lagmannsretten mente utsikten fortsatt ville være svært god, selv om det kom et bygg foran leiligheten. Kjøper hadde utsikt på hver sin side av bygget, og dette var godt nok til å samsvare med kjøpsavtalen om "fantastisk utsikt".

Dommen viser at det kan være risikosport å kjøpe på prospekt, og at kjøper bør sørge for å få sine forutsetninger for kjøpet tydelig frem og helst skriftlig.

Eidsivating lagmannsretts dom av 30.10.2024 .