Elektrisk anlegg uten samsvarserklæring ga 1,5 millioner i prisavslag til boligkjøper
Kjennskap til hvilke regler som gjelder elektrisk anlegg ved salg og kjøp av bolig vil gi tryggere bolighandel for alle involverte parter.
Selgere, kjøpere, meglere, takstmenn må ha kjennskap til hvem som har lovlig kan utføre arbeider på el-anlegg og hvilken dokumentasjon som må utarbeides (samsvarserklæring, risikovurdering og sluttkontroll).
Etter å ha lest denne artikkelen vil du forstå hvorfor boligkjøper fikk over 2 millioner i prisavslag i denne saken av Hålogaland lagmannsrett (LH-2022-85895). Boligkjøper fikk prisavslag for 3 forhold, 1)alvorlige feil på el-anlegg, 2) feil på drenering og 3) feil på septiktank.
Det var manglene på el-anlegg som var mest omfattende, da dette medførte store bygningsmessige grep (hugge opp gulv med støpte varmekabler med mer).
Som advokat i boligtvister for over tusenvis selgere og kjøpere av boligeiendom, er dessverre min erfaring at mangler ved det elektriske anlegget en gjenganger.
Bakgrunnen for saken
- Eldre hus bygget på 1950-tallet
- Boligen ble solgt i 2020
- Selger hadde utført oppussing med hjelp av sin far i perioden 2013-2016
- Kjøpesum var kr 2.650.000
Manglende samsvarserklæring på el-anlegget blir oppdaget
Kjøper får mistanke om ikke fagmessig el-anlegg og ber det lokale el-tilsyn om kontroll. Det lokale el-tilsyn konkluderte med følgende:
- alvorlige mangler ved el-anlegget
- ingen form for dokumentasjon (samsvarserklæring)
- arbeidene på el-anlegget var ikke utført av fagfolk
Selgerforsikringen sine standpunkter
Selgerforsikringen (SCOR, HDI, NEWLINE) var representert av Claims Link og Advokatfirmaet Riisa & Co.
De hevdet at det ikke var sannsynliggjort at det var ikke-godkjente varmekabler i boligen som medførte at alle gulv måtte hugges opp.
De hevdet også at man kunne utbedret med åpent el-anlegg i boligen, på tross av det var solgt med skjult anlegg. Det ble vist til at kjøper må akseptere:
"den rimeligste måte som gir en tilfredsstillende løsning"
Dette er noe selgerforsikringen prøver på i alle saker, slik at et prisavslag blir så lavt som mulig.
Linker til regelverk for el-anlegg:
Boligkjøpers standpunkter
Det ble vist til at selger hadde vært kritikkverdig ved å ikke opplyse om ulovlig oppført el-anlgg. Det kunne i værste fall ført til brann.
Kjøper krevde utbedring til avtalt stand, det vil si skjult anlegg og nye varmekabler i samsvar med offentlige forskrifter. Da vil man også få lovpålagt dokumentasjon (samsvarserklæringer).
Man krevde at ulovlige varmekabler (ulovlig materiell og manglende samsvarserklæring) ble hugget opp. Det var eneste måten å få et lovlig anlegg med lovpålagt dokumentasjon. Alle kabler skal være CE-merket og det var ikke mulig å få samsvarserklæring uten å gjøre arbeidene på nytt.
Alle gulv med varmekabler måtte hugges opp
Lagmannsretten var ikke i tvil om at alle gulv med varmekabler i kjeller og 1. etasje måtte hugges opp. I tillegg måtte alt skjult anlegg av nyere dato byttes ut.
Årsaken var at det manglet dokumentasjon (samsvarserklæring) på el-anlegget og i tillegg at det var utført ikke fagmessig
Kjøper innhentet pristilbud på arbeidene med 1,5 millioner.
Lagmannsretten var ikke i tvil om at alle gulv med varmekabler måtte hugges opp og annet skjult anlegg måtte utbedres.
Det store prisavslaget lagmannsretten kom til, relaterte seg til de store bygningsmessige arbeidene for å få et lovlig el-anlegg.
Regelverket om el-anlegg er krystallklart - ulovlig anlegg skal ikke forekomme
Noen boligselgere utfører arbeider på el-anlegg selv uten lovlig kompetanse. Andre boligselgerne bruker «venner» eller betaler «svart» da dette er mye billigere. Begge tilfeller er i strid med regelverket for el-anlegg og fører nesten alltid et et brannfarlig el-anlegg.
I tillegg kan boligeiere uten samsvarserklæring (verdipapir) risikere å miste sin forsikring ved brann i boligen.
Her er link til dommen fra lagmannsretten som ikke var i tvil om at alle gulv med varmekabler måtte hugges opp. Dette for å kunne utbedre feil og få lovpålagt dokumentasjon.
Skrevet av glenn@oslo-advokatkontor.no.
Ønsker du en gratis vurdering av din sak, er det bare å ta kontakt.
Oslo Advokatkontor AS ved advokat Glenn Ulrik Halvorsen har bistått 1000+ i boligtvister de siste 15 årene. Advokatguiden har rangert han på følgende måte: