Egenarbeid, må kjøper ta risikoen?

Finansklagenemnda har nylig behandlet en sak om boligkjøp der egeninnsats og bruk av ufaglærte håndverkere stod sentralt. Spørsmålet var om kjøper kunne kreve prisavslag for en taklekkasje, eller om risikoen for feil var noe kjøper måtte regne med, all den tid det var opplyst om at taket var bygget ved egeninnsats. Nemnda slo fast at opplysninger om egeninnsats ikke automatisk betyr at all risiko for feil og mangler ligger hos kjøper. Likevel var kjøper gitt tilstrekkelig informasjon om risiko ved takkonstruksjonen, og fikk ikke prisavslag.

Saken dreide seg om en enebolig fra 1960, som var ombygget og tilbygget flere ganger. Blant annet ble en dobbeltgarasje ombygget og innredet med leilighet i sokkeletasjen i 2015. I tilstandsrapporten ble både taktekking og takkonstruksjon over den innredede leiligheten gitt "lys" tilstandsgrad 2 (TG 2). Selger opplyste at taket var lagt ved dugnad og ufaglært arbeid.

Oppdaget lekkasje

Etter overtakelsen oppdaget kjøper en lekkasje fra taket i boligens hybel i sokkeletasjen. Kjøper reklamerte på lekkasjen og mente at selger hadde gitt mangelfulle og uriktige opplysninger ved salget. Kjøper påpekte at selv om det var opplyst om egeninnsats, var det ikke påregelig at egeninnsats skulle innebære at materialvalget var feil, og viste til at taklekkasjen skyldtes ikke-godkjente materialer. Videre mente kjøper at selger hadde unnlatt å korrigere tilstandsrapporten med riktige opplysninger om takets materialer.

Nemndas vurdering av egenarbeid

Nemnda konkluderte med at det ikke forelå en mangel etter avhendingsloven § 3-2. De la vekt på at kjøper hadde fått opplysninger som gjorde at forholdet måtte anses som påregnelig. Tilstandsrapporten og egenerklæringsskjemaet til selger inneholdt informasjon om at arbeidet var utført av ufaglærte, og at flere bygningsdeler, inkludert taket, var gitt TG 2. Dette tydet på at det kunne foreligge usikkerhetsmomenter ved byggingen.

Nemnda viste til tidligere praksis hvor kjøper i tilfeller der det er opplyst om arbeid utført av ufaglærte eller ved egeninnsats, må anses å ha akseptert en viss risiko for feil og ufagmessige løsninger. Likevel påpekte de at en opplysning om egeninnsats ikke automatisk innebærer at kjøper har påtatt seg risikoen for enhver feil. Spørsmålet er om det samlede informasjonsbildet kjøper hadde, ga grunn til å forvente at boligen var brukbar uten omfattende påkostninger.

Nemnda sluttet seg til sekretariatet som uttalte:

“Sekretariatet finner likevel grunn til å bemerke at en opplysning om egeninnsats ikke kan leses isolert som en generell risikoplassering for enhver feil. Det avgjørende er om det samlede informasjonsbildet kjøper hadde, var slik at kjøper hadde grunn til å regne med at boligen var brukbar, uten omfattende påkostninger allerede fra starten, jf. eksempelvis LE-2013-145909.”

Risikoopplysninger

I denne saken la nemnda vekt på at selgers egenerklæringsskjema klart anga at alt snekkerarbeid var utført ved dugnadsinnsats. De mente det var uheldig at dette skjemaet ikke ble fremlagt for takstmannen før tilstandsrapporten ble utarbeidet, og at selger ikke deltok på befaringen. Likevel fikk dette ikke avgjørende betydning, da tilstandsrapporten allerede inneholdt flere risikoopplysninger. I tillegg til opplysningen om egenarbeid, tilsa tilstandsgrad 2 at det forelå vesentlige avvik ved taket. I tilstandsrapporten ble det i tillegg påpekt flere usikkerhetsmoment ved bygningsdelene, bl.a. ukjent taktekking og manglende inspeksjonsmuligheter.

Nemnda avviste kjøpers anførsel om at taket var mangelfullt fordi det ikke var opplyst om bruk av ikke-godkjente materialer. De påpekte at det var uklart hvor synlig dette var for takstmannen, og at det måtte anses som en påregnelig risiko at det ved egeninnsats kunne være brukt mindre egnede materialer.

Konklusjon

Finansklagenemndas avgjørelse bekrefter at kjøper må ha en viss aksept for risiko der det er opplyst om egeninnsats og ufaglært arbeid ved boligkjøp. Likevel poengter de at en opplysning om egeninnsats ikke automatisk er nok til at kjøper har påtatt seg risikoen for enhver feil. Det må også være ytterligere risikoopplysninger, og i denne saken var det opplyst om ukjent taktekking og manglende inspeksjonsmuligheter samt gitt tilstandsgrad 2 som tilsier vesentlige avvik.

Avgjørelsen har referanse 2025-176.

Også lagmannsretten uttalte i en nylig avgjørelse at kjøperne burde ha forstått at opplysninger om egenarbeid innebar en risiko for feil. Kjøperne burde ha foretatt nærmere undersøkelser på bakgrunn av disse opplysningene, for eksempel ved å be opplyst nærmere om hva som er utført henholdsvis av ufaglært og faglært. Lagmannsretten mente derfor at kjøperne måtte bære risikoen for feilene selv. Les mer om avgjørelsen her: